Подборка наиболее важных документов по запросу Распоряжение общим имуществом в нежилом здании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Распоряжение общим имуществом в нежилом здании
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Проблемы правового регулирования отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества(Артебякина Н.А.)
(«Семейное и жилищное право», 2019, N 1)
В части возможности распоряжения общим имуществом, находящимся в нежилом здании, усматривается следующая проблема. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19 декабря 2017 г. за обществом с ограниченной ответственностью признано право общей долевой собственности на нежилые помещения в нежилом здании. В соответствии с ч.
2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Говоря об отношениях собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, закон не устанавливает прямого запрета (как в случае с запретом, содержащимся в ч. 2 ст.
290 ГК РФ) на отчуждение своей доли в праве собственности на общее имущество нежилого здания и на совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилые помещения.
Следовательно, теоретически ничто не мешает собственнику нежилых помещений в нежилом здании осуществить отчуждение своей доли в праве собственности на общее имущество нежилого здания на основании ч. 2 ст. 246 ГК РФ.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Некоторые проблемы, связанные с нахождением имущества в долевой собственности(Филина Д.Л.)
(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2021, N 2)
В настоящее время механизм для устранения такого перекоса в правовом регулировании отсутствует.
Суды чаще всего становятся на сторону истцов и при отсутствии 100-процентного согласия выносят решения о демонтаже, при этом даже не всегда исследуются фактические обстоятельства, а именно, действительно ли происходит уменьшение общего имущества, нарушаются ли чьи-то права и законные интересы.
Представляется, что в настоящее время вопрос легализации самовольной постройки разрешен в большей степени, чем вопрос о владении, управлении и распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме (а по аналогии — и в нежилом здании).
Нормативные акты: Распоряжение общим имуществом в нежилом здании
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.
Могут ли две организации управлять разными частями одного многоквартирного дома
Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ ответил на вопросы, могут ли две организации – ЖСК и УО – одновременно управлять одним многоквартирным домом, разделённым на секции, или же собственники должны на ОСС выбрать лишь одну из них или администрация – провести открытый конкурс.
В доме одновременно может быть выбран и реализован только один способ управления
В 1980 году в Санкт-Петербурге в два этапа в разное время был возведён многоквартирный дом. Для постройки и управления первой частью МКД был создан жилищно-строительный кооператив, который действует до сих пор. Второй частью дома, сданной в эксплуатацию позже, управляла специализированная организация.
В конце 2016 года дом проверила Госжилинспекция, и она пришла к выводу, что в МКД присутствуют нарушенияч. 2 ст. 44, ч.ч. 2, 4, 9 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п.
3 ПП РФ № 75: управление одним МКД одновременно осуществляют несколько организаций.
Ведомство выдало предписание муниципалитету, а тот в свою очередь потребовал от собственников помещений в доме выбрать один способ управления на ОСС – кооператив или УО.
Собственники общего собрания проводить не стали, и администрация района объявила, а потом провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Тогда ЖСК и действующая УО обратились с иском в суд, требуя, чтобы действия ОМС были признаны незаконными, а результаты конкурса – недействительными (дело № А56-46237/2019).
Какие интересные УО судебные дела ВС РФ включил в обзор № 1 (2020)
Многоквартирный дом с едиными коммуникациями и техдокументацией управляется одной организацией
Судебный спор о том, могла ли администрация района проводить открытый конкурс по выбору УО для многоквартирного дома, когда там уже были ЖСК и другая управляющая компания, дошёл до ВС РФ.
Суды всех инстанций по делу № А56-46237/2019 решали вопрос о том, является ли дом единым объектом управления или же ЖСК и УО могли одновременно управлять каждый своей частью МКД, а способ управления в нём – считаться реализованным.
Суд первой инстанции установил, что спорный дом вводился в эксплуатацию отдельными очередями, которые в совокупности представляют собой единый объект – многоквартирный дом с единым почтовым адресом. Но при этом каждая часть дома имеет свои отдельные инженерные сети, подача коммунальных ресурсов в них осуществляется отдельно, что подтверждается договорами с энергоснабжающими организациями.
Из содержания технических паспортов дома следует, что они выданы на разные его части как на отдельные объекты недвижимости.
Суд отметил, что само по себе разделение здания при проектировании/строительстве на этапы, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения МКД в целях применения положений жилищного законодательства. Это согласуется с позицией ВС РФ, высказанной в определении ВС РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659.
Таким образом суд установил, что в МКД есть техническая возможность управлять отдельно разными его частями. Он признал действия ОМС по проведению открытого конкурса незаконными, а его итоги – недействительными.
Почему ВС РФ не разрешил лишать лицензий УО без домов в управлении
Части МКД, имеющие раздельное общее имущество и свою техдокументацию, могут управляться разными способами и компаниями
Администрация района не согласилась с выводами суда первого инстанции и подала апелляционную жалобу. Она указала, что факт управления домом несколькими организациями не оспорен. Дом учтён как единый объект, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции. Управление им по частям противоречит законодательству.
Апелляционный суд снова подробно рассмотрел вопрос о том, возможно ли управлять частями спорного МКД или он должен рассматриваться как единый объект с невыбранным/нереализованным способом управления. Суд указал, что два корпуса дома по техническим паспортам имеют различное общее имущество и коммуникации. В одной секции 232 квартиры, в другой 223 квартиры.
Для строительства первой секции на 232 жилых помещения в 1979 году был создан ЖСК, который и сейчас управляет этой частью дома, что подтверждают выписка из ЕГРЮЛ, Устав кооператива, договоры по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг жителям дома.
Согласно Уставу ЖСК, он организован с целью строительства МКД на собственные средства кооператива с помощью госкредита, последующей эксплуатации и управления домом с числом членов 232 человека. Свои обязательства ЖСК выполняет более 30 лет, и нового решения о смене способа управления собственники помещений не принимали.
Суд сделал заключение, что способ управления МКД был определён и реализован до принятия ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В силу ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 № 189-ФЗ ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента принятия собственниками решения о смене способа управления.
Для назначения и проведения открытого конкурса по отбору УО районная администрация должна была установить отсутствие в многоквартирном доме выбранного и реализованного способа управления.
Поскольку техпаспорта и разрешения на введение в эксплуатацию частей МКД выданы на различные объекты недвижимости и существует техническая возможность управления частью МКД, суд заключил, что существующий способ управления может быть сохранён.
Жалоба ОМС была отклонена. Кассационный суд подтвердил правильность решения первой инстанции.
О двух мнениях ВС РФ об обязанности УО восстановить техдокументацию
На заметку
ВС РФ, куда обратилась администрация, пытаясь оспорить принятое по делу решение, отказался передавать жалобу на рассмотрение, повторив ключевые для спора выводы судов, решившие исход дела:
- Домом управляют две организации – кооператив и УО.
- Согласно технической документации, в МКД есть возможность управления разными секциями отдельно, что подтверждают и договоры с РСО и подрядчиками.
- Собственники до введения в действие ЖК РФ выбрали и реализовали способ управления своей частью дома – кооператив, и он выполнял свои обязательства согласно Уставу с 1980 года.
- Существующий способ управления МКД может быть сохранён, для него не нужно проводить открытый конкурс по выбору единой УО.
Вопрос о статусе многоквартирного дома нередко становится ключевым при решении споров о праве организации управлять им и иным вопросам, связанным со сферой управления МКД. О нескольких делах вы можете узнать из наших материалов:
Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью | Последние новости
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.
Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц.
Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.
Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.
При каких условиях можно выделить доли?
Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке.
Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них.
По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле.
В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.
По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.
Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.
При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются.
На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м.
Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.
Особенности продажи долевой собственности
Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц.
Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде.
При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
- Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
- Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.
- Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.
Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.
Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.
Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.
Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.
Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.
При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
О понятии и сущности кооперативной собственности. коллективная собственность
Кооперативная – это одна из разновидностей коллективной собственности. Она предполагает, что собственники объединяются на добровольных началах для совместного применения имеющегося у них материального имущества или денежных средств.
Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.
Именно общество формируется на основе полного доверия одного или нескольких лиц, называемых коммунами, которые обеспечивают управление и управление обществом и отвечают за социальные, совместные и неограниченные социальные обязательства с одним или несколькими лицами, называемыми партнерами, которые не участвуют в Руководство компании и несет ответственность за социальные обязательства, только до предела, от их вклада в капитал общества.
Это компания, образованная ассоциацией нескольких лиц, называемых акционерами, которые вносят свой вклад в формирование акционерного капитала посредством долевых акций равной стоимости, представленных путем обращения за кредитными титулами, называемых акциями с целью совместного использования выгод и которые несут ответственность за социальные обязательства в пределах лимита Их вклад в действия.
- При такой форме собственности все участники предприятия достаточно сильно замотивированы на работу на общее благо, поскольку каждому из них принадлежит имущественный пай в компании.
- Формы собственности: схематически
- Кооперативная форма собственности принимает разнообразные формы:
- Кооперативная ,
- Производственные кооперации (например, артели),
- Потребительские кооперативы,
- Кооперативные банки,
- Жилищные кооперативы,
- Кооперации с государственным участием.
Производственные кооперативы – это коммерческие организации, объединяющие на добровольной основе граждан, связанных трудовыми интересами. В рабочий кооператив могут входить участники, вносящие пай собственным трудом, и участники, чей пай может состоять из (к примеру, производственных средств).
Социальный капитал делится на акции, а социальные обязательства гарантируются социальным достоянием и неограниченной и неограниченной ответственностью ассоциированных партнеров; они обязаны платить только свои акции.
Общество с ограниченной ответственностью
Это общество, образованное одним, двумя или более лицами, которые делят определенные товары для осуществления коммерческой деятельности с целью приобретения и разделения выгод и которые несут ответственность за обязательства компании в пределах взноса.
Также участие может совмещаться.
К примеру, в рыболовецкую артель может входить собственник сейнера, рыбаки, капитан, навигатор и т д. Потребительские кооперативы объединяют не производителей , а людей, которые покупают их.
Особенностью кооператива является то, что все его члены имеют право пользоваться общим имуществом, а также распоряжаться им.
Уставный капитал кооператива варьируется и не может быть меньше 500 леев. Минимальное количество кооперативных членов кооператива устанавливается уставом, но не менее, чем кооперативные общества 1 класса могут быть образованы в одной из следующих форм.
Кооперативные общества создают кооперативные капиталистические кооперативы — ассоциации физических лиц, которые создаются с целью капитализации собственных продуктов или приобретены путем прямого распределения или путем прямого перераспределения и распределения сельскохозяйственных кооперативов и т.д. Проведение экономической деятельности в качестве уполномоченного лица, индивидуального предпринимательства и семейного предприятия. Предприниматель — это человек, который организует хозяйственное предприятие.
Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками
1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком.
Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст.
248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них.
Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано.
Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.
3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.
Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.
Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи.
Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК).
Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК).
5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности.
Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются).
По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.
Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда.
Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную.
Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).
использование одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не законно
Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.
Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду
ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.
Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества.
В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.
«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».
Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст.
36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.
Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников
Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст.
6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.
ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.
36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.
Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.
По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.
Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю.
Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п.
39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.
, и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Марина Нагорная, новая адвокатская газета
Как сделать общее имущество многоквартирного дома источником дохода
При этом собственники, которые пытаются использовать общее имущество, часто сталкиваются с тем, что у него уже есть другой хозяин. Наиболее выгодные коммерческие объекты чаще всего оказываются у домов изъяты или были уже приватизированы.
Но даже если они не были приватизированы, муниципалитеты часто записывают их на свой баланс, утверждая, что это их имущество, и сдавая помещения другим лицам. «И даже если за пользование этим имуществом кто-то платит (скажем, сотовые операторы, которые платят за коммуникации на крышах домов и так далее), то потом эти деньги попадают в «общий котел» управляющих компаний.
А у таких, как правило, много домов находится в управлении, и ни в одной отчетности не указано, сколько денег было собрано и сколько потрачено», — объясняет Разворотнева.
В каких домах это возможно?
Как говорит президент ГАСИС ВШЭ Павел Жбанов, более 10 лет назад Жилищный кодекс претерпел кардинальные изменения. Парадигма управления жилищным фондом серьезно изменилась — с государственного и муниципального управления на управление собственниками квартир в доме.
Однако возраст многих домов превышает 30 лет. В этих домах на абсолютно законных основаниях общедомовые нежилые помещения (подвальные, межэтажные и так далее) были переданы либо в долгосрочную аренду, либо проданы, либо пока еще остаются в муниципальной собственности.
«Если эти операции по передаче собственности на правах аренды и продажи проходили до внесения изменений в Жилищный кодекс, то они законны и «отыграть» помещения обратно невозможно — закон обратной силы не имеет.
Если же передача общедомового имущества проходила уже в период распоряжения им собственников, то в этом случае отторжение имущества многоквартирного дома должны были проходить на основе решения собственников через проведение общего собрания.
И сегодня прецедентная судебная практика возвращения прав собственности на подвальные помещения, помещения первых этажей, где располагались магазины, колясочные и так далее, уже очень обширна», — говорит Жбанов.
Как вернуть общедомовую собственность
Любой собственник вправе через совет многоквартирного дома, ТСЖ запросить основание нахождения в нежилых помещениях дома той или иной организации, продолжает эксперт.
Если нахождение лиц на этих площадях реализуется без решения собственников многоквартирного дома, то в судебном порядке жильцы могут вернуть принадлежащую им общедомовую собственность.
Дальше общедомовое имущество жители могут пустить в хозяйственный оборот, например сдать в аренду.
Кстати, бывает так, что владельцем помещений на первых этажах дома выступает сам застройщик. При продаже квартир в строящемся доме он публично представляет сведения о том, какие помещения будут в общем имуществе МКД, а какие будут проданы как отдельные нежилые помещения, указывает президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко.