Меры господдержки арендаторов недвижимости в эпоху covid-19: опыт россии

Пандемия из-за COVID-19 затронула все аспекты жизни россиян. Экономика страны, социальная сфера и психология граждан меняются в соответствии с новыми требованиями и условиями. Эксперты «М16-Недвижимость» рассказали, что происходит с недвижимостью в Санкт-Петербурге и ждать ли «рыночных» сюрпризов в будущем.

Чтобы у читателей было полное представление о ситуации, в конце статьи расскажем о рынке заграничной недвижимости. Узнаете, что происходит в Китае, где инфекцию победили, и в США и Италии, где она продолжает распространяться.

В сравнении с товарами массового потребления рынок недвижимости инертен. Цены, спрос и предложение изменяются медленно: первые отклики на экономические кризисы проявляются спустя несколько месяцев. Поэтому в середине марта, когда ВОЗ объявила пандемию, никто не думал, что это существенно отразиться на рынке жилья. Однако карантинные меры внесли свои правки.

Введение карантина повлияло на рынок недвижимости в СПб

Первыми, кто пострадал от вируса, стали владельцы гостиниц, апартаментов и собственники квартир, которые сдавали их в краткосрочную аренду. В городе отменили развлекательные и спортивные мероприятия, выставки и форумы, а политические встречи перевели в онлайн-режим. На наш взгляд, именно в этой сфере можно ожидать серьезные убытки.

Интересное решение придумали владельцы отелей в Японии. Номера сдают с почасовой оплатой тем, кто не может работать дома. Если семья большая, дети шумят и невозможно сосредоточится, офисные сотрудники за небольшую плату снимают апартаменты или комнату.

Прогноз. Если у владельцев маленьких гостиниц и хостелов нет подушки безопасности, бизнес придется закрыть. Однако тех, кто выживут, ждут хорошие перспективы.

Из-за падения рубля и сложной эпидемиологической обстановки во многих европейских странах, люди больше будут ездить по стране, а Санкт-Петербург всегда востребован.

Российские туристы помогут оправиться после потрясения.

Те, кто сдавал имущество в краткосрочную аренду, сейчас переориентируются и ищут арендаторов на длительный срок. После окончания самоизоляции иногородние вернутся либо в жилье, которое снимали, либо будут искать недорогие предложения, так как платежеспособность сократится. Для собственников, это возможность, если не заработать, хотя бы не уйти в минус.

Что касается строительства апарт-комплексов, оно продолжается в штатном режиме. Большинство объектов планируют сдавать через несколько лет. За это время ситуация более или менее нормализуется и спрос на апартаменты будет.

Коронавирус ударил по рынку апартаментов и гостиничному бизнесу

Собственников, которые сдавали жилье в аренду, мы тоже отнесли к группе, пострадавшей от COVID-19. Сначала вузы перешли на дистанционное обучение, затем самоизоляцию продлили на месяц. Иногородние студенты и приезжие квартиросъемщики разъехались по домам, чтобы провести это время в кругу семьи.

Прогноз. К сожалению, доходы собственников упадут. Найти жильцов, которые платили бы сумму, как до карантина, сложно по нескольким причинам:

• Многие компании наладили удаленную форму работы, кто-то может не вернуться в Петербург, чтобы сэкономить и не тратить деньги на аренду.
• Большой процент квартиросъемщиков — студенты. Многие вузы до лета сохранят онлайн-обучение, уже перенесены сроки сессии и поступления, поэтому сложно прогнозировать, когда будет новый приток первокурсников. Квартиры могут простоять пустыми до октября-ноября.
• Те, кто сдавал жилье посуточно, попробуют сдать его долгосрочно. Вероятно увеличение предложения в условиях ограниченного спроса. Выбирать будут недорогие варианты с удобным расположением.

В ситуации коронавируса арендодатели должны проявить коммерческую гибкость. Иногда можно снизить стоимость квартиры на 5-10% или сделать скидку на время изоляции, чтобы арендаторы не съехали.

Новостройки строятся. Как заявили девелоперы, если хотя бы на несколько недель остановить стройку, уйдет в 2 раза больше времени, чтобы ее заново запустить. Многие площадки работают по графику выходного дня, снижено количество рабочих, которые одновременно могут находиться на объекте, но процесс движется. Поэтому вряд ли ожидается всплеск числа «замороженных» или вовремя не сданных домов.

