В ряде случаев компания проводит распродажи товаров по ценам ниже себестоимости. Реализация с убытком не запрещена. Однако налоговые органы могут проверить цены на соответствие рыночным и доначислить налоги. Тенгиз Бурсулая, ведущий аудитор ООО «Мауэргрупп», рассказала, на что организациям обратить внимание при продаже товара ниже закупочной цены.
Причины, когда фирма продает продукцию по сниженным ценам, могут быть разными: товар длительное время не пользуется спросом; продукция приобретается для нужд предприятия, но надобность в ней пропадает; заказчик отказывается от произведенной по его заказу специфической продукции, а другого покупателя продавцы не находят; распродаются товарные остатки из-за реорганизации, ликвидации, смены местонахождения или из-за изменения направления деятельности предприятия; падает сезонный спрос и так далее.
Теперь вспомним определение понятия «контролируемых сделок». Оно было введено в Налоговый кодекс с 1 января 2012 года. ФНС вправе проверить на соответствие рыночным (п. п. 2, 3 ст. 105.3 НК РФ) ценам по таким операциям.
При этом ревизоры могут изучить только сделки: между взаимозависимыми лицами; внешнеэкономические операции по товарам мировой биржевой торговли; сделки, одной из сторон которых является лицо, зарегистрированное в офшорах.
Если операции купли-продажи не принадлежат ни к одной из этих трех категорий, то они не являются контролируемыми. Поэтому цены, применяемые в других операциях, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые по этим продажам, по умолчанию признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Независимая продажа
Согласно пункту 25 ПБУ 5/01, запасы, которые морально устарели, полностью или частично потеряли свое первоначальное качество, текущая рыночная стоимость которых снизилась, отражаются в бухгалтерском балансе на конец отчетного года за вычетом резерва под снижение стоимости материальных ценностей.
Отмечу, что величина созданного резерва является оценочным значением, то есть служит для формирования достоверной информации о стоимости материально-производственных запасов в бухгалтерском балансе (п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»).
Таким образом, на 31 декабря компания должна создать резерв под снижение стоимости товара (дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», кредит счета 14 «Резервы под снижение стоимости материальных ценностей»).
В следующем отчетном периоде в момент реализации продукции, по которому образован резерв, зарезервирован- ная сумма восстанавливается. В учете делается запись Дебет 14 Кредит 91, субсчет 91-1 «Прочие доходы». Поясню, как это делается на примере.
ПРИМЕР
Организация продает шкафы. Модельный ряд регулярно обновляется. Нераспроданный товар из прошлой коллекции компания реализует по цене ниже себестоимости. На складе организации осталось пять шкафов. Цена приобретения каж- дого изделия составляет 11 800 рублей (в т. ч. НДС – 1800 руб.).
Комиссия в составе специалистов отдела продаж составила акт уценки товарно-материальных ценностей и устано- вила возможную цену их реализации – 5900 рублей за 1 штуку (в т. ч. НДС – 900 руб.).
Пять шкафов были проданы на общую сумму 29 500 рублей (в т. ч. НДС – 4500 руб.). Покупатель – российская организация, не являющаяся взаимозависимой по отношению к продавцу. Поскольку сделки между невзаимозависимыми российскими компаниями не относятся к контролируемым, то продажная цена изначально признается рыночной и проверке не подлежит.
Так как шкафы были проданы по цене ниже себестоимости, на разницу в цене нужно создать резерв под снижение стоимости материальных ценностей.
На дату составления акта уценки следует сделать проводку:
Дебет 91-2 Кредит 14 – 25 000 рублей ((11 800 руб. – 1800 руб.) – (5900 руб. – 900 руб.) Х 5 шт.) – начислен резерв под снижение стоимости материальных ценностей.
При расчете налога на прибыль расход в виде суммы начисленного резерва не учитывается. Возникает постоянная разница, с которой нужно начислить постоянное налоговое обязательство:
Дебет 99 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 5000 рублей (25 000 руб. Х 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.
При продаже обесцененного товара ранее начисленный резерв нужно восстановить. Сумма резерва в этом случае признается прочим доходом. На дату продажи уцененных шкафов бухгалтер запишет:
Дебет 62 Кредит 90-1 – 29 500 рублей – отражена выручка от реализации шкафов;
Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – 4500 рублей – начислен НДС с реализации;
Дебет 90-2 Кредит 41 – 50 000 рублей ((11 800 руб. – 1800 руб.) Х 5 шт.) – списана фактическая себестоимость шкафов;
Дебет 14 Кредит 91-1 – 25 000 рублей – восстановлен ранее начисленный резерв.
Сумма восстановленного резерва в налоговом учете не признается доходом. Поэтому возникает постоянная разница, с которой начисляется постоянный налоговый актив:
Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99 – 5000 рублей (25 000 руб. Х 20%) – начислен постоянный налоговый актив.
Взаимозависимая реализация
Если же фирма продала товар по цене ниже себестоимости, например, своей дочерней компании, участники сделки признаются взаимозависимыми (пп. 1 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
Однако для того, чтобы налоговики проверили цены, применяемые в операции, на предмет соответствия рыночным, кроме взаимозависимости необходимо, чтобы сделки признавались еще и контролируемыми, то есть сумма годового дохода по этим операциям должна превысить неконтролируемый порог.
В этом году он составляет 1 млрд рублей (пп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ). При этом учитываются только облагаемые доходы (без НДС) по всем сделкам без учета расходов (п. 9 ст. 105.14 НК РФ).
Итак, если товар был продан по нерыночной цене и такая сделка является контролируемой и превышен неконтролируемый порог, необходимо выбрать один из вариантов действий:
- или добровольно посчитать налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (сразу либо по окончании налогового периода) (пункты 3, 6 ст. 105.3 НК РФ);
- или на «ценовой» проверке доказать ревизорам, что цена сделки укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лица (подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, п. п. 1, 7 ст. 105.9 НК РФ).
Рассмотрим действия организации при каждом из этих вариантов.
Добровольно посчитать
Компания добровольно производит корректировку налогов по истечении календарного года, а именно начислит налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (п. 6 ст. 105.3 НК РФ). Рассмотрим эту схему на примере.
ПРИМЕР
Организация продала технологическое оборудование по цене ниже его себестоимости своей дочерней компании. Выручка от продажи составила 2,36 млрд рублей (в т. ч. НДС – 360 млн руб.). Закупочная цена оборудования равно 2,2 млрд рублей. Орга- низация ведет налоговый учет методом начисления.
Рыночная цена реализации товара составляет 3,54 млрд рублей (в т. ч. НДС – 540 млн руб.). Для минимизации налого- вых рисков принято решение начислить налог на прибыль и НДС по рыночным ценам.
Тогда, следует отразить выручку в налоговом учете по рыночной цене, а в бухгалтерском – исходя из фактических цен реализации. Это приведет к возникновению постоянной разницы между бухгалтерским и налоговым учетом в сумме 1 млрд рублей ((3,54 млрд руб. – 540 млн руб.) – (2,36 млрд руб. – – 360 млн руб.)).
В бухгалтерском учете постоянная разница будет форми- ровать постоянное налоговое обязательство в размере 200 млн рублей (1 млрд руб. Х 20%). В бухучете организации необходимо сделать следующие проводки:
- Дебет 62 Кредит 90-1 – 2,36 млрд рублей – отражена фактическая выручка от продажи оборудования;
- Дебет 90-2 Кредит 41 – 2,2 млрд рублей – списана себестоимость оборудования
- Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – 540 млн рублей – начислен НДС с потенциальной выруч- ки (при продаже продукции по рыночной цене);
- Дебет 99 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 200 млн рублей – начислено постоянное налоговое обя- зательство;
- Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 51 – 540 млн рублей – перечислен в бюджет НДС, начислен- ный исходя из рыночной цены;
- Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 51 – 200 млн рублей – перечислен в бюджет налог на прибыль, начисленный исходя из рыночной цены.
Если продавец самостоятельно посчитает и уплатит налоги по рыночной цене с доходов по контролируемой сделке, то покупатель не сможет пересчитать налоговую базу в сторону уменьшения.
Ведь такое право у него возникнет, только если после проверки цен и уплаты продавцом недоимки покупатель получит от фискального органа уведомление на проведение симметричных корректировок (п. 1 ст. 105.3, п. п. 1, 2 ст. 105.18 НК РФ).
Таким образом, чтобы пересчитать налоговую базу в ходе симметричной корректировки, другая сторона сделки должна быть осведомлена о том, что ее взаимозависимое лицо проверили и доначислили налоги (п. 2 ст. 105.18 НК РФ).
Если компания добровольно заплатит в бюджет налоги, ФНС направит уведомление о возможности симметричных корректировок другому участнику контролируемой сделки в течение одного месяца (п. 4 ст. 105.18 НК РФ).
«Ценовая» проверка
При втором варианте компании придется доказывать ревизорам на «ценовой» проверке, что товар не пользовался спросом и стоимость такой операции укладывается в интервал цен, по которым товар продают невзаимозависимые лица (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, п. 7 ст. 105.9 НК РФ).
Если фи- скальные органы все же посчитают, что цены были несопоставимы с рыночными, то после контрольного мероприятия они обратятся в суд с целью взыскания недоимки и пени по налогу на прибыль и НДС (Пункт 5 ст. 105.3, пп. 4 п. 2 ст. 45 НК РФ).
Если доходы по сделке относятся к 2015 году, то фискалы также могут наложить на компанию штраф в размере 20 процентов от суммы неуплаченных налогов (п. 1 ст. 129.3 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона от 18 июля 2011 г. № 227-ФЗ).
Не забывайте, что не позднее 20 мая следующего года необходимо представить в инспекцию уведомление о контролируемых сделках, совершенных ею в течение минувшего года (п. 2 ст. 105.16 НК РФ).
Также контролеры могут настаивать на том, что расходы на приобретение товара, проданного с убытком, экономически не обоснованы, а потому их нельзя учесть при расчете налога на прибыль.
Чтобы подтвердить обоснованность своих трат, можно привести следующие аргументы: расходы на приобретение товаров были экономически обоснованы, так как продукция была приобретена для продажи с целью извлечения прибыли, но, поскольку обстоятельства изменились не в лучшую сторону, то важнее продать товар с убытком для высвобождения оборотных средств, что позволяет избежать еще больших убытков от полного списания товара.
Таким образом, расходы будут экономически обоснованными, если они были направлены на получение дохода. Конечный результат при этом не имеет решающего значения.
Входной НДС
Но это еще не все. Чиновники могут увидеть в убыточной сделке получение необоснованной выгоды по следующим основаниям: отсутствие разумной экономической цели заключения убыточной сделки (пп.
1, 3, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53); вычет при приобретении был больше, чем сумма налога, начисленная при реализации товара.
На основании этого фискалы будут настаивать – если товары проданы с убытком, то «входной» НДС по ним принять к вычету нельзя.
Тем не менее, налоговую выгоду в виде вычета при продаже товаров с убытком можно обосновать в ходе судебного разбирательства.
В арбитражных спорах дело решается в пользу налогоплательщика, если он приводит суду доказательства наличия разумной экономической цели, которая преследовалась при заключении убыточной сделки (см., например, постановления ФАС Московского округа от 30 мая 2013 г.
№ А40-40420/12-91-224, от 5 мая 2012 г. № А40-43413/11-90-184). Но если такой цели не было, а по всем признакам организация – участник налоговой схемы, то вычеты снимут из-за отсутствия экономической цели.
Кроме отсутствия экономической цели, контролеры могут выявить и другие признаки получения необоснованной фискальной выгоды.
Вот такой пример из практики: организация закупила партию товара, а где ее хранила целый месяц – непонятно, так как складских помещений у компании нет ни в собственности, ни в аренде, а договор ответственного хранения хоть и был заключен, но не исполнялся (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 января 2013 г. № А32-3122/2012).
Таким образом, налоговая выгода в виде вычета НДС по товарам, проданным с убытком, может быть обоснована, если организация докажет, что при заключении сделки преследовала разумную экономическую цель, например, избежать еще больших трат от полного списания товара. Но если продукция продана только на бумаге и реальных операций не было, то ревизоры вычеты все же снимут.
Обоснование затрат
Чтобы подтвердить обоснованность расходов и укрепить свою позицию в случае спора с чиновниками, можно сделать следующее. Во-первых, руководитель компании должен издать приказ о снижении цен (об уценке товаров). Во-вторых, уценка должна быть обоснована.
Для этого создают комиссию, в состав которой включают экспертов по качеству, специалистов отдела продаж и других сотрудников, которые смогут профессионально оценить реальное состояние товара и установить возможную цену его реализации. Результаты работы комиссии нужно оформить актом об уценке товарно-материальных ценностей.
Для этого можно использовать форму № МХ-15 или составить документ в произвольном виде. Акт необходимо приложить к приказу.
В документе требуется указать: характеристику, свойства и качество товара; причины, по которым его невозможно продать с прибылью; выводы комиссии о снижении цены на продукцию. В такой ситуации расходы будут экономически обоснованы, поскольку они направлены на получение прибыли.
«Упрощенный» контроль
«Упрощенцам» и «вмененщикам» по поводу контроля цен беспокоиться не следует. Если фирма на УСН продаст товар по заниженной стоимости взаимозависимому лицу, доначисление налога по контролируемым сделкам ей не грозит. Даже в том случае, если она торгует по цене ниже себестоимости.
Дело в том, что ФНС не вправе доначислять единый налог при УСН. Поскольку по законодательству делать это она может только в отношении четырех налогов (п. 4 ст. 105.3 НК РФ): налога на прибыль; НДФЛ по доходам предпринимателя; НДПИ; НДС (если одна из сторон сделки – организация (предприниматель), не уплачивающая НДС или освобожденная от исполнения обязанностей налогоплательщика).
Аналогичная ситуация складывается, если продает товар с убытком плательщик ЕНВД. В первую очередь потому, что доначисление по контролируемым сделкам возможно только в отношении четырех вышеупомянутых налогов. Кроме того, «вмененка» уплачивается исходя не из реального, а из вмененного дохода.
Поэтому плательщики «упрощенного» налога и ЕНВД под ценовой контроль ФНС не подпадают и уведомление о контролируемых сделках они подавать не должны.
Помогайте вашему бизнесу развиваться
Бесценный опыт решения актуальных задач, ответы на сложные вопросы, специально отобранная свежая информация в прессе для бухгалтеров и управленцев. Выберите из нашего каталога >>
Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>
по теме:
Взаимозависимые лица и контролируемые сделки
Проверки сделок между взаимозависимыми лицами
Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!Подпишитесь на Наши новости в Яндекс Дзен!
Подписаться
Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью?
Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной.
Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок.
Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Не нужно обходить закон – может пострадать и карман, и репутация. yur-gazeta.ru
Как работает и кому выгодна такая схема?
На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.
Причина такого явления – на поверхности.
С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.
Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.
Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости.
К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным.
Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.
Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.
Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.
Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.
Математика не в пользу покупателя
При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.
Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.
Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.
Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря.
Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки.
И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».
Занижение суммы договора опасно для обеих сторон, но для покупателя больше. transfert-vrn.ru
Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры.
Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты.
Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.
Продавцу не стоит расслабляться
Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.
Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.
Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.
«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.
Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.
Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.
Кроме того…
Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону.
Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.
Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.
Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги
«Мне только бумаги подготовить». Нужно ли заказывать сопровождение сделки риэлтором?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Цена товара ниже себестоимости, или Налоговые риски распродажи
Практика показывает, что иногда компаниям приходится продавать товар по цене, которая меньше его себестоимости.
Такие сделки вызывают опасения бухгалтерии из-за возможных санкций со стороны налоговой службы. Если действующее гражданское законодательство не запрещает предприятиям продавать товар по убыточной цене, то налоговое законодательство предусматривает определенные ограничения на реализацию товара по цене ниже себестоимости.
Операции по продаже товаров ниже себестоимости имеют свои особенности в плане организации их бухгалтерского учета.
В данной статье разберем эти нюансы и рассмотрим, когда и какие налоговые риски могут возникнуть у компании, если цена реализации товаров ниже их себестоимости.
Законодательные аспекты реализации товара ниже себестоимости
Основной целью деятельности любой коммерческой организации является получение прибыли, что зафиксировано в ст. 50 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).
Однако ведение коммерческой деятельности изначально предполагает возможность ее убыточности.
И действительно, на практике бывают ситуации, когда компания вынуждена реализовывать товары по цене ниже их себестоимости, то есть с убытком для себя. Причины такой реализации разные:
- распродажа товара в связи с приближением окончания срока годности;
- продажа уцененного (дефектного) товара;
- реализация товара в ходе рекламных акций (например, акция «два товара по цене одного»);
- реализация товара покупателю с предоставлением скидки за объем продаж;
- реализация остатков нераспроданного сезонного товара в период падения спроса по сниженным ценам для пополнения оборотных средств;
- реализация остатков товаров при прекращении работы компании с их отдельными номенклатурными позициями;
- реализация излишних запасов товаров на складе для своевременного выполнения обязательств перед кредиторами компании;
- реализация товаров в порядке договоров мены или зачета взаимных требований;
- реализация товарных запасов при процедуре банкротства компании.
В то же время убыточная реализация товара всегда привлекает внимание налоговой службы при проверке деятельности компании. Поэтому возникает вопрос, насколько высоки юридические и налоговые риски таких хозяйственных операций.
Статья 454 ГК РФ однозначно определяет, что цена реализации товара устанавливается договором купли-продажи, то есть стороны договора могут указать в нем любую цену, в том числе и ниже себестоимости товара. Исключение составляют только товары/продукция/услуги, цены на которые устанавливает государство в соответствии с п. 4 ст. 121 ГК РФ.
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: риски покупателя и налоговые последствия в 2021 году
Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости.
рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?
Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст.
555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником.
Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.
Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ.
Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.
Примеры:
№1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство. Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн.
1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог.
980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате.
№2. Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения.
1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.
Когда налог платить не нужно?
Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.
Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:
- 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
- 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.
Например, если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2020 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден.
Если недвижимость приобретена до 2016 года
Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.
Продажа недвижимости юридическим лицом
Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Применяются те же правила, что и для физических лиц.
Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?
Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.
Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости
Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.
Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Налоговые последствия
Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:
«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».
Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС.
Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).
Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).
Как рассчитать налог?
Что нужно сделать для расчета:
- Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
- Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
- Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.
- Пример:
- КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог:
- 2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Налоговые вычеты
Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.
Есть несколько вариантов получения вычета:
- В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
- В сумме документально подтвержденных расходов.
В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так:
Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе:
- 2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.
- 1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате.
- Во втором случае все выглядит иначе:
Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене. Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.
Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.
Как заплатить налог?
Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.
Подать декларацию можно несколькими способами:
Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди.
Документы
В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:
- ДКП;
- паспорт и копии первых двух страниц;
- выписку из ЕГРН;
- документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
- справка 2-НДФЛ от работодателя.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку, а затем продана по цене ниже кадастровой стоимости? Да, вычет предоставляется. Налог возвращается по уплаченным процентам. Дополнительно нужно подать в ИФНС ипотечный договор и справку о начисленных процентах.
Может ли орган опеки отказать в продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, если она принадлежит ребенку? Органу опеки важно, чтобы ребенку взамен было предоставлено другое жилье, улучшающее его условия проживания. Цена продажи его недвижимости играет роль лишь тогда, когда родители хотят открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего и перевести деньги от сделки туда.
Но такое одобряют крайне редко. Продаю квартиру ниже кадастровой стоимости, ДКП хочу заверить у нотариуса. От какой цены будет рассчитываться тариф? Тариф всегда считается только от стоимости, указанной в договоре. Могут ли приставы продать квартиру через торги ниже КС за долги? Могут, если сумма долгов примерно равна стоимости жилья.
Предстоит продажа имущества ниже кадастровой стоимости, но не хотелось бы, чтобы покупатель ее знал, это его может насторожить и откажется от сделки. Он может как-то проверить ее?
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
- Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
- Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.
- Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
- Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.
Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
nokia_alexnet/Depositphotos
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.
«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.
Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?
Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?
Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.
Чья инициатива?
Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».
Механизм продажи
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.
Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.
Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.
А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.
В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.
Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
С чего начать покупку вторичного жилья?
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.
Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.
«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.
3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.
«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.
Чем рискует продавец?
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.
Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.
Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.
«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ
Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.
«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.
Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.
198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).
Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.
И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.
Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.
- Не пропустите:
- Когда платить налог на квартиру?
- Переуступка прав: особенности сделок
- Как купить квартиру по договору переуступки?
- Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.