Любой юридической фирме, специализирующейся на обслуживании бизнеса, неизбежно приходится сталкиваться с юристами In-house – внутренними, не выходящими за рамки организации клиента. Казалось бы, в такой ситуации между коллегами не должно возникать спорных вопросов, ведь их интересы не пересекаются, каждый выполняет поставленную перед ним задачу и не находится во взаимном соподчинении друг у друга. В действительности существует масса обстоятельств, которые провоцируют возникновение скрытых конфликтов, что в свою очередь, может помешать клиенту в реализации поставленных перед юристами целей и задач.
Первое – это деньги. Юристы In-house получают зарплату, а привлеченные юристы относительно высокий доход (гонорар). Это создает у внутреннего юриста если не чувство зависти, то, как минимум, чувство внутреннего напряжения.
Поэтому при первой возможности он может попытаться дискредитировать привлеченных юристов, чем якобы повысить свой рейтинг в глазах руководителя.
Но чтобы такого не произошло, привлеченные юристы сразу должны установить контакт с внутренними юристами, сделать их союзниками, если хотите, или в крайнем случае разграничить территорию (компетенцию) друг друга.
Второе – так называемый «профессиональный менталитет». Некоторые внутренние юристы, особенно на государственных предприятиях, не могут себе позволить прямо высказать руководителю то, что он не прав.
Они добросовестно выполняют поставленную перед ними задачу, хотя в данном случае должны были объяснить, что указанный путь не верен. Привлеченные же юристы обычно четко говорят, что можно сделать, а что нельзя.
Поэтому, пытаясь угодить руководителю, юрист In-house может сбивать его с толку, сеять сомнения, или же давать надежду, которой нет.
Третье обстоятельство заключается в том, что, привлекая внешних юристов для выполнения конкретной задачи, клиент считает, что внутренние юристы с ней не справятся.
Это психологически задевает внутренних юристов, и, непременно, влияет на их самооценку.
Иногда в таких случаях у юриста In-house появляется желание доказать, что он не хуже может справиться с поставленной задачей, или даже лучше.
Есть еще один интересный нюанс при работе с юристами In-house. Однажды я попал в ситуацию, которая меня многому научила. К нам обратился руководитель крупной сетевой иностранной компании для того, чтобы мы разработали эффективный механизм выведения компании с рынка без потери ее деловой репутации.
К слову, кредиторская задолженность данной компании составляла несколько миллионов долларов. Сразу отмечу, что на всех переговорах присутствовал внутренний юрист, а я, в свою очередь, очень проникся нестандартной задачей. И, как бы банально это не звучало, но окончательная схема реализации замысла мне приснилась ночью.
Несмотря на всю сомнительность такого подхода, я не поленился, встал с кровати, все записал и лег дальше спать. Утром все перепроверил и днем встретился с клиентом.
Все бы хорошо, но один фактор я не учел — общение с собственником компании осуществлялось через внутреннего юриста, к которому было доверие, но который оказался крайне непорядочным человеком.
Он согласовал предложенную нами схему и, воспользовавшись тем, что услуги оплачивались из-за границы, подложил к оплате счет не нашей фирмы, а компании своих знакомых. Таким образом мы потеряли гонорар в сумме 15 тыс. долларов США, а когда все выяснилось, было уже поздно. Радует только одно — схема действительно оказалась рабочей и была успешна воплощена в жизнь.
Таким образом, несмотря на все возможные скрытые конфликты, нужно с самого начала наладить конструктивное общение между внутренними и привлеченными юристами, чтобы в итоге успешно реализовать все замыслы и идеи клиента.
Более того, практика показывает, что от правильного взаимодействия юридических служб выгоду получает не только клиент, но и сами юристы: привлеченные – более глубокое понимание бизнес процессов клиента, внутренние – многогранный опыт.
Каждому есть чему поучиться у противоположной стороны.
Иногда такое взаимодействие приводит к смене работы — партнеры юридических фирм становятся руководителями юридических департаментов клиента, а перспективные юристы клиента переходят работать в юридическую фирму. Каждому свое.
5 заблуждений об in-house юристах, которые CEO стоит разрушить
Дарья Сидоренко, Legal Officer международного холдинга TECHIIA — о том, чем на самом деле занимается юрист в компании и почему он не является ни волшебной таблеткой, ни пятым колесом.
Может ли компания обойтись без штатного юриста? Может. Но недолго.
Обычно на ранних стадиях стартапы избегают нанимать штатных юристов из-за ложного представления об этой профессии. Есть мнение, что юристы — это только о договорах. А также, что юристы скучные бюрократы, которые будут разрушать дух IT-команды. Да, существуют и такие мнения!
Эти заблуждения усложняют жизнь CEO, поскольку к множеству его задач добавляются еще вычитка договоров, политик, анализ рисков деятельности бизнеса в выбранной юрисдикции.
Это юридические вопросы, от которых напрямую зависит успешность развития бизнеса. СЕО почему-то делегирует их в последнюю очередь, пытаясь тянуть самостоятельно, через ассистентов или даже продакт менеджеров.