Государство поддерживает строительную сферу. С 1 мая можно воспользоваться льготной ипотекой под 6,5% годовых. Постановления еще не было, но крупные банки, например, ВТБ, Альфа-банк и Дом. РФ, уже принимают и одобряют заявки.

Детали госпрограммы пока не уточнялись, но известно что:

• По ипотеке 6,5% можно купить квартиру в новостройке за 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, за 3 млн рублей — в других регионах.
• Срок предложения — до 1 ноября. Ставка будет действовать весь период кредитования.
• В устном заявлении президент заявил, что под программу попадает жилье комфорт-класса, но вице-премьер сказал, что определяющим фактором является цена, а не статус.

По мнению властей, программа должна увеличить объем ипотечного кредитования, потому что из-за карантина количество сделок сократилось в несколько раз. Снижение ставки приведет к временному повышению спроса на жилье, которое поддержит застройщиков.

Чтобы поддержать строительство в период COVID-19 ввели госпрограмму льготной ипотеки 6,5%

Что касается вторичного жилья, то здесь ситуация не столь оптимистична. Продаж практически нет, покупатели и продавцы боятся контактировать друг с другом, а заочно никто вторичку не покупает. Риэлторы выходят из положения, организовывая онлайн-трансляции и дистанционные переговоры сторон, но не всех клиентов устраивает подобный формат.

Есть еще два фактора, которые сдерживают количество сделок:

• Продавцы сняли объекты с продажи на время самоизоляции, чтобы члены семьи могли разъехаться по разным квартирам и психологически отдохнуть друг от друга.
• Даже если квартиру продать, непонятно, что делать с деньгами, во что их вкладывать. Многие ждут, когда пандемия пройдет и станут понятны экономические перспективы.

Прогноз. Не зная, сколько продлится карантин и когда закончится распространение коронавируса в России, сложно предсказать, что будет. Пока ситуация видится так:

• Первые месяцы после пандемии будет падать спрос на вторичное жилье. Тенденция к снижению, возможно, сохранится до лета, а к осени — выровняется.
• Госпрограмма льготного ипотечного кредитования вызовет временное увеличение продаж новостроек. Но с учетом того, что общая платежеспособность населения сейчас снизилась, повышаются цены на товары первой необходимости и многие потеряли работу, не думаем, что вокруг первички появится ажиотаж.

Недвижимое имущество всегда считалось лучшим вложением капитала, поэтому если в планах есть приобретение квартиры, покупать ее стоит. О том, как изменятся цены на жилье после коронавируса расскажем ниже.

В марте, когда объявили о нерабочей неделе, резко увеличился интерес горожан к аренде жилья в Ленобласти.

А когда самоизоляцию продлили до конца апреля, сдавали в аренду даже участки, где удобства находятся на улице.

Люди готовы терпеть бытовой дискомфорт, лишь бы иметь возможность дышать свежим воздухом и гулять. Загородное жилье эконом-класса из-за коронавируса однозначно оказалось в плюсе.

В период самоизоляции вырос спрос на загородную недвижимость эконом-класса

С элитными коттеджами ситуация сложнее. Часть владельцев сняли жилье с продажи или с аренды, чтобы самим переждать карантин вне города, а другие не рискуют пускать арендаторов, с которыми виделись только дистанционно. Но, если карантин продлят, сделок и в секторе дорогих домов будет больше.

В сфере продаж ситуация примерно такая же, как с городским жильем. Есть небольшой спрос на недорогие дачи, но количество просмотров в разы снизилось из-за запрета и страха личных контактов.

Прогноз. Если в Санкт-Петербурге продлят карантин, возможна новая волна спроса на аренду загородного жилья. Если нет, ситуация будет стабильно тихой.

А вот продажи в ближайшем будущем могут увеличиться.

Иностранные туристические маршруты перекрыты, доллар и евро дорожают, цены на отечественный туризм, вероятно, поднимут, купить дачу в области — разумное решение, если хочется провести отпуск вне города.

Востребованы будут недорогие дома и большая их часть — в ипотеку. Предпочтения отдадут продавцам с готовыми пакетами документов для ипотечного кредитования.

Во всех сферах рынка мы прогнозируем снижение стоимости жилья. Меньше всего это коснется новостроек эконом-класса. А вот цена на элитную первичную недвижимость может снизиться на 10-15% и более.

Изменение стоимости вторички будет идти медленнее, потому что собственники обычно не хотят снижать цены и ждут до последнего. Но они будут вынуждены это сделать по двум причинам:

• Льготная ипотека «переманит» часть потенциальных покупателей
• Уровень дохода населения сократиться

В целом мы не ожидаем обвала цен. Чтобы рынок недвижимости рухнул, должно произойти глобальное обнищание населения. Такой неблагоприятный исход возможен лишь при масштабном распространении коронавируса в стране, но пока предпринятые меры помогают его сдержать.

Коронавирус приведет к снижению цен на недвижимость

Чтобы сложилась полная картина, как обстоят дела с купля-продажей недвижимого имущества, кратко опишем ситуацию на заграничном рынке. Для примера выбрали Китай, Италию и США.

Китайцы справились с коронавирусом и уже могут подвести промежуточные итоги, как инфекция отразилась на различных сферах экономики.

По данным аналитического отчета международной компании Knight Frank, за январь-февраль в Китае на 34,7% снизилось количество сделок на покупку домов.

До COVID-19 эксперты ожидали увеличение цен на 3-5%, теперь они прогнозируют их снижение, затем медленный рост до 0-2%.

В связи с тем, что рынок недвижимости составляет 25% китайской экономики, государство заинтересовано в его поддержке. Прежде всего, считают аналитики, власть снизит ставки по ипотечным кредитам, чтобы поддержать сектор. Ту же тенденцию наблюдаем и в России.

Италия первая в Европе ощутила скорость распространения инфекции, объявила карантин и чрезвычайное положение. В результате эксперты Monitorimmobiliare.

it — аккредитованного интернет-издания, которое специализируется на недвижимости, — говорят что 10% населения могут остаться без работы, что приведет к сокращению количества сделок на 7,5%. На продавцов жилья будут давить, чтобы они снижали цены, и это вызовет обвал рынка.

При самом неблагоприятном сценарии ситуация в сфере недвижимости станет такой, как была в 70-80-х годах прошлого столетия.

Пока все силы властей уходят на то, чтобы сдержать распространение инфекции и помочь медицинской отрасли. О том, какие меры будут приняты для поддержания других сфер, станет известно позже.

В Италии коронавирус может привести к ценовому откату на 40-50 лет назад

Эксперты Forbes описывают, как быстро Китай восстанавливается после эпидемии, и приходят к выводу, что США сейчас такие темпы не осилят. Ситуация будет развиваться U-образно: ожидается застой, когда не будет ни предложения, ни спроса, но потом рынок недвижимости начнет восстанавливаться.

При этом эксперты делают ставку не на жилом имуществе, а на коммерческих помещениях и аренде. По их мнению, туристический бизнес, владельцы офисов, ресторанов и кафе оправятся быстрее, чем население будет способно купить жилье.

Ситуация осложняется тем, что стройки заморожены, и не ясно, чего ждать от властей: будут ли послабления в кредитовании и налогообложении или наоборот, меры ужесточатся.

Кроме экономических показателей на сферу недвижимости влияют и психологические факторы.

После пандемии многие пересмотрят отношение к жилью: кто-то решит, что обязательно нужен балкон, другие вместо просторной двушки выберут трешку с маленькими комнатками, лишь бы у каждого было изолированное личное пространство. К концу года можно будет говорить не только о количественных изменениях спроса, но и о его качественных преобразованиях.

Поддержка собственников коммерческой недвижимости в связи с Covid-19 | «Правовест Аудит»

Правительство РФ утвердило меры поддержки в виде отсрочки по налогам для собственников торговой недвижимости — арендодателей, конечно, не всем, а только при соблюдении определенных условий (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409).

Арендодатели могут претендовать на получение отсрочки в отношении следующих видов налогов, срок уплаты которых наступил в период с 01.01.2020 по 31.12.2020:

• налога на имущество организаций и авансовых платежей;
• земельного налога и авансовых платежей;
• налога на имущество физических лиц.

Отсрочка по уплате налогов возможна, если у налогоплательщика соблюдаются одновременно три показателя:

1. налогоплательщик соответствует установленным критериям;
2. налогоплательщик предоставил отсрочку по арендной плате своим арендаторам на определенных условиях;
3. экономические показатели налогоплательщика ухудшились.

Для получения отсрочки по уплате налога собственники коммерческой недвижимости должны соответствовать следующим критериям:

• код основного вида деятельности по данным ЕГРЮЛ, ЕГРИП на 01.03.2020 соответствует коду 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом»;
• налогоплательщик является собственником торгового объекта недвижимого имущества;
• • торговый объект удовлетворяет следующим критериям:
  • —  расположен на земельном участке, который в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового облуживания;
  • —  включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год (если объект находится на территории субъекта РФ, в котором установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества).

При этом субъектам РФ предоставлено право устанавливать дополнительные критерии применительно к налогоплательщикам и торговым объектам недвижимого имущества.

Также, как уже говорилось, обязательным условиям для получения мер поддержки является предоставление арендаторам отсрочки по арендной плате. Условия отсрочки установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439:

• срок предоставления отсрочки — с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ до 1 октября 2020 г.;
• задолженность по арендной плате должна быть уплачена: — не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.; — поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц; — размер месячного платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• 1. размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка:
  2. — 100 % арендной платы на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта;
  3. — 50 % арендной платы — со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г.;
• отсрочка не распространяется на платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (в том числе если они включены в арендную плату). Исключение: если арендодатель сам освобождается от уплаты этих платежей в связи с режимом повышенной готовности/ЧС.
• штрафы, иные меры ответственности или какие-либо дополнительные платежи в связи с отсрочкой устанавливаться не могут.

• Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, но они не должны быть хуже тех, которые изложены выше.
• Организации, предоставившие такую отсрочку арендаторам, включаются в специальный перечень субъекта РФ, который направляется в налоговый орган по субъекту РФ в части торговых объектов, расположенных на его территории.
• И наконец, еще одним требованием для получения отсрочки по имущественным налогам является ухудшение положения собственника недвижимости в связи с пандемией. В частности, должен быть выявлен хотя бы один из следующих показателей:
• —  Снижение общего дохода собственника недвижимости больше чем на 10%.
• Для того, чтобы определить снижение дохода, нужно взять доход за квартал, который предшествует кварталу подачи заявления, и сравнить его с доходом за тот же квартал в 2019 году.
• То есть, если вы подаете заявление в третьем квартале 2020 года, то необходимо установить доход за второй квартал 2020 и сравнить его с доходом за второй квартал 2019 года.

Если организация (ИП) была создана в 2019 году, то сравнивать нужно показатели за два квартала, которые предшествуют кварталу подачи заявления. То есть при подаче заявления в третьем квартал 2020 сравнивать нужно показатели второго и первого кварталов 2020.

—  Получение собственником недвижимости убытка за отчетные периоды 2020 г., при условии, что за 2019 г. убытка не было.

Убыток должен быть определен исходя из данных декларации по налогу на прибыль за отчетный период, предшествующий кварталу, в котором подается заявление об отсрочке.

В первую очередь, необходимо убедиться, что вы соответствуете всем условиям, приведенным выше. После этого направьте в налоговый орган по месту нахождения организации заявление.

Период отсрочки зависит от того, насколько ухудшилось положение собственника недвижимости. Основная часть организаций и ИП может получить отсрочку на следующих условиях:

• 1. на 1 год, если есть одно из условий:
  2. — доход снизился больше чем на 50%;
  3. — получен убыток при одновременном снижении дохода больше чем на 30%.;
• • на 9 месяцев, если есть одно из условий:
  • — доход снизился больше чем на 30%;
  • — получен убыток (в любом размере) при одновременном снижении дохода больше чем на 20%;
• на 6 месяцев при снижении дохода больше чем на 20%;
• на 3 месяца — во всех остальных случаях.

В заявлении можно указать любой период отсрочки, но в установленных пределах. При положительном решении отсрочка будет предоставлена с календарной даты, которая установлена налоговым законодательством для исполнения обязанности по уплате налогов.

Также вместе с заявление в налоговый орган должны быть представлены:

• декларация или расчет, в которых исчислены суммы, по которым заявляется отсрочка;
• подтверждение снижения доходов или получения убытка (за исключением плательщиков УСН).

Правительство РФ передало субъектам право развивать и дополнять меры поддержки для собственников недвижимости. Поэтому обязательно проверьте, как этот вопрос урегулирован в вашем регионе.

В частности, московское правительство с 15.06.2020 начало прием заявок на гранты собственникам коммерческой недвижимости (меры поддержки закреплены в действующей редакции Постановления Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП).

1. На гранты могут претендовать:
2. 1. Организации-собственники зданий и помещений, расположенных на территории Москвы и используемым для размещения:
3. — торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов);
4. — объектов общественного питания;
5. — объектов бытового обслуживания;
6. — гостиниц;
7. При этом помещения указанных выше объектов должны занимать не менее 80 % здания, а гостиница — иметь сертификат «звездности».

2. Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в составе которых имеются указанные здания, сооружения, помещения.

Гранты предоставляются в целях компенсации:

— 100% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к арендуемой площади данного объекта недвижимости.

Обязательное условие — снижение всем арендаторам арендных ставок не менее чем на 50 % от первоначальных ставок и не менее чем в двукратном размере от указанных имущественных платежей. Грантом компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.

07.2020. Для гостиниц компенсация предоставляется в отношении платежей за второй квартал 2020 года;

Пример. За период с 01.03.2020 по 01.06.2020 организация — торговый центр должна была заплатить сумму налога на имущество в размере 100 000 руб., сумму земельного налога в размере 50 000 руб., арендную плату за земельный участок — 30 000 руб.

В аренду было сдано 85 % здания. Арендная плата всех арендаторов в совокупности составляет 500 000 руб. в месяц. В марте указом мэра г. Москвы были введены ограничения, приостанавливающие работу ТЦ. После этого владелец ТЦ снизил арендную плату на 50 % от месячной арендной ставки на период с 01.03.2020 по 01.07.2020. Итоговая сумма снижения за указанный период составила 1 млн руб.

, что превышает двукратный размер всех платежей, указанных выше. Следовательно, организация имеет право обратиться за поддержкой. Размер поддержки будет равен компенсации 85 000 руб. налога на имущество, 42 500 от суммы земельного налога, 25 500 — от арендной платы за земельный участок в совокупности за период с 01.03.2020 по 01.07.

2020 (в расчете на 85% площади здания, сдаваемого в аренду).

— 50% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к площади объекта, которая используется собственником самостоятельно. Компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.07.2020, для гостиниц — за второй квартал 2020.

Заявку на грант можно подать на инвестиционном портале Москвы до 31.12.2020.

Власти Московской области закрепили освобождение от уплаты налога на имущество организаций для компаний, на балансе которых учтены здания или помещения, используемые для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Период освобождения от уплаты налогов установлен с 01.03.2020 по 31.12.2020 (установлена Законом Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ).

• Обязательные условия для предоставления меры поддержки:
• 1. Cнижение арендной платы всем арендаторам помещений и площадей, деятельность которых была приостановлена:
• — не менее чем на двукратный размер сумм налога на имущество, земельного налога, относящихся к этому объекту недвижимости;
• — не менее чем на 50 % от первоначальных ставок.

Период снижения определяется периодом приостановления деятельности арендаторов в соответствии с постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ (но срок окончания не должен быть ранее 01.07.2020)

2. Высвобожденные в результате мер поддержки средства должны быть направлены на развитие организации и социальную защиту ее работников.

При этом законом установлено, что если в нем для объектов недвижимости установлены иные льготы по налогу на имущество, то данная льгота применению не подлежит.

Итак, если арендодатель-владелец коммерческой недвижимости готов снизить арендные платежи, то в большинстве случаев он сможет получить освобождение или отсрочку по уплате имущественных налогов, а может быть даже и частичную компенсацию своих потерь.

Защита арендаторов коммерческой недвижимости от последствий пандемии COVID-19 в России и за рубежом

Тяжелые последствия вспышки COVID-19 ощутили на себе экономики по всему миру. Арендаторам и арендодателям в разных странах грозит длительное сокращение деловой активности, удаленная работа, а в некоторых случаях даже полное приостановление деятельности.

Реагируя на угрозы пандемии власти государств принимают меры по защите пострадавших от нее арендаторов, которые традиционно считаются более уязвимой стороной договора аренды. По состоянию на 22 апреля 2020 г. число зараженных новым коронавирусом в Германии превысило 145 тысяч человек [1].

С учетом угрозы, которую представляет пандемия COVID-19 для общественного здравоохранения, экономики и благополучия граждан, власти Германии приняли решение о закрытии отелей, ресторанов и кафе, а также спортивных и развлекательных заведений, салонов красоты, парикмахерских и магазинов (за исключением аптек, продуктовых магазинов и магазинов потребительских товаров первой необходимости).

Чтобы защитить от досрочного расторжения договора аренды недвижимости арендаторов, испытывающих финансовые трудности вследствие пандемии и ограничений, направленных на борьбу с ней, 27 марта 2020 г. был принят Закон о смягчении последствий пандемии COVID-19 в гражданском, уголовно-процессуальном законодательстве и законодательстве о банкротстве (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).

Указанный закон предусматривает, в частности, что арендодатель не вправе досрочно расторгнуть договор аренды, если единственным основанием для такого досрочного расторжения является неоплата арендатором арендных платежей в период с 1 апреля 2020 г. до 30 июня 2020 г. при условии, что такую неоплату повлекла пандемия COVID-19. При этом, если защищенный указанным законом арендатор не погасит возникшую задолженность до 30 июня 2022 г., арендодатель все же получит возможность прекратить арендные отношения. В связи со стремительным распространением заболевания во Франции, где количество заболевших по состоянию на 22 апреля превысило отметку в 116 тысяч человек [2], на период с 24 марта 2020 г. по 24 мая 2020 г. введен режим чрезвычайной ситуации в области здравоохранения.

Постановление Совета Министров Франции № 2020-306 (Ordonnance № 2020-306 du 25 mars 2020) предусматривает, что во время объявленной чрезвычайной ситуации в области здравоохранения все установленные договором аренды штрафные санкции, иные меры ответственности, а равно положения о расторжении договора не должны применяться. Действие указанных договорных условий возобновится лишь через месяц после прекращения действия режима чрезвычайной ситуации, которая на сегодняшний день продлена до 24 мая 2020 г. Таким образом, обязанность оплатить арендную плату сохраняется, однако ее выплата приостановлена без каких-либо штрафных санкций.

Однако действующее регулирование позволяет арендодателю прибегнуть к аресту денежных средств на банковском счете арендатора или получить выплату по банковской гарантии, предоставленной арендатором в обеспечение его обязательств по договору аренды. Большинство договоров аренды коммерческой недвижимости в Великобритании предусматривают, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из арендуемого объекта в случае нарушения последним договора, и в частности, в случае просрочки внесения арендных платежей на 14 дней или 21 день. 

Власти Великобритании также приняли меры для защиты интересов арендаторов коммерческой недвижимости, включив соответствующие положения в Закон о коронавирусе 2020 года (Coronavirus Act 2020), который вступил в силу 26 марта 2020 г.

[3] Он предусматривает мораторий на расторжение договора аренды коммерческой недвижимости за неоплату арендных платежей. При этом «арендные платежи» включают в себя любые суммы, подлежащие выплате по договору аренды.

Таким образом, запрет на расторжение распространяется, в том числе, на неоплату страховых платежей, платы за коммунальные услуги и т.д.

Новое регулирование не приостанавливает начисление арендной платы (и других платежей) и никак не ограничивает арендодателя в возможности принудительно взыскать задолженность с арендатора, в том числе, в судебном порядке. Также указанные меры не распространяются на краткосрочную (т.е. не более шести месяцев) аренду. Соответствующие арендодатели по-прежнему вправе расторгнуть договоры аренды со своими арендаторами.

Мораторий применяется с 26 марта до 30 июня 2020 г. или до более поздней даты, которая может быть установлена дополнительно. 7 апреля 2020 г. Кабинет министров Австралии принял Обязательный кодекс поведения в отношении коммерческой аренды для малого и среднего бизнеса [4] во время пандемии COVID-19 (National Cabinet Mandatory Code of Conduct — SME Commercial Leasing Principles During COVID-19) ( «Кодекс»). Кодекс обеспечивает нормативную основу для решения вопроса о разделении финансового бремени пандемии COVID-19 между арендодателями и их арендаторами, относящимися к малому и среднему бизнесу. Для достижения этой цели Кодекс устанавливает обязанность арендодателей согласовывать с арендаторами изменения в существующие договоры аренды, включая снижение арендной платы, в соответствии с набором принципов «добросовестной аренды». Цель Кодекса – сбалансировать финансовые риски между арендодателями и арендаторами, предоставляя арендаторам право на снижение арендной платы пропорционально снижению оборота арендатора в период пандемии COVID-19 и последующего разумного периода восстановления. Общее снижение арендных платежей может быть достигнуто путем применения комбинации уменьшения и отсрочки арендных платежей в соответствии со следующими требованиями:

• сумма, на которую должны быть уменьшены арендные платежи, должна составлять не менее 50 % от общего снижения текущих арендных платежей, на которое вправе претендовать арендатор;
• оплата отсроченной арендной платы должна осуществляться в течение всего срока аренды или не менее 24 месяцев, в зависимости от того, какой из сроков окажется большим (если стороны не договорились об ином).

Кодекс разработан таким образом, чтобы арендодатели и арендаторы могли адаптировать свои договоры к конкретным обстоятельствам. Вместе с тем, Кодекс содержит ряд условий для таких соглашений, направленных на достижение надлежащего баланса между интересами обеих сторон, например:

• выплаты отсроченной части арендных платежей должны исключать чрезмерное финансовое бремя для арендаторов и должны начинаться только после окончания периода пандемии коронавируса или после истечения срока аренды с учетом разумного последующего периода восстановления;
• арендаторам должна быть предоставлена возможность продлить срок аренды, чтобы иметь дополнительное время для торговли в течение периода восстановления после окончания пандемии COVID-19;
• уменьшение регулярного арендного платежа должно достигаться преимущественно за счет уменьшения размера арендной платы (а не за счет предоставления арендатору отсрочки на часть такого платежа) в случаях, когда невыполнение этого требования ставит под угрозу способность арендатора выполнять свои текущие обязательства по договору аренды (с учетом возможности арендодателей уменьшать арендную плату);
• никакие штрафные санкции не могут применяться к отмененным или отсроченным арендным платежам.

В период пандемии COVID-19 арендаторы, на которых распространяется действие Кодекса, будут также защищены от следующих рисков:

• расторжения договоров аренды за неуплату арендных платежей и выселения;
• повышения арендной платы;
• штрафов за прекращение деятельности или сокращение часов работы в период пандемии COVID-19;
• предъявления требований по банковской гарантии, денежному депозиту и иному обеспечению в связи с неоплатой арендных платежей.

1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон»). Статья 19 Закона содержит специальные правила, касающиеся договоров аренды, заключенных до введения режима повышенной готовности, которые применяются к аренде как государственной, так и частной недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона, арендаторы получат право отсрочки выплаты арендной платы. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством Российской Федерации [5] и предусматривают, что отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г.

, а начисленная задолженность может быть погашена с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. При этом пока действует режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочивается уплата 100 % арендного платежа, а с даты отмены вышеуказанных режимов до 01 октября 2020 г.

отсрочивается уплата 50 % арендного платежа.

Действие указанного постановления распространяется только на организации и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. 

В отличие от австралийского Кодекса, Законом не урегулирован вопрос о том, на сколько именно должна быть снижена арендная плата по соответствующему требованию арендатора. В связи с этим невозможно исключить возникновение спорных ситуаций на практике. 

Очевидно, что цель указанных мер состоит в том, чтобы найти оптимальное решение проблемы массового закрытия коммерческих помещений для арендаторов в течение периода вспышки COVID-19 и неуплаты арендной платы с их стороны. 

При этом российский законодатель, по-видимому, придерживался подхода, согласно которому именно отсрочка арендной платы, а не ее снижение или приостановление ее выплаты (на которое в некоторых случаях могут рассчитывать арендаторы в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), является наиболее подходящим решением для всех сторон.

Воспринятый законодателем подход позволяет арендодателям рассчитывать на получение впоследствии арендного дохода, причитающегося им в период, когда рынок дестабилизирован пандемией COVID-19. Кроме того, данные меры стимулируют стороны вести переговоры о дальнейших условиях договора аренды, что ранее отказывались делать некоторые участники рынка. 

Подобные меры уже действуют или внедряются во многих зарубежных странах, пострадавших от новой коронавирусной инфекции, что позволяет говорить об их эффективности.

Арендные войны: как по-разному в России и в мире государства поддерживали арендаторов и арендодателей

Наше государство выбрало самый кардинальный подход: прямо на ходу начало менять правила игры на рынке аренды. Недавно принятый 98-ФЗ предусматривает, что в связи с пандемией арендная плата может быть изменена, а в ряде случаев договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Причина таких действий в том, что государство не горит желанием поддерживать арендаторов за свой счет. Это вполне укладывается в подход, когда социальные функции государства выполняет кто-то другой: за «нерабочие дни» платят работодатели, а арендаторам должны «помочь» арендодатели. Вместо мер поддержки государство «перераспределяет» риски.

При этом законы написаны так, что они не только не задают понятные правила игры (а ведь в этом и состоит цель закона), но еще больше запутывает ситуацию. Распутать ее пока не может и Верховный Суд, который выпустил уже два обзора судебной практики, посвященных пандемии, но многие вопросы так и остались без ответа.

По-прежнему непонятно, допустимо ли уменьшение арендной платы при частичной невозможности использования помещения, и что такое «размер, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации»: кто-то снижает арендную плату на 70%, а кто-то не снижает вообще.

За все время ограничительных мер, с начала которых прошло более трех месяцев, ситуация с арендой изменилась, но не прояснилась.

В европейских странах и в США вмешательство государства в договорные отношения, как правило, ограничивается мораторием на расторжение договора в связи с неуплатой аренды. Такой мораторий действует в большинстве американских штатов, в Великобритании, в Германии и во Франции.

В ряде стран также действуют меры финансовой поддержки арендаторов. Например, принятый в США CARES Act предусматривает выделение более $2 трлн на поддержку бизнеса и граждан. Арендаторам эта помощь выделяется в виде займов и грантов для обеспечения деятельности, которые могут быть потрачены на выплату арендной платы.

В Германии предприятия могут получить гранты из Фонда экономической стабилизации, составляющего 50 млрд евро. В Сингапуре арендаторы могут рассчитывать на арендную скидку, равную полученной арендодателем льготе по налогу на имущество.

Не остались без помощи и арендодатели. В США они получат поддержку в виде отсрочки по кредитам, предоставленным по государственным программам, и в ряде случаев налоговые льготы. В Великобритании кредиторам рекомендовано предоставлять арендодателям отсрочку по ипотечным платежам на три месяца.

Ни в одной этих стран меры государственной поддержки не предусматривают изменения арендной платы. Юристы, хотя и допускают возможность ее изменение в судебном порядке, считают реальным только вариант, когда это прямо предусмотрено договором аренды в период пандемии.

Высказываются различные идеи относительно того, как арендатор может попытаться уменьшить размер арендной платы и даже взыскать убытки с государства за закрытие торговых центров или ресторанов, но большинство юристов склоняется к мнению, что суды не поддержат такие иски.

Об этом же говорит и судебная практика некоторых стран. Например, ранее во Франции суды отказывались признавать эпидемию птичьего гриппа 2003 года форс-мажорным обстоятельством, оправдывающим неуплату аренды.

Стоит также отметить, что в европейских странах многие участники рынка аренды идут навстречу друг другу без государственного вмешательства.

Например, во Франции операторы торговых центров приостановили взимание арендных платежей в соответствии с рекомендациями Французского национального совета торговых центров.

В Великобритании отсрочка по уплате платежей по кредитам для арендодателей предоставляется на основе добровольного выполнения кредиторами рекомендаций Управления по финансовому поведению.

Разумеется, и в перечисленных странах не все безоблачно. Принимаемые государствами меры многие считают недостаточными. Основная претензия состоит в том, что эти меры распространяются далеко не на всех пострадавших от пандемии.

Тем не менее, на Западе в подходе государств к регулированию арендных отношений можно увидеть определенную логику. Правительства пытаются найти баланс между необходимым вмешательством и стабильностью оборота. При этом их вмешательство тоже направлено на сохранение стабильности — на продолжение арендных отношений даже в условиях неплатежей.

Применяемые ими меры поддержки далеки от того, чтобы забирать что-то у одних и отдавать другим.

Скорее, речь идет о подпитке нижних звеньев финансовой цепочки, в которой основной удар пришелся на арендаторов.

Если арендаторы не могут заплатить арендодателям, арендодатели, в свою очередь, не могут заплатить кредиторам. Поэтому самое разумное – поддерживать арендаторов, чтобы финансовая цепочка не разрывалась.

В России подход государства иной. Этот подход, по идее, должен подталкивать арендодателя и арендатора вместе искать выход из ситуации. Несмотря на это, многие участники арендных отношений ведут переговоры «до последнего патрона». Арендаторы опрометчиво рассчитывают на то, что суды будут вставать на их сторону.

А арендодатели как будто не понимают, что могут добиться сохранения и взыскания арендной платы, но в итоге потерять арендаторов, которые либо закроются, либо съедут как только закончится срок аренды. Цена локальной победы в настоящем — пустые помещения в будущем. Арендаторам и арендодателям стоит как можно скорее осознать, что они плывут в одной лодке.

Договорившись, они получат больше шансов преодолеть последствия «шторма».

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции