Признание сделки приватизации недействительной. аргументы при защите прав на свое имущество

Признание сделки приватизации недействительной. Аргументы при защите прав на свое имущество

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

  • совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
  • нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
  • нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

  1. признать сделку недействительной;
  2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

  • Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
  • Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
  • Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
  • Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

  • нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
  • покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
  • квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
  • нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
  • продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
  • сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
  • продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
  • квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

  • Признание сделки приватизации недействительной. Аргументы при защите прав на свое имущество

  • Признание сделки приватизации недействительной. Аргументы при защите прав на свое имущество

  • Признание сделки приватизации недействительной. Аргументы при защите прав на свое имущество

Признание приватизации недействительной: основания, срок исковой давности

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Признание сделки приватизации недействительной. Аргументы при защите прав на свое имущество

Что это такое

Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:

  • передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
  • в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
  • участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.

Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.

Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

  • оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
  • ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

  • если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
  • если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации

Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:

  • исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
  • незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
  • неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.

Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.

Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:

  • отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
  • путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).

Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.

Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).

Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

  • подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
  • оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
  • участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Выявление указанных фактов может происходить как в результате проверок уполномоченных государственных и муниципальных органов, так и гражданами, чьи права были нарушены в результате сделки.

Типичным примером такого нарушения являются случаи оформления приватизации субъектами, имеющими психические расстройства и иные аналогичные заболевания, не позволяющими осознать суть происходящей сделки. За таких лиц все юридически значимые действия могут выполнять только законные представители (например, опекуны).

Признание сделок недействительными по таким основаниям осуществляется в судебном порядке по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Недействительность при совершении сделки под влияние заблуждения, угрозы, обмана или насилия

Согласно нормам Закона № 1541-1, решение об участии в программе приватизации должно быть свободным и добровольным, любое понуждение к совершению сделки, а также влияние на волеизъявление жильцов, является недопустимым. Если наниматели принимают решение под влиянием третьих лиц, в том числе при выражении угрозы или насилия, виновные граждане будут привлечены к ответственности, а сделка признана недействительной.

Аналогичным образом будет оспорена приватизационная сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, в том числе со стороны остальных жильцов квартиры. Оспаривание по данным основаниям осуществляется в судебных органах по иску уполномоченных органов или субъекта, чьи права были нарушены.

Срок исковой давности и последствия недействительности приватизации

Статьей 181 ГК РФ регламентированы сроки для обращения в суд с требованием о недействительности сделок. Поскольку приватизация жилых помещений с нарушением требований закона признается ничтожной сделкой, судом будет применяться трехлетний срок исковой давности.

Его начало связано с моментом, когда субъект узнал о нарушении своих прав или должен был это узнать. Также применяется правило о начале указанного срока с момента исполнения сделки – это будет иметь существенное значение при подаче иска уполномоченными государственными или муниципальными органами в интересах граждан.

Допускается признание недействительности только части приватизационной сделки, а последствиями оспаривания может быть:

  • расторжение приватизационного договора и передача жилья обратно в муниципальную собственность;
  • оформление прав по решению суда на дополнительный круг лиц, либо исключение граждан из числа правообладателей.

Если  применено правило о реституции, т.е. возврате сторон в первоначальное состояние, граждане могут не утрачивать право на участие в программе приватизации. Такое положение должно быть предусмотрено в акте суда, рассматривающего иск о недействительности приватизационной сделки.

о признании сделки приватизации жилого помещения (комната общежития) недействительной и применении к ней последствий недействительности сделки

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » о признании сделки приватизации жилого помещения (комната общежития) недействительной и применении к ней последствий недействительности сделки

Распечатать

Гражданка К-нко в  1995 году была прописана и вселена по договору социального найма в общежитие. Фактически в одной из предоставленных ей комнат она не проживала, но оплачивала коммунальные услуги.

В последующем в комнаты, в которых не проживала К-нко, были вселены другие граждане.

Они осуществили приватизацию комнаты, зарегистрировав это в установленном законодательством порядке в регистрационной палате.

Гражданка К-нко обратилась с просьбой помочь составить исковое заявление (примерную форму) о признании сделки приватизации жилого помещения недействительной и применении к ней последствий недействительности сделки.

Ответ юриста.

Прежде всего, поскольку К-нко не смогла предоставить документ, на основании которого она в 1995 году была вселена в комнату общежития (ордер, договор социально найма и т.п.