Но это только увеличивает риски ошибок.
Ниже я разберу наиболее распространенные заблуждения, которые встречала на рынке и слышала от молодых предпринимателей, а также опишу реальные жизненные примеры, которые разрушают эти заблуждения.
1. Нанять юриста в команду — это только о расходах
Самая распространенная история — в бизнес-планах компаний на ранних стадиях почему-то нет пункта о расходах на in-house юристов.
В лучшем случае компания-стартап закажет «пакетную консультацию», в которой будут стандартные договоры — как для внутреннего использования, так и для работы с внешними контрагентами. На практике такие договоры не защищают компанию от всех рисков и в кризисный момент все-таки будет необходимо нанять юристов, чтобы решить дилеммную ситуацию.
Профессиональный in-house юрист — это минимизация финансовых затрат для компании. И это первый человек, к которому идут, когда есть проблемы. Цель юриста в компании — уберечь всех и все от возможных конфликтов и претензий.
Пример из жизни:
Украинский стартап А готовился к выходу на рынок Америки и придумал уникальный продукт и название для него.
Заказав партию продуктов с завода в Китае, компания узнала, что их название уже зарегистрировано как торговая марка в США с теми же классами для использования.
В результате компания должна срочно нанимать специалистов по интеллектуальной собственности для анализа других возможных названий продукта, а затем переделывать все — от маркетинга до коробки для продукта.
Как можно было избежать:
Заранее проверить, свободна ли ТМ, придуманная для названия продукта в стране, где планируется запуск. В США, например. Следует помнить, что защита торговой марки имеет территориальное значение, и она будет действовать только в стране, где ТМ зарегистрирована.
2. У нас будет универсальный солдат-юрист
Профессию юриста по вариативности и количеству направлений можно сравнить с профессией врача. Практически у каждого юриста своя специализация, позволяющая разбираться в определенных вопросах. Например украинское корпоративное право, интеллектуальная собственность, защита персональных данных или другие.
Обычно in-house юристы знают несколько отраслей права и умело справляются с базовыми бизнес-потребностями.
Но это не значит, что один человек сможет закрыть все вопросы компании без обращения к внешним консультантам, особенно, если бизнес-модель предусматривает использование иностранных юрисдикций.
Юрист подбирается под конкретную и актуальную бизнес-задачу компании и в будущем может создать юридический отдел с различными специалистами.
Пример из жизни:
В IT-компанию со штатом около 80 человек, которая уже работала около двух лет, наняли юриста для закрытия всех текущих задач: договоры с подрядчиками, сопровождение отдела продаж и маркетинга, закрытие предыдущих пробелов. СЕО считал, что юрист сможет покрывать все задачи самостоятельно. В конце концов через полгода работы юрист уволился, потому что нагрузка была огромная, и руководство не видело необходимости в найме еще одного юриста.
Как можно было избежать:
Во-первых, прислушиваться к членам команды. Если человек не может справиться с объемом задач, необходимо пересмотреть их и по возможности изменить.
Кроме этого, необходимо закладывать в годовой бюджет компании средства на юридические расходы, чтобы юрист мог обратиться за помощью к подрядчикам, если у него будет такая необходимость.
А она точно будет, потому что не существует профессионала, способного знать все!
3. In-house юрист — «скорая помощь» для любой задачи
Иногда в компаниях случаются «пожары», которые невозможно предвидеть. Так же нельзя ожидать, что у юриста сразу будет готовое решение для конкретной критической ситуации.
Для подготовки вдумчивой и качественной консультации юриста, нужны время, ресурсы и документация. «Сделай быстренько договор по шаблону из интернета» — это заранее провальная задача, особенно когда речь идет о больших суммах или очень зарегулированной юрисдикции, вроде Китайской Народной Республике.
Быстро — не значит качественно, тем более когда речь идет о сложных международных договорах. Фраза «ты же юрист» — то есть знаешь все в юриспруденции и можешь быстро все «порешать» — это клише, которое в жизни не работает. Конечно, юрист сможет быстро разобрать какую-то горящую задачу. Но это правило не работает с комплексными задачами и новыми уникальными ситуациями.
Пример из жизни:
В 17:00 к юристу пришел менеджер по продажам с требованием до конца дня перечитать договор на продажу программного обеспечения в стране А. Договор состоял из ряда эксклюзивных условий по распространению ПО.
Из-за спешки юрист не успел вычитать весь договор и пропустил подпункт об эксклюзивном праве перепродажи ПО другим компаниям в стране А.
В результате компания упустила возможности работать с другими дистрибьюторами в стране А.
Как можно было избежать:
Поскольку такие сделки не заключаются за один день, менеджер по продажам точно знал о необходимости такого договора и мог прислать его заранее. А еще лучше — попросить юриста подготовить собственную версию договора.
Юрист же со своей стороны, не должен был поддаваться на давление коллеги и отказать в быстрой вычитке документа до 18:00.
Главный урок здесь — своевременность коммуникации и предотвращение искусственных «пожаров» в компании.
4. Штатный юрист создаст чрезмерную бюрократию в компании
Обычно с появлением юриста всплывают различные предварительные недоработки. Например, отсутствие договоров с работниками, политик организации делопроизводства, «джентльменские» соглашения с подрядчиками и прочее. Такие пробелы в будущем могут привести к 1) утечке данных, 2) неправильному оформлению передачи ИС от разработчика к компании, 3) судебным искам от регуляторов, и другому.
Вопреки общественным стереотипам, не все юристы любят бюрократию. Они не пытаются усложнять коммуникацию, а наоборот — стараются упростить процессы, но сохранить их пользу для компании.
То есть задача юриста в том, чтобы подготовить документацию, шаблоны и процессы, которые не будут требовать много времени для согласования.
Наличие системы прежде всего уменьшает бюрократизм, который так часто пугает руководство в IT.
Пример из жизни:
Отдел поддержки клиентов собирал данные о клиентах, звонивших или писавших на горячую линию, а именно ФИО, телефон, email, город, дату рождения и содержание самой проблемы.
После вступления в силу GDPR (Общий регламент о защите персональных данных, принятый ЕС в 2016 году) компания должна была пересмотреть принципы обработки и перестать собирать избыточные данные: город, дату рождения и фамилию.
Но в компании проигнорировали этот момент. Результат — штраф от европейского регулятора.
Как можно было избежать:
Создавать процессы вовремя и адаптировать уже существующие к новым, касающимся компании законам. Прописать новые правила для колл-центра, согласно которым операторы собирали бы только необходимую для предоставления ответа информацию.
5. Юрист работает один и не взаимодействует с коллегами
На самом деле юрист — не только первый и лучший друг коллектива, но и командный игрок, который должен постоянно взаимодействовать с коллегами, чтобы не упустить запуск процесса или проекта. Конечно, юристам для многих задач нужны тишина и покой. Но это не касается моментов, когда необходима синергия и сотрудничество с другими коллегами для решения комплексных задач.
Желательно, чтобы юрист был в составе топ-менеджмента. Таким образом он сможет вовремя понять, являются ли определенная идея, разработка или партнерство с юридической точки зрения рискованными для компании и могут ли нанести финансовый, или репутационный ущерб.
Пример из жизни:
Юристу пришла задача от маркетинга прочитать рекламу и сказать, можно ли запускать ее на рынок. Однако обращение к юристу произошло уже после того, как рекламную кампанию запустили на рынках Европы и Северной Америки. Юрист заметил несколько ошибок, среди которых использование чужой ТМ и сравнительная реклама. Рекламу нужно было срочно отозвать и переделать.
Как можно было избежать:
Юристу — наладить связи с коллегами и объяснить им необходимость юридического согласования рекламы или другого продукта компании еще в начале создания. Команде — не бояться юриста и не думать, что он забракует идею. Необходимо вовремя обратиться к коллеге-юристу и проработать возможные юридические риски до их наступления.
Выводы
Юрист — это важный и неотъемлемый игрок для любой компании, особенно если она имеет амбиции стать «единорогом». Конечно, есть маленькие IT-компании, где юрист на постоянной основе может не требоваться.
В таком случае, для минимизации расходов можно нанимать специалиста/ов на аутсорсе.
Такие специалисты могут решать не срочные и текущие задачи для компании, но вряд ли смогут быстро решить комплексную и сложную бизнес-задачу.
С развитием и увеличением штата и подрядчиков в компании необходимость в штатном юристе будет расти, поскольку нагрузка на других специалистов тоже будет увеличиваться. Когда именно привлекать штатного юриста и разгружать других специалистов — каждая компания решает индивидуально.
Для бизнеса in-house юрист является профессионалом, который умеет и поможет вовремя идентифицировать риски, избежать потенциальных проблем и тем самым уменьшить расходы компании.
In-house vs external: куда податься юристу?
Задумывались ли вы когда-нибудь о переходе в юридическую фирму или на предприятие? Наверное, каждый юрист примерил на себе «новые образы» и спрашивал себя: «Готов ли я изменить свой стиль жизни?». Итак, какие существуют различия в работе инхаусы и внешнего юриста?
№1
Клиенты. Внешний юрист имеет целый «портфель» клиентов, а инхаусы обслуживает только одного — предприятие, на котором он работает. Именно это позволяет инхаусы углубиться в бизнес-процессы и построить на предприятии долговременные юридические стратегии и решения.
Внешний юрист концентрирует свое внимание исключительно на решении конкретного дела. В то же время, зная бизнес-процессы, инхаусы может оценить не только юридическую сторону ситуации, но и взглянуть на нее глазами бизнеса, оценив репутационные, материальные и другие бизнес-риски, или вообще предотвратить возникновение рисковой ситуации.
Зато внешний юрист предоставляет углубленную правовую оценку ситуации.
№2
Задания. Работа в юридической фирме позволяет юристу специализироваться в определенной отрасли права. Для одних это преимущество, поскольку они углубляют свои знания только в той сфере, в которой им интересно, но для других это монотонность работы.
Инхаусы имеют более разнообразную работу, поскольку они сопровождают почти все коммерческие транзакции, выполняемые на предприятии. Однако имея разнообразные задачи, инхаусы не стоит забывать об эффективности своей работы.
Поэтому ключевым в этом вопросе является расстановка приоритетов в выполнении заданий.
№3
Коллеги. Важным отличием в работе внешнего юриста и инхаусы есть специалисты, с которыми они работают. Конечно, работая в юридической фирме, вашими коллегами будут юристы, то есть люди, которые говорят с вами на одном языке.
Зато на предприятии вам придется изучать язык бизнеса, ведь вы можете быть единственным юристом, которому приходится объяснять элементарные базовые юридические термины.
Конечно, инхаусы также важно иметь профессиональную, а иногда и моральную поддержку других юристов, чтобы убедиться в своих рассуждениях и развеять сомнения.
№4
Баланс «работа — частную жизнь». В контексте баланса работы и личной жизни несомненное преимущество предоставляется инхаусы.
Работа в юридической фирме предусматривает доступ для клиента 24/7, нужно работать с теми дедлайнами, которые поставил клиент.
Работа инхаусы обычно проходит в нормированном режиме с соблюдением нормального баланса «работа — частную жизнь». Исключением могут быть непредсказуемые кризисные ситуации, когда нужно немедленно принять решение.
№5
Счета и бюджеты. Конечно, целью юридической фирмы и каждого отдельного внешнего юриста является продажа своих услуг и получения средств за предоставленные услуги.
Поскольку инхаусы на предприятии является «строкой расходов», его цель — уменьшить расходы на юридическое сопровождение, но таким образом, чтобы это не повлияло на качество юридических услуг.
Руководство предприятия хочет видеть эффективность работы своей юридической службы, которая заключается в уменьшении затрат, быстрому и качественному предоставлении услуг.
Именно для этого инхаусы время от времени необходимо пересматривать юридические и бизнес-процессы, а также их оптимизировать. В отличие от юриста, работающего в юридической компании, инхаусы нужно всегда доказывать свою ценность и необходимость его функции на предприятии.
Что нужно, чтобы быть успешным инхаусы?
- Понять бизнес. Знать и понимать цели и стратегии деятельности предприятия, бизнес-потребности каждого структурного звена — это главное для инхаусы. Зная бизнес, инхаусы может наиболее точно предоставлять юридические консультации.
- Изучить зону своей ответственности. Это важный элемент как в случае, когда на предприятии работает только один юрист, так и когда работает целый юридический отдел.
- Оценивать пределы своего времени и знаний. Инхаусы не может быть тем звеном на предприятии, по которой останавливаются бизнес-процессы. Поэтому инхаусы должен оценивать свои возможности и необходимости привлечения внешних юристов.
- Быть частью бизнес-команды. Инхаусы должен разделять все ценности, которые имеют бизнес-подразделения, быть искренне вдохновенным продуктами и услугами, которые предоставляет предприятие.
- Быть осведомленным. Для того чтобы пепердбачиты риски предприятия, инхаусы должно быть знаком с последними новостями и изменениями в законодательстве. В этом во многом помогут подписки на юридические издания, информационные имейлы от юридических фирм, участие в форумах и конференциях.
- Что нужно, чтобы быть успешным внешним юристом?
- Быть клиентоориентированным. Для внешнего юриста очень важно осознавать, что потребности и задачи клиента является его приоритетом, он должен приложить максимум усилий для решения вопросов своего клиента.
- Развивать свой личный бренд. Несмотря на то, в какой юридической фирме работает внешний юрист, очень важно наличие и поддержание высокого статуса личного бренда. Именно личный бренд является одним из элементов построения собственного «портфеля» клиентов.
- Развивать навыки. Внешний юрист должен не только иметь глубокие знания практики, в которой он работает. Работа внешнего юриста предполагает юридическое сопровождение клиента, то есть общения с ним. Поэтому очень важно уметь правильно и доступно подавать информацию.
В любом случае, где работал бы юрист, его работа всегда будет разнообразной и интересной.
Илья Трофимов: Консалтинг VS. инхаус
Илья Трофимов, выпускник Юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург (2008), партнёр консалтинговой компании «Консультационная группа ТИМ», руководитель отдела правового консультирования, рассказывает о сходствах и различиях работы инхаус-юриста и юриста в консалтинговой компании, а также делится советом с молодыми специалистами о начале карьерного пути.
— Это вопрос из серии: «Что было вначале: курица или яйцо?» или «Кого ты больше любишь: маму или папу?». Я считаю, что и консалтинг, и инхаус — это состояние души. Есть разные люди, кому-то нравится одно, кому-то другое. Это не хорошо и не плохо.
Определённо, у этих двух форм есть сходства. И там, и там вы будете заниматься юриспруденцией, и там, и там у вас будет начальство и, возможно, какие-то подчинённые. Везде вы будете заниматься судебной деятельностью, хотя, что для консалтинга, что для инхауса, это далеко не факт.
А вот, что касается отличий, это две совершенно разные истории. Работая инхаус-юристом, вы станете востребованным специалистом в какой-то своей сфере.
Вы станете экспертом, и это будет очень круто — вы получите удовольствие, будете участвовать в семинарах, вести круглые столы, и мало кто будет известнее вас в этой сфере.
Консалтинг, в свою очередь, для меня всегда был вызовом. Я говорю всем, кто устраивается на работу в мой отдел, что консалтинг — это здорово, потому что сколько бы лет вы не работали в консалтинге, всегда будет то, чего вы не знаете (а я проработал в консалтинге 12 лет).
И с этим «не знаешь» вы сталкиваетесь очень часто, потому что вы не можете быть специалистом во всех отраслях права, но вы можете получать удовольствие от того, что клиент задаёт какой-то вопрос, и вы должны в короткие сроки найти на него качественный ответ и предоставить клиенту услугу высочайшего стандарта.
И это важно, потому что юристов много, и наше главное отличие — уровень и качество услуг, которые мы предоставляем. Консалтинг позволяет всегда быть в тонусе, в состоянии, когда ваш мозг должен всегда работать и постоянно находить ответы на новые вопросы.
Безусловно, в консалтинге также выше уровень стресса, потому что вы всегда работаете на клиентов, которые бывают очень разными, и вам, как хорошим специалистам, нужно постоянно искать «ключик» к каждому. Как говорят, хороший специалист — тот, у которого «связка ключей» для клиентов тяжелее.
Кроме того, работая в консалтинге, вы всегда взаимодействуете с разными отраслями. Конечно, в разных компаниях работа строится по-разному: где-то есть деление на практики или отрасли, но где-то этого нет.
Например, в моей компании, мы работаем с совершенно разными клиентами: в сфере логистики, недвижимости, пищевой промышленности и интертеймента — и во всех юридических аспектах этой деятельности надо разбираться. В консалтинге вы живёте жизнью клиента и смотрите на всё его глазами.
Так или иначе, вам приходится разбираться сразу во всех отраслях, с которыми взаимодействует компания, и понимать, чем живут все эти разные и непохожие друг на друга бизнесы.
Да, конечно, это сложно, и безусловно вы не сможете стать высококлассным экспертом сразу во всех областях, но вы эксперт в юриспруденции и сможете оперативно и качественно применять свои знания во всех этих областях.
— Какая форма, по Вашему мнению, имеет больше преимуществ?
— На самом деле, тут каждому своё. И работая в консалтинге, и будучи инхаус-юристом можно построить блестящую карьеру, надо выбирать то, что больше подходит по душе, там вы и найдёте больше преимуществ именно для себя.
— С каким опытом работы юристом проще открыть свой бизнес?
— Опять мне хочется сказать, что с опытом работы в консалтинге, но на самом деле это спорно. Зависит от сферы вашего будущего бизнеса, и может быть, у юристов, ранее работающих в инхаусе, будет даже больше преимуществ.
Потому что, когда ты специализируешься на одной сфере, ты изучаешь её тонкости, ты понимаешь, как работают те или иные механизмы в конкретном бизнесе.
Однако если вы решите открыть «многопрофильный» бизнес, то скажу, что скорее опыт в консалтинге будет важнее, просто потому что вы будете намного шире смотреть на всё, что происходит в мире бизнеса.
— А с чего лучше начинать работу молодым специалистам?
— Я всегда, когда беру на работу молодых специалистов, готов рассмотреть и тех, кто работал ранее в консалтинге, и тех, кто работал инхаус-юристом.
Как ни странно, но в этой «гонке» будет меньше шансов у тех, кто работал в государственном секторе, хотя многие коллеги могут со мной не согласиться.
Как правило, государственная система просто не даёт такой гибкости, которую даёт и требует бизнес, поэтому, если вы хотите в будущем прийти в какую-нибудь крутую консалтинговую компанию или просто большую компанию в качестве инхаус-юриста, я бы советовал начинать именно с частного бизнеса, причём небольшого. Объясню свою позицию: чем меньше компания, в которой вы работаете, тем меньше сотрудников и меньше «разделения труда», соответственно, вам поручают больше заданий и возлагают больше ответственности, а в результате вы получаете гораздо больше опыта.
Не так важно, где вы начнёте свою карьеру, важно просто её начать, а лучше начать ещё в студенческие годы, даже если бесплатно, поверьте, ваш опыт потом окупится сполна.
Аренда квартиры посуточно: какие нюансы и законно ли это?
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
Как сдавать квартиру посуточно безопасно для себя, при этом выгодно и законно?
30 августа 2021
Всё большую популярность приобретает посуточная аренда квартир. Многие путешественники и люди в командировке выбирают уютное жильё вместо безликих отелей. Для арендодателей это хороший способ заработать, плюс нет привязки к съёмщикам и долгосрочным договорам. Разберёмся, какие налоги надо платить, действительно ли будет высокий доход и как вообще сдавать квартиру посуточно.
В крупных мегаполисах наблюдается большой спрос на посуточную сдачу квартиры. По последним данным, такое жильё может приносить прибыль в несколько раз больше, чем долгосрочная аренда. Ковид внёс свои изменения в рынок недвижимости, не обошёл он и этот сегмент.
Однако сейчас идёт курс на восстановление, люди снова начали путешествовать, а значит, вернулся и спрос на квартиры.
И очень часто туристам и командировочным проще и выгоднее использовать краткосрочную аренду, чем отели: домашняя атмосфера, кухня, возможность свободно выбирать район.
Гораздо легче найти место для ночлега в жилом секторе, чем подбирать гостиницу, соответствующую всем параметрам. Кроме того, в квартире всегда можно постирать, погладить, приготовить завтрак или ужин, не доплачивая горничной и не оставляя в ресторанах целое состояние.
С чего же начать? Вариантов несколько. При наличии средств и уверенности в себе можно пойти на риск: приобрести жильё под сдачу или взять квартиру в ипотеку. Можно также рассмотреть вариант с переездом: снять вариант подешевле, а сдавать квартиру дороже.
Таким образом минимизируются риски, и при плохом исходе дела остаётся возможность вернуться домой. Но цена аренды должна не просто покрывать ваши расходы, но и приносить дивиденды.
Ещё один вариант — субаренда: сдавать посуточно квартиру, которую вы сняли на длительный срок.
Самый большой спрос — на однокомнатные квартиры и студии. Двушки и трёшки сдать сложнее, их берут намного реже. Стоит учитывать, что большая площадь влечёт за собой большие компании, а это вечеринки и возможный урон для хозяев. Да и окупаться такая квартира будет дольше.
Ключевую роль играет ремонт, ведь люди просматривают тысячи объявлений, а выбирают те, за которые «цепляется» глаз. Внутри должно быть хорошее оснащение и, конечно, чистота.
Как же подготовить квартиру к сдаче посуточно? Важно обеспечить жильцам полный комфорт, наполнить необходимой мебелью и техникой. Для начала сделать хороший косметический ремонт, убрать все недочёты, проверить электрику и сантехнику, работу бытовой техники, всё починить и поменять.
В то же время избавиться от лишних вещей, которые не пригодятся жильцам в краткосрочной поездке. Старой мебели и личным вещам здесь не место. Следует уделить огромное внимание чистоте, ведь это «лицо» квартиры. Можно убираться самостоятельно, а можно вызвать профессиональный клининг.
Услугу уборки в этом случае следует сделать платной. Ведь требуется не просто пропылесосить и поменять бельё, но и протереть пыль со всех поверхностей, периодически стирать занавески, покрывала и чехлы от мягкой мебели.
От чистоты квартиры во многом зависит оценка постояльцев, а положительные отзывы — залог спроса.
Не забудьте о таких мелочах, как мусорные пакеты, туалетная бумага, капсулы для стирки белья и посудомоечной машины. Этих маленьких, но необходимых расходных материалов должно хватить жильцам на всё время пребывания. Гостям будет приятно, если вы оставите им приятный бонус: бутылочки с водой, чайные пакетики, конфеты или даже вино.
Лучше всего благоустроить квартиру в полной мере: диван-кровать, набор кухонной мебели, большой шкаф для одежды и вещей, микроволновка, стиральная машина, фен, гладильная доска, кондиционер. И самое главное для современного человека — беспроводная сеть wi-fi. Чем лучше оборудована квартира, тем больше вы сможете на ней заработать.
Есть несколько способов сдать квартиру посуточно. Во-первых, сделать это самостоятельно. Разместить объявление на специализированных сайтах. Самые популярные — Airbnb и Booking, но придётся заплатить комиссию.
Есть и бесплатный вариант — Яндекс.Недвижимость, Авито, ЦИАН. Разобраться с этими сервисами совсем несложно, главное — сделать качественные и красивые фотографии квартиры.
Вся забота об обеспечении жилья будет лежать на вас, но зато не надо дополнительно никому платить.
Второй вариант сдачи — найти риелтора. Вот где придётся раскошелиться на работу агента. Однако он поможет только в поиске клиентов — на вас останутся все вопросы, связанные с заселением, уборкой и содержанием квартиры.
Третий возможный сценарий — подписать договор доверительного управления. Это самый лёгкий для владельца вариант, но и наиболее затратный. Вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму либо до 20% от прибыли.
Конечно, это совсем немало, зато вы будете избавлены от любых проблем: от поиска арендаторов до уборки. Всё сделает управляющая компания. Но и тут есть свои подводные камни. Агент может оказаться недобросовестным.
Например, опаздывать на заселение, забывать полностью укомплектовать расходниками квартиру, а это негативно скажется на имидже вашего жилья.
Как сдавать квартиру посуточно официально? Вам придётся собрать внушительный пакет документов.
Самое главное — подтвердить ваше право собственности на используемую жилплощадь, например, сделать заверенную выписку из ЕГРН.
Ещё придётся взять выписку о жильцах, зарегистрированных в квартире, потому что от них потребуется нотариально заверенное разрешение на аренду. В случае субаренды понадобится первичный договор от собственника.
Самый частый вопрос: надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Законно ли сдавать квартиру посуточно без оформления ИП? Прямого запрета в законодательстве нет, любое физическое лицо может сдавать своё жильё.
Если платить обязательный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), то никаких проблем возникнуть не должно.
Однако у ИП есть несколько неоспоримых плюсов: пенсионный стаж будет увеличиваться, а в случаях проблем с клиентами легче возместить потери через суд.
Оформив все необходимые документы, нужно позаботиться о договоре с арендаторами. Если вы привлекли риэлторское агентство или управляющую компанию, то они составят типовой договор за вас. Но несложно написать его самостоятельно.
Он мало чем будет отличаться от долгосрочного, но небольшие нюансы есть. Важно прописать точное количество суток с указанием дат и расчётное время.
Не забыть добавить в договор и условия оплаты, чаще всего собственники квартир предпочитают стопроцентную предоплату.
Обычно договор должен содержать следующие пункты:
- предмет сделки — здесь вы укажете адрес и характеристики квартиры, сроки проживания;
- паспортные данные обеих сторон;
- стоимость аренды, где будет полная цена и посуточная;
- сумма залога с указанием условий его возврата;
- права и обязанности сторон — здесь вы сможете максимально полно отразить свои интересы; указать, что арендатор обязуется своевременно платить и поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. В случае отсутствия этого раздела ваши отношения будет регулировать гражданское право;
- список имущества и порядок передачи квартиры;
- ответственность за нарушение условий договора — здесь можно прописать порядок выплаты за вероятный ущерб с указанием срока и размера штрафных санкций;
- дата заключения, реквизиты и подписи сторон.
Кроме основного договора можно составить опись имущества — она поможет в случае кражи каких-либо вещей постояльцами. И не забудьте брать скан паспорта у арендатора.
Законно сдать квартиру — значит регулярно платить налоги. Правда, в нашей стране большинство пытается вести этот бизнес в «тени», не желая делиться с государством.
Это чревато внушительными штрафами и привлечением к административной ответственности через суд.
Если будет доказано, что налоги удерживались преднамеренно, то в отношении собственника могут открыть уголовное дело, а это судимость, огромный штраф и даже лишение свободы до одного года. Сами налоги тоже придётся заплатить.
Проще работать легально, не переживая, что в любой момент за вами придут налоговики. Тем более, что есть разные способы и проценты по налоговым выплатам. Чтобы вычислить, сколько нужно уплатить в качестве налога, надо определиться с собственным статусом.
Как физическое лицо вы будете платить государству 13% от прибыли, а если как ИП, то налог составит 6% по упрощённой схеме. Самая низкая процентная ставка у самозанятых — всего 4%. Однако если квартиру арендует не физическое лицо, а юридическое, то ставка будет 6%.
Следует помнить, что для самозанятых доход не может превышать 2,4 млн рублей в год, в противном случае все же придётся зарегистрироваться как ИП.
Начнём непосредственно с самого жилья. Первые расходы — это покупка или съём квартиры для дальнейшей сдачи посуточно. Если решите оформить ИП – это тоже не бесплатно, однако влечёт за собой и финансовые плюсы, о которых мы писали выше.
Далее идёт косметический ремонт и устранение неполадок, оснащение мебелью и техникой. Необходимо купить несколько хороших комплектов белья и полотенец (не забыть заложить бюджет на химчистку). Найти профессионального фотографа для хороших снимков вашей квартиры под сдачу.
Если будете нанимать риелтора для поиска клиентов, то нужно платить ещё и агентству. Скорее всего, придётся потратить средства на юриста, который поможет составить типовой договор. И, наконец, реклама в интернете и соцсетях, а также комиссия сервисам по размещению объекта недвижимости. Это основные первоначальные большие траты.
Потом они станут меньше, лишь для поддержания квартиры на должном уровне.
Постоянные расходы включают в себя оплату налогов, коммунальных услуг, клининг, размещение рекламы. Если квартира не в собственности, то и выплаты по аренде либо ипотеке. Не забудем о форс-мажоре: потоп, пожар, ремонт бытовой техники, замена мебели.
Посуточная аренда выгоднее долгосрочной по всем параметрам. Если удалось сдать жильё на все дни месяца, то прибыль будет выше в два-четыре раза.
Конечно, множество факторов влияет на то, сколько именно вы заработаете. Посмотрим наглядно на сравнение посуточной и долгосрочной аренды.
Агентство РБК приводит такие данные по средней ставке аренды (при условии, что посуточно квартира также сдаётся 30 дней в месяц):
| Ростов-на-Дону | 15 100 | 58 800 | 3,9 |
| Челябинск | 11 500 | 41 100 | 3,6 |
| Пермь | 13 800 | 49 000 | 3,6 |
| Самара | 13 800 | 47 600 | 3,5 |
| Нижний Новгород | 15 300 | 52 400 | 3,4 |
| Омск | 13 400 | 43 800 | 3,3 |
| Волгоград | 13 500 | 44 000 | 3,3 |
| Уфа | 14 700 | 47 600 | 3,2 |
| Воронеж | 13 400 | 43 200 | 3,2 |
| Красноярск | 15 900 | 49 700 | 3,1 |
| Казань | 17 000 | 51 800 | 3,0 |
| Новосибирск | 17 900 | 48 200 | 2,7 |
| Екатеринбург | 19 300 | 50,9 | 2,6 |
| Санкт-Петербург | 24 700 | 58 600 | 2,4 |
| Москва | 38 200 | 81 100 | 2,1 |
Заработок на сдаче квартир посуточно напрямую зависит от рекламы. Лучше всего выделить хороший бюджет с самого начала для раскрутки и привлечения гостей. Самая действенная реклама — в интернете.
Заполните все возможные сервисы и площадки объявлениями о своей квартире. Важно подробно расписать все достоинства вашего жилья и его расположения. Не скупитесь на фотографии, клиент выбирает глазами.
Даже не слишком шикарную квартиру можно выгодно сфотографировать и преподнести.
Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.
Нелишне дополнить рекламу традиционными способами: объявление в районной газете, листовки, сотрудничество с ближайшими ресторанами. Конечно, большого потока эти методы не принесут, но несколько гостей могут заинтересоваться.
Не забывайте, что лучшая реклама — отзывы в соцсетях и на сервисах, где представлена квартира. Ради этого стоит потрудиться. Сделайте так, чтобы ваши гости запомнили вас надолго.
Ненавязчивый, но внимательный сервис позволит превратить случайных гостей в постоянных клиентов, которые хотят останавливаться только у вас.
Важно хорошо встретить гостя, оставить ему в квартире небольшой комплимент, подарить карту города, подробно рассказать, где вкусно поесть, где ближайшая остановка транспорта, банкомат, какое такси лучше вызвать и куда поехать.
Если у вас несколько квартир, можно объединить их под общим брендом, преподнести с «изюминкой», дать название и даже разработать логотип. Так вы станете более узнаваемы и выгодно выделитесь на фоне других квартир для аренды посуточно.
При большом количестве плюсов у посуточной аренды квартир есть и минусы . Доход напрямую зависит от спроса, а формировать его – это труд арендодателя. Как и обеспечивать заселение и выселение, которые будут происходить регулярно.
Кроме этого, не стоит забывать о неиссякаемом потоке вопросов от жильцов: круглосуточно и ежедневно. Работать и параллельно решать проблемы по квартире вряд ли получится, если вы не наняли для этого специального менеджера.
Постоянный контроль и координация работы кватиры, ответ на звонки и запросы, размещение рекламы — все это занимает очень много времени и сил.
Сезонность также играет решающую роль в спросе на посуточное жильё. С мая по сентябрь будет всплеск, а вот с осени придёт затишье. Доход в разные месяцы может ощутимо отличаться, что не гарантирует вам стабильный заработок. Некоторые владельцы сильно снижают цены на холодный период, чтобы получить хоть какой-то доход.
Риски порчи имущества существенно возрастают при большом потоке гостей. Мелкие кражи, поломки, которые хозяин не сразу заметит. Не всегда помогут даже акты приёма-передачи с описью и фото квартиры до заселения. Только залог и тщательная ревизия — гарантия решения этих проблем.
Ещё один фактор — человеческий. Часто сдача квартиры становится яблоком раздора с соседями. Кого-то может не устроить постоянная смена незнакомых людей в вашем подъезде. А уж если будут вечеринки или просто очень шумно, конфликт неизбежен. Важно выстроить максимально дружественные и миролюбивые отношения с соседями по дому, не скрывать факт аренды и платить налоги.
Если вы готовы к ненормированной занятости, финансовым рискам и просто любите своё дело, то всё обязательно получится.
А если волнения и проблемы, связанные со сдачей квартиры на короткий срок, точно не для вас, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.
Недвижимости.
Вы делегируете все хлопоты по поиску, проверке и заселению жильцов — останется только утвердить итоговых кандидатов и получать деньги за аренду на карту каждый месяц и в срок.
Москва, Зоологический переулок, 8Москва, Херсонская улица, 35Москва, 1-я Леонова ул., 18Москва, Окская улица, 28к2Мытищи, улица Колпакова, 1/24Балашиха, микрорайон Железнодорожный, улица Маяковского, 9рабочий посёлок Дрожжино, Южная улица, 7Москва, Рублёвское шоссе, 38к2 Смотреть больше объявлений
Фото на обложке: Andrew Neel (Unsplash)