Казалось бы, рынок недвижимости должен развиваться так, чтобы клиентам на нём было всё проще и проще. Однако несколько последних нововведений этой логике как будто противоречат – мало того, что средние цены на квартиры растут, так ещё и в использовании они обходятся всё дороже.
Взять хотя бы новый порядок расчёта налога на имущество, впервые введённый в Москве в 2015-м году, а теперь, с 2020-го, охвативший и всю страну целиком. Если раньше налог на квартиру рассчитывался в зависимости от её инвентаризационной стоимости, то теперь рассчитывается в зависимости от кадастровой, которая куда ближе к рыночной и, соответственно, гораздо выше.
Так как рынок не предлагает нам возможностей сэкономить, давайте отыщем их сами.
В нашей статье подробно рассказываем, как физическому лицу уменьшить налог на имущество путём оспаривания его кадастровой стоимости.
Ответим на вопросы, какие на то могут быть причины, куда обращаться со своими требованиями и, главное, сколько получится сэкономить. Ладно, время – деньги, поэтому от введения лучше сразу перейдём к делу.
Содержание
Начать, пожалуй, стоит с определения разницы между инвентаризационной и кадастровой стоимостью.
Дело в том, что путанница может стоить вам очень дорого и привести к неясным последствиям, потому что, как вы наверняка понимаете и сами, большая актуальность одной из них вовсе не является единственным различием.
Мало того, что отвечают за две эти стоимости два разных госоргана (инвентаризационную рассчитывают в БТИ, а интересующую нас кадастровую – в Росреестре), так ещё и составляются они по-разному.
Инвентаризационная стоимость не учитывает целое множество факторов, которые на самом деле влияют на рыночную стоимость той или иной квартиры, – от близости дома к центру и инфраструктуры вокруг него до уровня комфорта в местах общего пользования и номера этажа. Так что, как бы грустно ни было это признавать, кадастровая, в общем, честнее – неудивительно, что сейчас она пользуется большей популярностью.
Более того, ещё и разница в размере двух этих стоимостей из-за системы их подсчёта обычно критична. Инвентаризационная стоимость может быть в десять, а то и в 15 раз ниже рыночной, тогда как кадастровая, которая тоже меньше, от рыночной отличается всё-таки где-то раза в два-три. Зная это, перепутать их уже не получится!
Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры
Одно из преимуществ кадастровой стоимости квартиры перед инвентаризационной – тот факт, что узнать её гораздо легче. Чтобы это сделать, не нужно стоять в очереди в БТИ и обращаться за помощью к инженерам. Достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и найти там свой дом – по адресу, по карте или (вариант для наиболее хорошо подготовленных) по кадастровому номеру. Если вы его не помните, поищите какой-нибудь документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, там он должен быть указан. Вбиваете его в строку поиска, а потом в графе источника данных указываете Государственный кадастр недвижимости – он и покажет саму стоимость, а также дату, на которую она актуальна. Скорая переоценка будет означать, что сейчас – самое время озаботиться тем, чтобы стоимость была определена как можно более точно.
В чём недостаток кадастровой оценки квартиры
Проблема в том, что с правильной оценкой кадастровой стоимости время от времени ошибаются сами оценщики. Методы оценки могут быть разными, но самый популярный – простой сравнительный.
То есть чтобы оценить кадастровую стоимость вашей квартиры, в Росреестре просто находят квартиру, по всем характеристикам похожую на вашу, узнают её кадастровую стоимость и чуть её актуализируют.
Ошибки возможны сразу на двух этапах – сначала на нахождении соответствия (вдруг что-то где-то было не учтено, а при этом на стоимость квартиры это может повлиять сильно – допустим, вид из её окна), а потом и на актуализации (кадастровая оценка проводится примерно раз в три года, за это время многое может поменяться).
Заниженная и завышенная кадастровая стоимости одинаково плохи. Если она будет ниже настоящей, это ухудшит ваше положение при продаже квартиры или, скажем, сдаче её в аренду. А если будет выше, это выльется в несправедливо большой налог на имущество. Мы в нашей статье, конечно, сосредоточимся на второй проблеме.
По какой причине кадастровая стоимость может быть пересмотрена
Причин, согласно которым переоценка кадастровой стоимости вообще может быть произведена, может быть несколько. Основные из них сосредоточены вокруг информации, которая использовалась для оценки, а вернее, вокруг ошибочности, неточности и даже лживости этой информации. Например, оценщик случайно ошибся с расположением объекта и приписал его к другому дому. Или, может быть, он не обратил внимание на такой значимый фактор, как аварийное состояние объекта, просто закрыл на это глаза. Или – обладая всей необходимой информацией, просто неверно ей распорядился, ошибся в расчётах, спутал цифры.
Сложно сказать, насколько распространено всё перечисленное выше, да и вообще, хочется надеяться, что оценщики подходят к своему труду со всей серьёзностью – но отрицать недобросовестное исполнение обязанностей и уж как минимум элемент случайности нельзя в любой работе.
Бывает даже, что кадастровая стоимость превышает рыночную – а если значительного снижения рыночных цен в недавнее время не было, это уж точно означает, что при оценке что-то пошло не так.
Чтобы проверить всё самостоятельно, обратитесь в Росреестр за данными, которые использовались при оценке вашей недвижимости, и сверьте их с реальностью.
Почему переоценку кадастровой стоимости не стоит игнорировать
Конечно, кому-то может показаться, что попытка оспорить кадастровую стоимости своей квартиры – просто лишняя трата времени и нервов, которая мало того, что может не увенчаться успехом, так ещё и в случае успеха не принесёт никакой прибыли. За выявленные переплаты деньги всё равно не вернут, а в таком случае, стоит ли вам вообще напрягаться?
Ответ на самом деле не так уж однозначен. Скажем, за столичную квартиру с кадастровой стоимостью в десять миллионов рублей вы ежегодно будете платить налог в десять тысяч (это 0,1%).
А если сумеете убедить оценщиков, что настоящая кадастровая стоимость вашей недвижимости – не десять, а девять миллионов, то сэкономите за год только тысячу рублей. Критична ли для вас эта сумма – тем более в масштабах года? Вопрос, наверное, риторический.
И в то же время налоги на квартиру с кадастровой стоимостью в 50 миллионов рублей и на квартиру за 51 миллион рублей различаются – это, соответственно, 0,2 и 0,3 процента. А значит, разница между ежегодными выплатами составит больше 50 тысяч рублей ( это больше полумиллиона за десять лет.
Такие деньги не захочет выбрасывать на ветер даже богатый человек – такой, который может позволить себе квартиру за пятьдесят с чем-то миллионов рублей.
В итоге оспаривание кадастровой стоимости квартиры поможет сэкономить значительную сумму только тем, кто обычно об экономии не думает, – а вот тем, кто живёт в каком-нибудь отдалённом от центра ЖК стандарт-класса, выгадает относительно скромную сумму. И, может, тогда об оспаривании лучше забыть вовсе?… Впрочем, можно возразить, что эта логика неверна – и если ты не научишься экономить даже тысяч рублей в год, то так никогда и не сможешь позволить себе квартиру за пятьдесят миллионов.
Порядок действий при судебном и досудебном оспаривании
Чтобы оспорить кадастровую оценку квартиры, можно обратиться напрямую в суд, а можно – в специальную комиссию, которая и занимается рассмотрением подобных претензий. Второй вариант, вероятно, предпочтительнее – как минимум потому, что в случае отрицательного для вас решения комиссии, вы всё ещё можете обратиться в суд. Кроме того, комиссия работает быстрее и дешевле – по крайней мере, не придётся тратиться на судебные издержки. Рассмотрим оба варианта, а начнём с более предпочтительного, с комиссией.
Несмотря на то, что главная обязанность данной комиссии – решать вопросы, подобные вашему, часть работы она попросит вас провести самостоятельно. Просто заявления в этом случае будет недостаточно.
Вам также нужно будет предоставить документы, свидетельствующие о справедливости ваших возражений и, собственно, допустимости оспаривания.
Точно знаете, что использованные для кадастровой оценки сведения о квартире не соответствуют действительности? Хорошо, но это ещё придётся доказать!
Вообще же, комиссия потребует чуть меньше документов, чем суд.
Кроме названных выше доказательств (а они могут быть представлены в виде документов о кадастровых и технических ошибках или в виде рыночной стоимости квартиры, не превышающей кадастровую), ей нужны будут подтверждения права собственности, кадастровые справки и все возможные заключения оценщиков по вашей квартире. После обращения у комиссии будет месяц, по истечении которого вас ознакомят с её решением. Оно может быть положительным – например, “Да, использованная оценщиками информация не соответствует действительности” или “Да, рыночная стоимость квартиры действительно ниже кадастровой”. Но может быть и отрицательным – “Нет, все использованные оценщиками сведения о квартире верны” или “Нет, кадастровая стоимость квартиры не превышает её рыночную стоимость”. Во втором случае ваше заявление просто будет отклонено.
Если вы минуете комиссию и сразу пойдёте в суд, от вас потребуют дополнительный пакет документов – таких, скажем, как доверенность вашему представителю в суде или чек об уплате госпошлины.
И это ещё если в суде вы оспариваете, собственно, кадастровую стоимость, а не решение комиссии о её оспаривании – во втором случае понадобятся документы, подтверждающие и её. Так или иначе, после внесения всех нужных документов у суда будет два, а то и три месяца, чтобы вынести свой вердикт.
Мы добиваемся от него постановления об изменении кадастровой стоимости квартиры или установления её действительной рыночной стоимости (если она и правда ниже кадастровой). Или – подтверждения того, что комиссия, в которую вы обращались ранее, приняла неверное решение.
Даже если ни одно из этих требований не будет удовлетворено, не отчаивайтесь – у вас ещё будет возможность подать апелляцию.
Как сэкономить уже не получится – и как получится точно
Для тех, кто перепроверил всю информацию и всё-таки не нашёл никаких оснований для переоценки кадастровой стоимости своей квартиры, у нас есть две новости – плохая и хорошая. Плохая заключается в том, что сейчас, в 2020-м году, вы уже опоздали и не успели воспользоваться другим способом сэкономить при выплате налога – причём таком, который вам предлагали сами власти. В 2015-м налог считался с пониженным коэффициентом, который в последующие годы увеличивался, пока наконец не был отменён в 2020-м. Этот пример – лучшее подтверждение того, что происходящим в сфере недвижимости нужно интересоваться даже тем, кто думает, что после приобретения квартиры всё прочее его уже не касается.
Но есть и хорошая новость – налог высчитывается, скажем так, с использованием кадастровой стоимости, а не в полной зависимости от неё.
Вычитать сумму налога следует не из кадастровой оценки целиком, а из кадастровой оценки, от которой отняли кадастровую оценку 20 квадратных метров квартиры. Получается, так называемая налоговая база меньше кадастровой стоимости.
А значит, таким образом, законодательство всё ещё предлагает вам определённую экономию – и ради неё вам даже не нужно ничего делать.
Выводы, которые тоже можно оспорить
Что можно сказать в заключении? Распространённость проблемы, а также сама возможность её возникновения свидетельствуют о том, что сложившаяся система не идеальна.
Может быть, оценщикам стоит внимательнее проверять свои данные? Или поменять метод оценки со сравнительного на какой-либо другой? Или близость кадастровой стоимости квартиры к рыночной вообще идёт только во вред, а считать налог и дальше нужно по инвентаризационной оценке? Ответы зависят от того, как часто возникают эти вопросы. Что это – неправильно выстроенная система или редкие частные ошибки? Каким бы ни было ваше мнение на этот счёт, его тоже наверняка можно оспорить.
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
 Тарасова Ольга
|
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью.
Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания.
Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности.
При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет.
По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность.
К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков.
Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем.
Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.
Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода.
Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков.
Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов
Кадастровая стоимость объекта недвижимости. Что такое, как оспорить?
Росреестр опубликовал разъяснение о кадастровой стоимости объекта недвижимости, как её узнать и как оспорить. У объекта недвижимости есть кадастровая стоимость.
Она применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.
Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?
Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов.
Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
При ее расчете может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, а также ее состояние и площадь.
Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные регионом государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают региональные органы исполнительной власти.
Важно! По федеральному закону от 31.07.2020 № 269-ФЗ, если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.Согласно закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению).
Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно несколькими способами.
На сайте Росреестра с помощью сервисов:
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте Росреестра, на сайте Госуслуг, или через сервис Федеральной кадастровой палаты;
В личном кабинете на сайте ФНС России. Так можно узнать кадастровую стоимость только в отношении тех объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.
Как оспорить кадастровую стоимость?
Надо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд. Сделать это может любой человек, компания или арендатор.
Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.Обратиться в комиссию можно в том случае, если она создана в регионе.
В состав комиссии входят представители органов власти, органа регистрации прав и представитель регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей.
Заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН результатов государственной кадастровой оценки до даты внесения новых результатов или результатов оспаривания, или до даты пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта недвижимости.Был ли произведен такой пересчет, можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости.
При подаче заявления нужно приложить ряд документов:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая оспаривается;
- копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заявление об оспаривании можно подать лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал Госуслуг.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.
Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде.
По материалам Росреестра
Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте или подписывайтесь на наш телеграм канал, чтобы всегда оставаться в курсе новостей ЖКХ.
Ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
В целом же, если рассматривать практику оспаривания в комиссиях, можно заметить тенденцию, что комиссия в первую очередь обращает внимание на рассчитанный удельный показатель стоимости и степень его отличия от средних показателей в исследуемом квартале. Практика свидетельствует о том, что комиссии, в основном снижают стоимость, когда разница между данными отчета и результатом кадастровой оценки не превышает 30%.
Причины отказов
Следует сказать, что члены комиссии не являются специалистами в сфере оценочной деятельности, и зачастую обоснование отказов носит типовой и предсказуемый характер. Например, часто ссылаются на требование ст.11 ФЗ «об оценочной деятельности» с указанием, что данные отчета не соответствуют требованиям статьи, при этом не указывается, в какой именно части есть несоответствие.
Многие отчеты, могут быть отклонены еще на стадии подачи заявления, в результате применения неправильной методологии оценки.
Например, некоторые клиенты могут настаивать на исключении НДС из рыночной стоимости объектов капитального строительства. Оценщик, зачастую, старается не спорить с клиентом и может сделать такое исключение.
Между тем, методика оценки недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, совершенно однозначно отвергает такую практику.
Имеется практика с подачей отчетов, в которых оценщик оценивает право длительной аренды, без внесения поправок на передаваемые права. Дело в том, что подавляющее число земельных участков в Московском регионе, находятся не в собственности, а в длительной аренде.
Из-за того, что оценка при оспаривании кадастровой собственности ретроспективно, трудно подобрать объекты для сравнительного анализа, с известными оформленными правами на землю и сооружения на ней.
Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой не только при рассмотрении комиссией, но и в суде.
Еще одной грубой, но при этом распространенной ошибкой, является оценка земельных участков с застройкой, как свободных, без идентификации строений. Скорее всего, при совершении такой ошибки оценщик исходит из убеждения, что ему следует провести только оценку земельного участка, так как его кадастровая стоимость является предметом спора.
Однако как известно, тип застройки во многом определяет стоимость земельного участка и если его не учитывать, это считается грубой ошибкой. Для целей кадастровой оценки и ее оспаривания участков с капитальной застройкой, следует оценивать участок как условно свободный, но в качестве разрешенного использования при этом берется фактическое использование.
Следует сказать, что практика с отказом в изменении кадастровой стоимости, из-за низкого качества отчетов – сделала свое дело и качество в последнее время улучшилось.
Кроме того, массовая потребность в оспаривании кадастровой стоимости и некоторая особая специфика таких дел, породили большое количество компаний и частных специалистов (оценщиков и юристов), специализирующихся именно на вопросах оспаривания кадастровой стоимости.
Существенное расхождение кадастровой стоимости сменит "явное"
15 Февраля 2018
Правила кадастровой оценки недвижимости по-прежнему непрозрачны: новый законопроект правительства не прибавил четкости.
Летом прошлого года Конституционный суд издал постановление по возмещению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости.
В рамках этого постановления КС попросил законодателей уточнить несколько вопросов: что считать существенным превышением рыночной стоимости объекта (это позволит считать завышенную цену ошибкой); как должны распределяться судебные расходы по административным делам об оспаривании определения кадастровой стоимости — другими словами, кто и сколько должен выплатить в случае, если суд признает правоту истца.
В конце января 2018-го правительство внесло в профильные комитеты Госдумы законопроект, который должен был уточнить эти моменты. К 11 марта комитеты должны представить свои отзывы. Между тем юридическое сообщество уже сейчас бьет тревогу: данная новация вносит еще больше вопросов и не дает ответов на поставленные КС вопросы.
Тему обсуждаем с управляющим партнером юридической компании «Юристат» Валерием Новиковым:
— Какого именно разъяснения от законодателей добивался КС?
— Конституционный суд ввел понятие «существенное расхождение», и требовалось разъяснить, что именно значит «существенное»: когда рыночнвя и кадастровая стоимость различаются на 10 млн рублей, на 5 млн, на 200 тысяч? В предложенном правительством варианте это положение так и не раскрыто.
— О чем же тогда законопроект?
— Правительство сделало акцент на распределении судебных расходов. В законопроекте написано, что, когда идет оспаривание в суде кадастровой стоимости имущества, бремя расходов несет административный ответчик. Но нужно доказать, что была совершена ошибка при определении стоимости имущества. А как это доказать, если не разъяснено, что именно надо считать ошибкой?
При этом слово «существенное» (расхождение стоимости) заменено на «явное». А что такое «явное» расхождение? Получается, правительство в этом законопроекте создало еще больше пробелов, чем было. Хотя работа должна была быть, напротив, направлена на их заполнение.
Результатом принятия законопроекта в данном виде будет лишь то, что административные истцы (владельцы недвижимости по данной категории дел) будут реже обращаться в суд со своими проблемами.
Кстати, уже сегодня мы наблюдаем (даже по практике в нашей компании), что большинство владельцев предпочитает вовсе не обращаться в суд по вопросам оспаривания кадастровой оценки, считая это гиблым делом. В принципе, так часто и бывает. Где-то суды стоят на стороне истцов, где-то — на стороне ответчиков.
И это будет происходить до тех пор, пока не появятся понятные правила игры. Между тем данный законопроект создает еще больше проблем.
— То есть КС просил прописать в законе, какое расхождение между рыночной стоимостью и стоимостью, определенной по конкретному объекту, можно назвать существенным, а также четко прописать, какой из органов госвласти, причастный к утверждению ошибочной оценки, должен оплатить судебные издержки. А вместо этого документ получился еще более запутанным?
— Да. В законопроекте эта норма прописана таким образом, что владелец недвижимости вполне может и не получить компенсацию за судебные расходы от органа, который утвердил результаты кадастровой стоимости, хотя суд и признает, что он прав.
Это может произойти именно благодаря вот таким размытым понятиям: «явное» превышение кадастровой стоимости и «допущенная» ошибка. То есть владельцу (административному истцу) самому придется доказывать, что была допущена ошибка.
И каким-то образом убеждать суд, что она «явная».
Дело в том, что при неустановленном законодателями разрыве любое расхождение в оценке суд может не признать ошибкой. Он может сказать: да, расхождение присутствует, но раз речь идет о разных стоимостях — рыночной и кадастровой, ошибки нет.
— Но ведь кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной?
— По логике вещей — да.
— И наверняка в каждом регионе есть и аналогичные дома, и особняки, и предприятия, чья рыночная цена определена достаточно честно…
— В том-то и дело, что каждая оценка, хотя и опирается на стандарты, достаточно индивидуальна, и мы можем говорить лишь о средней величине. Для этого-то и нужно было законодательно уточнить, каким минимальным может быть расхождение в оценке, чтобы признать его ошибкой.
— А не проще утвердить саму формулу, как должна вычисляться средняя рыночная цена, пригодная для кадастровой оценки?
— Есть федеральные стандарты для оценки недвижимости. На их основе работают оценщики. Но четко прописать в законодательстве все это относительно всех помещений, земельных участков, зданий, всей недвижимости в нашей стране попросту нереально.
— Правильно ли я понимаю, что власти тщательно избегают фиксирования более понятных правил игры на этом рынке?
— Да.
— А почему? Ведь если речь идет о компенсации судебных расходов (а она происходит лишь в случае, если суд признает, что орган, удостоверивший кадастровую оценку, допустил ошибку), то неважно, как будут распределены расходы, они все равно пойдут из местного бюджета.
— Получается, так. И в этом, думаю, как раз и скрыт смысл оставить правила непрозрачными.
Речь идет о суммах в среднем от 200 тысяч рублей до 500 тысяч, а иногда и выше. Это — судебные расходы на госпошлину, на представительство юристов (по ст. 55 Кодекса административного судопроизводства оно обязательно), расходы по первой инстанции, по второй, апелляции, кассация… Плюс как минимум две экспертизы оспариваемой оценки.
Надо сказать, сегодня далеко не все истцы идут компенсировать эти расходы: долго, муторно, так еще и на практике обычно возвращается очень маленькая часть потраченных истцом сумм.
А власти вместо того, чтобы защитить права добросовестных граждан, лишь усложняют для них ситуацию. В итоге выходит: человек обратился в суд, смог защитить свои права (добился справедливой оценки своей налоговой базы), потратился на эту защиту.
Он признан правым, закон дает ему возможность получить компенсацию, но на практике тот же закон (в данном случае новый законопроект) не только позволяет виноватому уклониться от ее выплаты, но и вообще избежать того, чтобы его вина была доказана…
И, судя по представленному правительством законопроекту, для властей выгодно именно такое положение дел: непрозрачные правила игры в сфере кадастровой оценки.
Источник
Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?
- Что нужно знать для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии Росреестра, каковы сроки подачи заявления и статистика рассмотрения обращений, рассказала Анастасия Рой, юрист компании «ТопЛайн».
- Обращение в Комиссию Росреестра за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
- Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая может служить налоговой базой для целей налогообложения, а также базой для расчёта арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка.
- Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и требованиями законодательства об оценочной деятельности на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости: площадь, разрешенное использование, месторасположение, категория земель и другое.
В рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости, а не конкретного объекта. Не редки случаи, когда в такой группе имеется объект, который обладает уникальными характеристиками, установление которых может существенно снизить размер его кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить вытекающие из неё платежи (налог, арендная плата).
В этом случае установление кадастровой стоимости такого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным способом уточнения основных экономических характеристик объекта, которое направлено на установление кадастровой стоимости в соответствующем объекту недвижимости размере.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право лица, чьи права или обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости (собственник, бывший собственник, арендатор и др.), оспорить размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Право оспаривания кадастровой стоимости может быть реализовано через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации (Комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Что нужно знать о комиссии?
Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.
Применяемый закон
Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.
Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.
2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.
Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.
Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить. После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.
Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?
Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).
Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.
- Теперь выбор стоит только за заявителем – Комиссия или суд.
- Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом
- Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.
- Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.
- Процент удовлетворяемых требований
Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной по ссылке.
Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.
Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.
- Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.
- Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.
- Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.
При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте по ссылке.
В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия.
Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.
Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.