), ей необходимо найти его, а в случае его утери — необходимо обратиться в организацию, на балансе которой находилось общежитие, с просьбой предоставить копию договора, либо обратиться в архив (если таковые документы были переданы в архив).

В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации занимаемого им жилого помещения он вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд.

Передача гражданину жилого помещения в собственность в порядке его приватизации с нарушением установленных названным Законом РФ условий и порядка может быть оспорена заинтересованным лицом — другим гражданином, обладавшим правом пользования спорным жилым помещением на момент его приватизации, уполномоченным органом Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования путем предъявления в суд иска о признании договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина недействительным.

Данную сделку (приватизация другими гражданами) можно признать недействительной и применить последствия недействительности сделки.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г.

N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обратил внимание на то, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (п. 6).

Разумеется, в данном случае речь идет о признании договора о приватизации жилого помещения недействительным по мотиву его несоответствия требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), т.е. о ничтожности сделки, а не о её оспоримости.

Вместе с тем, указанный договор согласно ГК РФ может быть оспорен заинтересованным лицом по суду и по другим мотивам (основаниям) как сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177), как сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178), как сделка, совершенная под влиянием обмана (ст. 179), и другим основаниям.

  • В таких случаях указанный договор недействителен в силу признания его таковым судом (оспоримая сделка).
  • В связи с этим предмет доказывания по делам о признании договора о приватизации жилого помещения недействительным определяется в зависимости от основания предъявленного заинтересованным лицом иска, что не исключает возможности признания судом такого договора ничтожным в силу нарушения условий и порядка приватизации (хотя бы истец на эти обстоятельства и не ссылался).
  • Обстоятельства, являющиеся основанием для признания сделки недействительной (как ничтожной, так и оспоримой), могут иметь отношение и к действиям участников приватизации жилого помещения, и к действиям граждан, не участвовавших в ней (например, ввиду отказа от участия в приватизации).
  • В предмет доказывания по делам о признании приватизации жилого помещения недействительной входят следующие юридически значимые факты:

1) сам факт приватизации спорного жилого помещения — заключения договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации этого помещения (ст. 166 ГК РФ, ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);

2) наличие обстоятельств, свидетельствующих о незаконности договора о приватизации жилого помещения (его ничтожности) в силу нарушения условий и порядка такой приватизации (одного из них):

— спорное жилое помещение передано в собственность гражданина, не обладавшего правом пользования таким помещением вообще, а следовательно, и правом на участие в его приватизации (ст. 168 ГК РФ, ст. ст. 1, 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

По общим правилам, установленным ст. 166 — 181 ГК РФ, договор приватизации может быть признан недействительным. ГК РФ разделяет все недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Первая группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки.

Другая группа сделок называются оспоримыми в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 — 179) и доказанных в суде.

Заявительнице был составлен проект искового заявления, в котором необходимо добавить подробности ситуации на основании подтверждающих документов, которые требуется найти (оригинал или копию из архива).

Черникова Софья Николаевна, юрисконсульт ОАО «УРАЛМЕТАЛЛУРГМОНТАЖ», тел. 8 912 766 67 56. Консультация дана в ноябре 2013 г.

Признаем приватизацию квартиры недействительной

  • Чтобы признать договор приватизации жилого помещения недействительным, нужны основания, к таковым относятся:
  • — нарушение прав нанимателей, а именно, не включение в приватизацию несовершеннолетних или лиц, временно не проживающих в квартире, но не утративших на нее право, например, проходящих военную службу;
  • — приватизация жилого помещения лицами, которые ранее этим правом уже воспользовались, за исключением несовершеннолетних;
  • — отсутствие обязательных документов, например, заключения органов опеки при приватизации жилья исключительно в пользу детей;
  • — передача помещения в собственность, не подлежащего приватизации, например, служебного, иные основания.

Срок исковой давности

Вне зависимости от того, истек срок исковой давности или нет, суд обязан принять исковое заявление о признании приватизации недействительной.

Однако, в иске будет отказано, если с момента совершения сделки прошло более трех лет при оспаривании ее по основаниям ничтожности, например, не включение в приватизацию несовершеннолетних.

Если договор оспоримый и подлежит прекращению по этой причине, срок исковой давности составит один год с момента, когда пострадавший узнал о нарушении своих прав заключением договора.

Документы

Для начала процедуры отмены приватизации необходимо собрать документы.

Ими будут сам договор приватизации, выписка из ЕГРН на жилое помещение, выписка из домовой книги, любые доказательства, подтверждающие нарушение прав лиц, не включенных или, наоборот, незаконно включенных в приватизацию, к примеру, при незаконной прописке в квартиру.

Если каких-нибудь документов недостаточно, и получить их не представляется возможным, попробуйте истребовать их на основании адвокатского запроса. В случае неудачи готовьте ходатайство в суд.

Судебное разбирательство

Оспорить приватизацию можно только в судебном порядке. Обращаясь с иском, заранее оплатите пошлину, она составляет 300 рублей. Направьте заявление с приложениями другим участникам процесса, и только после этого в суд. Вместе с иском рекомендую подать ходатайство об истребовании документов, которых вам не хватает, и заявление об обеспечении иска, чтобы наложить арест на квартиру.

Обратите внимание, что исковое заявление составляется строго по форме, не соблюдение которой приведет к оставлению искового заявления без движения. Спор разрешается по месту нахождения квартиры.

Рассмотрение дела осуществляется по строгой процедуре, описанной в ГПК РФ, поэтому для положительного исхода процесса потребуется адвокат.

Что после суда

При положительном судебном решении оно станет основанием для внесения в Росреестр данных об изменении собственников жилого помещения, либо изменении статуса квартиры путем возврата ее в государственную или муниципальную собственность. Кроме того, все совершенные после приватизации сделки с помещением «обнулятся».

Признание приватизации недействительной: основания, срок исковой давности, образец заявления

Содержание:

Главная » Недвижимость » Основания для признания приватизации недействительной

Признание приватизации недействительной – это не частая, но важная юридическая операция. Считается, что приватизация – самый безопасный способ стать хозяином жилплощади. Вроде бы махинаций или проблем в этой сфере быть не должно.

Но есть умелые мошенники, которые пользуются доверчивостью людей и отбирают у них недвижимость. Также известны случаи, когда процесс приватизации был проведён с нарушениями и явным ущемлением интересов собственника жилья. Но договор о приватизации можно оспорить.

Как и на каком основании? Все самые интересные подробности в статье.

Приватизация. Что это?

Приватизацией называется процесс перехода жилья из государственного владения в частное. Юридические, а также частные лица вправе приватизировать комнату в общежитии, квартиру в кооперативном доме либо обычной многоэтажке, частный дом, офисное помещение или земельный участок.

Кто может рассчитывать на оспаривание приватизации?

На признание договора приватизации недействительным имеют право любой гражданин либо организация, которые полагают, что их права и интересы были ущемлены из-за оформления приватизации.

Как показывает судебная практика, с такой просьбой в суд обращаются жильцы, которых незаконно выписали из квартиры или дома, а также те, кто не давали своего согласия на процедуру из-за того, что не проживали в тот момент по указанному адресу.

В итоге, судья может обязать госадминистрацию сделать следующее:

  • перезаключить договор;
  • выселить тех, кто незаконно занял чужую жилплощадь, не предоставляя им взамен другую недвижимость;
  • выселить незаконных жильцов, но учитывая их потребности или обстоятельства, предоставить им другое подходящее жильё.

Причины признания недействительного соглашения

Ничтожной считается та сделка, которая явно противоречит законодательной базе уже с самого начала её совершения (даже если этот факт не был выявлен при заключении соглашения), а также идёт вразрез с нравственными нормами и основами порядка. Такая сделка не нуждается в подтверждении её недействительности через суд.

Оспоримой или мнимой называют сделку, недействительность которой, нужно доказывать через суд, поскольку с первого взгляда не разобраться, кто прав. Выслушав все доказательства, суд выносит окончательное решение.

ГК РФ статьи 166-179 устанавливают причины, по которым можно оспорить или вообще отменить действие договора о приватизации:

  • нарушение правовой документации и законодательной базы (статья 168). Например, данная недвижимость вообще не подлежала приватизации (служебное жильё); при оформлении договора интересы несовершеннолетних жильцов были ущемлены – не получено согласия опекунских органов; сделка заключена человеком, который уже воспользовался своим одноразовым правом на приватизацию; сделка осуществлялась по поддельным документам; не получено согласие временно снятых с регистрационного учёта, например, тех, кто на тот момент проходил службу в армии, сидел в тюрьме и т.д. Такие люди не потеряли своего права голоса, хотя временно не проживают на данной жилплощади; сделка была подписана лицами, не имеющими на то никаких прав, например, имеющих лишь временную регистрацию;
  • участие нетрудоспособного человека либо имеющего ограничения на трудоспособность (статьи 171, 176, 177). Из-за болезни человек может не отдавать отчёта своим действиям либо быть неспособным контролировать свои поступки;
  • участие человека, имеющего психическое расстройство (статья 171). Психические заболевания, нервное потрясение, а также состояние алкогольного или наркотического опьянения – серьёзная причина для того, чтобы аннулировать соглашение. Даже если человек имеет слабовыраженную степень психического расстройства и просто стоит на учёте в психдиспансере – нет гарантий, что на момент оформления сделки он был адекватным, вменяемым и способным осознавать последствия своих поступков.
  • нарушение норм порядка и нравственности (статья 169). Сюда включается ущемление прав, интересов, свободы граждан;
  • прикрытие приватизацией других сделок (статья 170). Например, граждане могут прикрываться приватизацией, но при этом заключать акт купли-продажи либо аренды помещения.
  • человеком, который выступал в качестве доверенного лица, были превышены его полномочия (статья 174);
  • сделка заключена несовершеннолетним лицом (от 14 до 18 лет), без получения на то согласия его родителей, опекунского совета либо попечителей (статьи 172, 175).
  • человек заключил сделку, будучи введённым в заблуждение (статья 178). Если гражданина кто-либо неправильно проинформировал, ввёл в заблуждение либо он сам до конца не понимал целей заключённого договора или последствия лично для него, то ему нужно доказать это через суд. Суд принимает во внимание только заблуждение, касающееся предмета соглашения (квартиры или дома), а не мотивов человека. Например, заключив договор о приватизации, включающего совместное владение жилплощадью с другими жильцами, он думал, что его права не будут ущемляться. Но отношения между совладельцами стали очень напряжёнными. Он не может полноценно пользоваться своей долей, но и уехать оттуда ему также некуда.
  • соглашение заключено под давлением, угрозой насилия, из-за обмана или от тяжёлого стечения обстоятельств, которые в итоге поставили человека в крайне невыгодное положение, а вторая сторона этим воспользовалась (статья 179). Вторая сторона может предоставлять заведомо лживую информацию, умалчивать важные моменты, угрожать расправой над жизнью, здоровьем либо имуществом истца, давить на него эмоционально. Если суд встанет на сторону потерпевшей стороны, признав договор недействительным, то виновник не сможет получить назад своё имущество. Оно будет передано в пользу государства.

Порядок действий

После того, как были выявлены причины для признания договора недействительным, нужно решать вопрос через суд. Для этого понадобится:

  1. Написать письменное исковое заявление. В нём указываются наименование суда, информация об истце и ответчике, описание проведённой сделки, ссылка на законы и правовые акты, просьба о признании соглашения незаконным, дата, подпись.
  2. Подать иск в судебную инстанцию. Вместе с иском прикладываются документы, подтверждающие факт проведения сделки, документы на недвижимость (договора, свидетельства на право собственности) и доказательства в пользу истца (чеки, справки, показания очевидцев, фото и видеоматериалы). Иск направляется по месту проживания ответчика.
  1. Ждать решения суда. На протяжении 5 дней, суд должен рассмотреть заявление и начать судебный процесс. Скорость решения этого вопроса напрямую зависит от количества и качества поданных доказательств, а также соблюдения всех норм процессуального законодательства.
  2. Согласиться с принятым решением либо обжаловать его в высших инстанциях.

Важные моменты

Результатом судебного решения может стать возврат положения сторон к их изначальному состоянию. В основном, это переход права собственности из частных рук обратно к государственному либо муниципальному жилищному фонду, а гражданин становится обычным арендосъёмщиком. Если недвижимость уже была продана либо обменена, то такая сделка тоже аннулируется.

Перед покупкой приватизированной недвижимости, нужно внимательно изучить имеющуюся документацию на неё (были ли там прописаны несовершеннолетние дети или нетрудоспособные граждане, когда она была приватизирована, было ли получено согласие всех прописанных жильцов на такую сделку). Это поможет избежать проблем и не даст оказаться выселенными из новой приобретённой жилплощади.

Вывод

Решение такого вопроса всегда требует серьёзного подхода к делу. Если есть сомнения в собственных силах, то лучше обратиться за поддержкой к опытному юристу, который профессионально аргументирует позицию истца, ссылаясь на законодательные акты и доведёт дело до конца.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как не лишиться приватизированных активов?

По сообщениям прессы, Счетная палата России закончила поверку эффективности приватизации за предыдущие 10 лет.

В промежуточных материалах этой проверки говорится о том, что в ходе приватизации допускались многочисленные нарушения, в результате которых незаконно отчуждалась госсобственность. Данный фактор расценивается палатой как основание для деприватизации – т. е.

признании сделок недействительными через суд с возвратом приватизированного имущества в государственную собственность. Это уже дало почву для множества слухов и тревожных прогнозов.

Ситуация нагнетается и настойчивыми популистскими призывами отдельных политиков «вернуть народу награбленное добро». В данной статье мы предлагаем взглянуть на пересмотр итогов приватизации не с позиции большой политики и экономической целесообразности, а исключительно с точки зрения действующего законодательства.

  • Анализ показывает, что в настоящее время желающие повернуть приватизацию вспять должны преодолеть на этом пути как минимум три юридических препятствия.
  • Препятствие 1.
  • Истечение срока исковой давности
  • В большинстве случаев основанием для признания сделки приватизации недействительной является или совершение приватизации способом, не предусмотренным законом, или включение в уставный капитал имущества, приватизация которого запрещена.
  • Поскольку такие сделки противоречат закону, то они признаются судами ничтожными по иску государственных органов, которым данное право предоставлено законом.

Однако само же государство не может допустить, чтобы угроза предъявления такого иска висела над предприятием бесконечно. В связи с этим Гражданский кодекс РФ (далее  – ГК) содержит такое понятие, как «исковая давность».

Исковая давность – это время, в течение которого можно обращаться с иском в суд. В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (т. е. о возврате незаконно приватизированного имущества государству) может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Значение исковой давности состоит в следующем. Если иск предъявлен за пределами срока давности и предприятие, к которому предъявлен иск, заявит об истечении этого срока, то суд обязан отказать в иске даже в том случае, если исковые требования соответствуют закону (ч. 2 ст. 199 ГК).

  1. Это означает, что если с момента начала исполнения сделки приватизации прошло более 10 лет, то иск о признании ее недействительной и применении ее недействительности не может быть удовлетворен.
  2. Для того чтобы правильно посчитать десятилетний срок, необходимо разобраться в вопросе о том, какой именно день считать днем «начала исполнения сделки приватизации».
  3. В судебной практике такими днями признаются:

1. Дата утверждения плана приватизации.

2. Дата заключения договора купли-продажи арендованного имущества между Фондом имущества и предприятием.

3. При приватизации имущества путем преобразования государственного предприятия в АО  – день регистрации АО, поскольку с этого дня организация считается созданной и приобретает способность иметь права и нести обязанности (ст. 49 и 51 ГК РФ).

4. Если приватизация осуществлена путем внесения государством имущества в уставный капитал, то исполнение этой сделки начинается с момента издания соответствующим комитетом по управлению государственным имуществом распоряжения о преобразовании организации и утверждении акта оценки ее имущества.

5. При преобразовании государственного или муниципального предприятия в АООТ  – день учреждения АООТ на базе государственного или муниципального предприятия и утверждение Устава АООТ.

В последнее время при оспаривании сделок приватизации суды все чаще применяют исковую давность и в исках отказывают. Именно по этой причине Фонду имущества Ростовской области не удалось оспорить приватизацию завода «Агат», а администрация г.

Перми не смогла вернуть государству незаконно приватизированное имущество от ОАО «Пермские моторы».

Такое положение вещей никак не могло устроить некоторых государевых слуг, в связи с чем был придуман хитрый ход: при предъявлении прокуратурой исков ее представители, для того чтобы обойти срок давности, начали ссылаться в судебных заседаниях на то, что им стало известно о совершении незаконных приватизационных сделок недавно, при проведении каких-либо проверочных мероприятий. Понятно, что в такой ситуации 10-летний срок давности оказывался уже не пропущен. 

Подобные трюки были на корню пресечены Пленумами Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ, которые в своем совместном Постановлении от 12/15.11.

2001 № 15/18 разъяснили, что в соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

Это значит, что если с иском о признании сделки приватизации недействительной обращается прокурор, то давность начинает течь не с того дня, когда он узнал о незаконности приватизации, а с того дня, когда об этом должен был узнать компетентный государственный орган, представлявший государство в приватизации. Как правило, это комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом, которые должны знать о незаконности сделки приватизации еще в момент ее совершения.

Вот как это работает

Заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа обратился в суд с иском к департаменту государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа и ОАО «Тюменьэнерго» о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации и возврате здания незаконно приватизированного общежития в муниципальную собственность города Нижневартовска.

ФАС Западно-Сибирского округа установил, что сделка приватизации совершена 23.01.1993. С иском прокурор обратился только в 2003 году с пропуском 10-летнего срока. Ссылку прокурора на то, что он узнал о сделке только в 2003 году, суд отклонил, признав, что государство должно было узнать об этой сделке еще в момент ее совершения (т. е. в 1993 году), после чего в иске отказал.

Препятствие 2.

Добросовестность приобретения

Как быть, если приватизация предприятия прошла в 1994 году и позже? Ведь в этом случае ссылаться на истечение 10-летней давности уже нельзя.

Здесь на помощь приходит Конституционный суд РФ. В его знаменитом Постановлении от 21.04.

2003 № 6-П разъяснено, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в той части, в какой они требуют возвратить другой стороне (т. е.

государству) все полученное по сделке (т. е. полученное предприятием по сделке приватизации), не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Как доказать суду, что именно вы и есть тот самый добросовестный приобретатель? Для этого необходимо доказать, что вы, как говорят юристы, «относились к приватизированному имуществу как к своему», а именно:

1. Поставили его на баланс.

2. Платили налоги (на имущество, на землю), иные платежи (сбор за техосмотр транспортного средства и др.).

3. Осуществляли его капитальный или текущий ремонт.

4. Принимали меры к надлежащему документальному оформлению права собственности на это имущество (провели топосъемку или межевание земельного участка, техническую инвентаризацию объекта недвижимости и т. д.).

  • Если суд установит эти обстоятельства, то он с высокой долей вероятности сочтет предприятие добросовестным приобретателем имущества, полученного в порядке приватизации, и откажет в иске о возврате данного имущества государству.
  • Препятствие 3.
  • Противоречие государственным и общественным интересам
  • Как быть, если предприятие не подпадает под добросовестного приобретателя?
  • Остается последнее средство – ссылаться на то, что возврат приватизированного имущества государству не отвечает интересам того же государства, а также интересам общества.

Эта позиция обосновывается так. В силу Конституции РФ международные договоры с участием РФ по своей юридической силе превосходят российские федеральные законы.

С мая 1998 года Россия является участницей Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года. В дополнение к этой Конвенции еще в 1952 году принят Протокол № 1.

Одна из статей этого Протокола гласит: «Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права».

Данная норма применяется Европейским судом по правам человека (тем самым, который в Страсбурге) не сама по себе, а в контексте того толкования, которое дается ей этим же судом. С учетом практики выработаны т. н. «критерии допустимости вмешательства в частную собственность».

Эти критерии состоят в том, что одновременно должны выполняться требования:

1. Законности.

2. Осуществления вмешательства в общественных интересах.

3. Соблюдения справедливого баланса частного и общего интересов.

Если нет хотя бы одного условия, вмешательство считается недопустимым.

Это значит, что если какой-либо госорган предъявляет в суд иск о признании приватизации недействительной (т. е.

осуществляет вмешательство в частную собственность), то для удовлетворения иска одной лишь законности его требований недостаточно.

Если возврат приватизированного имущества повлечет для частного лица ущерб, несоизмеримый с тем интересом, который защищает публичный орган, суд вправе, а точнее, обязан, сослаться на Протокол № 1, после чего отказать в иске.

В практике Конституционного суда РФ ссылки на Европейскую конвенцию за последние годы встречаются очень часто. В судебных актах Высшего арбитражного суда РФ и ФАС Северо-Кавказского округа ссылок на Протокол № 1 нам не встречалось. Думается, что применение этих норм – вопрос времени. 

Хотя уже сейчас нам известны дела, где были реализованы требования первого Протокола, хотя и без ссылки на него. 

Так, Комитет по управлению имуществом Омской области обратился в суд с иском к ОАО «Омскхлебопродукт» о применении последствий недействительности сделки приватизации в виде возврата имущества, включенного в уставный капитал приватизированного предприятия.

Рассматривая дело, ФАС Западно-Сибирского округа учел, что ответчиком было произведено существенное улучшение полученного имущества и его возврат государству повлечет значительный ущерб для инвесторов, акционеров и кредиторов общества, что недопустимо согласно статье 566 ГК РФ.

Данная статья не разрешает применять последствия недействительности договора купли-продажи предприятия, если такие последствия существенно нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и противоречат общественным интересам.

Поэтому в иске было отказано.

По другому делу прокурор предъявил иск в защиту государственных и общественных интересов об истребовании из владения ЗАО «Центральный рынок» г. Ростова-на-Дону имущества, внесенного в уставный капитал ЗАО в 1992 году.

Истец сослался на то, что передача имущества в собственность ЗАО противоречила законодательству о приватизации.

ФАС СКО, отказывая в иске, сослался на то, что «нарушение целостности рынка вследствие изъятия основных средств и оборудования может повлечь неблагоприятные последствия в его работе, а следовательно, не отвечает общественным и государственным интересам».

  1. Наконец, третье дело  – из практики Высшего арбитражного суда РФ.
  2. Прокурор Красноярского края обратился в суд к Мингосимуществу РФ, ОАО «Красноярский алюминиевый завод» (КрАЗ), ООО «Модуль-97» с требованием применить последствия недействительности ничтожных сделок и обязать ООО «Модуль-97» возвратить КрАЗу общежития, а КрАЗ – вернуть их в государственную собственность.
  3. Суд установил, что в процессе приватизации КрАЗа  общежития были незаконно включены в его уставный капитал.
  4. Между тем:

1. Это нарушение законодательства о приватизации было допущено Госкомимуществом России, утвердившим план приватизации КрАЗа, согласно которому стоимость общежитий включена в его уставный капитал.

2. С 1992 года КрАЗ, а впоследствии учрежденное им на основе указанного имущества ООО «Модуль-97» несли расходы по эксплуатации и ремонту зданий общежитий.

3.Общежития используются по прямому назначению.

4. Госкомимущество России и КУГИ Красноярского края не заинтересованы в передаче общежитий в собственность государства, так как при возврате общежитий в государственную собственность у последнего нет денег на эксплуатацию общежития, что может повлечь за собой ухудшение положения проживающих в них граждан.

В итоге, несмотря на формальную незаконность приватизации общежитий, они остались у КрАЗа.

Допустим, что после изнурительных судебных баталий вам удалось отстоять приватизированное вашим предприятием имущество. Возникает вопрос: что дальше?

Решение этого вопроса зависит от того, по каким причинам суд отказал в иске о возврате государству незаконно приватизированного имущества.

Если в иске было отказано по мотиву пропуска срока исковой давности, то у предприятия имеется законное право собственности на полученное в ходе приватизации имущество и волноваться больше не о чем.

Сложнее ситуация, если в иске было отказано по мотиву добросовестности приобретения. В данном случае права собственности на приватизированное имущество нет.

Предприятие является его хоть и добросовестным, но незаконным владельцем, поскольку получило его по недействительной сделке. Приобрести право собственности на это имущество можно будет только после истечения других сроков – сроков т. н.

«приобретательной давности». Они составляют 5 лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимого (ст. 234 ГК).

После их истечения необходимо обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения данным имуществом.

Если речь идет о незаконно приватизированном движимом  имуществе, то само по себе решение суда будет являться доказательством возникновения права собственности.

Если приватизированное имущество относится к числу недвижимого, то право собственности на него возникнет с момента его регистрации на основании судебного решения в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выводы:

По искам о признании недействительными большинства сделок приватизации уже истек срок исковой давности.

Те предприятия, для которых этот срок не истек, могут ссылаться в суде на свою добросовестность при приобретении имущества в порядке приватизации.

Те же, кто не подпадает под добросовестных приобретателей, могут апеллировать к тому, что возврат имущества государству не соответствует государственным и общественным интересам и несоразмерно нарушает баланс частных и публичных интересов.

Таким образом, даже если имущество было приватизировано незаконно, отнять его у предприятия и вернуть государству в настоящее время по закону не так-то просто. Остается лишь надеяться, что к пересмотру итогов приватизации наше государство будет подходить исключительно по закону…

* При подготовке настоящей публикации были использованы в обобщенном виде опубликованные материалы судебной практики. Мнение, выраженное автором статьи, не представляет собой комплексной юридической консультации по освещаемой проблематике.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *