Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

Вы снимаете квартиру, а собственник объявил, что собирается повысить арендную плату. Новость не из приятных. Что делать в такой ситуации и как обезопасить себя в будущем?

Подходим с точки зрения закона

Когда вы арендуете жильё по договору (а именно так его и нужно арендовать), вы защищены нормами законодательства. В ст. 614 Гражданского кодекса РФ говорится, что размер арендной платы может повышаться не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное.

❗️ «7 советов от риелторов тем, кто хочет снять квартиру»

И если спустя несколько месяцев после вашего заселения хозяин в одностороннем порядке решит поднять аренду, ссылайтесь на закон. Не помогает? Пригрозите судом. Конечно, это не самый лучший вариант, но для отдельных типов арендодателей он бывает действенным.

Если же вы снимаете квартиру неофициально, в вашем распоряжении три варианта: согласиться на повышение, провести переговоры и прийти к соглашению, либо собрать вещи и съехать.

Подходим с точки зрения здравого смысла

Грамотно выстроенные взаимоотношения с владельцем квартиры — то, что защитит вас от повышения арендной платы даже лучше законодательства. 

❗️ «Ипотека или аренда: что выгоднее?»

Во-первых, сделайте так, чтобы с вами было приятно иметь дело. Это не сложно: не задерживайте арендную плату, содержите квартиру в чистоте, не беспокойте соседей. Лишний раз повышать аренду и рисковать эталонным квартиросъёмщиком мало кто захочет.

Во-вторых, мониторьте рыночную ситуацию. Чтобы противостоять повышению платы за квартиру, вы обязаны знать стоимость аналогичных предложений. Вам говорят об изменении расценок? Наливайте арендодателю кофе, усаживайтесь с ним за компьютер, открывайте заранее сохранённые вкладки с подобными квартирами и показывайте, сколько за них просят.

В-третьих, если понимаете, что повышения не избежать, а съезжать не хотите, торгуйтесь. Мы живём в условиях рынка, поэтому имеем право хотя бы попытаться сбить цену. При этом спокойный тон, юмор и положительный настрой — ваше главное оружие.

Выбрать и снять квартиру

Была ли эта статья полезна?

Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

Что дает арендатору основание не платить при смене собственникаКак арендаторы злоупотребляют положениями кодексаКакие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде 

Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуе-мого объекта.

Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии. И в то же время не платить новому, так как формально он еще «не знает» о смене собственника.

Козырь арендатора – просрочка уведомления

Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.

Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю (копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собст-венности).

Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Граждан-ского кодекса.

Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.  

В большинстве случаев суды защищают арендодателя

В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9). Но подобный исход все-таки не гарантирован.

Дело в том, что пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.01.

07 по делу № КГ-А41/12248-06). Кодекс также не обязывает нового арендодателя по собственной инициативе снабжать арендатора доказательствами перехода прав – он лишь дает ему право требовать таких доказательств и не платить новому кредитору, пока они не будут получены (п. 3 ст. 385 и ст. 312 ГК РФ).

При этом нормы, которая давала бы должнику право вообще не исполнять свое обязательство, нет.

В рассматриваемой ситуации арендатор не платит никому в нарушение статьи 309 кодекса. Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору.

Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.

05 по делу № А55-15565/04-40).

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества.

Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением.

В случае спора это подтвердит, что арендатор действовал добросовестно, продолжая платить (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.02.09 № КГ-А40/13225-08).

Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?

Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника. 

  • Анастасия ЦуминаЗиновьева Асия Камильевна
  • Журнал «Юрист компании» № 4, Апрель 2009
  • Арендодатель, Просрочка платежа

16.04.2009, 1333 просмотра.

Вопрос недели: смена собственника арендуемого помещения

Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

Вопрос: Мы являемся арендаторами нежилого помещения, с нами был заключен договор аренды, но с 03 апреля 2019 г произошел переход права собственности помещения к новому собственнику.
Нам как арендаторам необходимо перезаключение договора с новым собственником, или заключение какого либо доп.соглашения к действующему договору аренды???

И каким образом нас должны были уведомить о смене собственника???

Сообщаю Вам следующее:

К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:

(или) письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю.

То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество.

Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;

  • (или) составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.
  • Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:
  • Документ 1.

Смена собственника сданного в аренду имущества не основание расторгать или изменять договор аренды . Он продолжает действовать до истечения указанного в нем срока, только автоматически меняется одна из его сторон — арендодатель .

Рассказываем руководителю

Если фирма безвозмездно получила недвижимость, уже сданную в аренду, то перезаключать договоры с арендаторами из-за смены собственника не обязательно .

К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:

(или) письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю.

То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество.

Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;

(или) составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.

Новый акт приема-передачи имущества от имени нового арендодателя оформлять не нужно. Достаточно получить от прежнего собственника тот акт, который был подписан им и арендатором еще при передаче имущества в аренду. Себе он оставит копию (она может понадобиться ему для подтверждения налоговых расходов по аренде).

При таком оформлении получится, что передачи имущества от нового собственника к арендатору не происходит. На момент получения имущества организацией право пользования им уже находится у арендатора и у него и останется, пока не кончится срок аренды.

А раз нет передачи имущества арендатору, то в налоговых доходах показывать рыночную стоимость имущества не нужно.

Есть давнее Письмо московских налоговиков, в котором они приходят к такому же выводу: при безвозмездном получении имущества с обременением, в том числе и ранее арендованного третьими лицами, налоговый доход не возникает .

  1. Однако у специалиста Минфина другое мнение.
  2. Из авторитетных источников
  3. Бахвалова Александра Сергеевна, консультант Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Читайте также:  Аварийный ремонт как аргумент в споре

«В рассматриваемой ситуации условие освобождения дохода от налогообложения не выполняется, так как полученное имущество находится в пользовании у третьего лица. Даже несмотря на то, что новый договор аренды не заключается, имущество тем не менее передано в пользование. Поэтому его стоимость необходимо учесть в доходах».

Официальных писем Минфина и ФНС по данному вопросу нет. Поэтому сложно предсказать, как его будут решать в вашей налоговой инспекции.

———————————

Часть 1 ст. 617 ГК РФ.

Статья 608 ГК РФ.

Пункт 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Индексация арендной платы: когда можно повышать стоимость аренды

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рано или поздно договор аренды требует индексации арендной платы, особенно если он долгосрочный. Что это значит, как часто арендодатель может менять стоимость и на каком основании – рассмотрим в этой статье.

8 октября 2021

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной.

Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено.

Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.

Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке: договор

Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.

Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:

  • возможность изменения арендной платы как таковая;
  • сторона, которая имеет на это право;
  • сроки изменения арендной платы;
  • периодичность изменений;
  • количественные пределы изменений;
  • порядок повышения арендной платы.

Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.

Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополни­тельное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора.

Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта.

Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона.

Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре.

Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.

Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

  • уведомление посредством почтовой связи;
  • публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
  • личное вручение уведомления;
  • отправка по электронной почте, указанной в договоре;
  • через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:

  • изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
  • ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
  • улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
  • рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
  • изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
  • изменение ключевой ставки Банка России;
  • изменение индекса инфляции.

К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответ­ствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государ­ственной статистики».

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ).

Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффи­циенты (Постанов­ление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

В случае, если арендо­датель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегули­рованный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответ­ствующих изменений в спорный договор невозможно.

Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!

поселение Десеновское, улица Яворки, 1к2Преображенская площадь 14 мин.поселение Сосенское, улица Василия Ощепкова, 6 Смотреть больше объявлений

Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина

Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.

Как коронавирус повлиял на аренду помещений

Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.

Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.

В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.

Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.

Читайте также:  Об учете реституционных требований при определении признаков банкротства

Поддержка арендаторов государственных помещений

Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.

Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.

Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.

Можно ли не платить за аренду

Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.

Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.

Как уменьшить арендную плату

Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.

В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств.

Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года.

Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.

Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.

Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.

Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.

Как получить отсрочку по оплате

Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.

В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:

  1. Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.

  2. Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем — Юридическая консультация

Для начала нужно четко понимать, какой именно договор вы заключили: договор аренды или договор найма. Несмотря на то что эти два вида договора имеют одну правовую природу, их регулирование осуществляется на основании разных норм закона.

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 «Аренда» и гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Регистрация допсоглашения к договору аренды

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • в случае использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Кроме вышеперечисленных оснований для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя других оснований законодательством не предусмотрено.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Нарушение условий договора аренды помещения

Следует учитывать, что стороны договора найма или аренды полностью свободны в формулировках условий договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Заключая договор, стороны сами определяют условия конкретного договора и могут в нем указать еще какие-нибудь дополнительные основания для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.

Также любой договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время.

Сказали спасибо:

Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса

На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье:

  • — В каких случаях Вашу компанию могут выселить из офиса- Что делать, если новый собственник повышает арендную плату
  • — Какие изменения в договор аренды следует внести при смене собственника

Если Ваша компания арендует офис, то однажды Вас могут выселить из него или без предупреждения поднять арендную плату. Особенно часто такая ситуация возникает при смене собственника имущества. Вы должны знать, что подобные действия незаконны. Разберемся, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

Ситуация 1. Вашу компанию выселяют

В Гражданском кодексе прямо сказано, что смена арендодателя – не повод для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Иными словами, новый собственник не может расторгнуть с Вами договор аренды лишь на том основании, что к нему перешло право собственности на данные помещения (см. Судьи посчитали выселение незаконным).

Случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса.

1. Нецелевое использование имущества. Арендодатели часто стараются расторгнуть договор аренды, мотивируя это тем, что арендатор использует имущество не по назначению.

Защита в данном случае простая: если в договоре определено, как именно должно быть использовано имущество (например, склад, магазин, офис) Вам нужно доказать, что объект использовался так, как это прописано в договоре.

Обратите внимание, если в договоре не определено, как именно должно использоваться помещение, Вы вправе использовать его по своему усмотрению, не нарушая при этом законодательство.

2. Нарушение сроков оплаты. Арендодатель может расторгнуть договор, если Вы более двух раз подряд не внесли вовремя арендную плату. Поручите главному бухгалтеру проверить, все ли платежи были перечислены вовремя. Даже если Вы просрочили оплату, но успеете внести ее до того момента, когда арендодатель потребует расторжения договора – суд будет на Вашей стороне.

3. Ухудшение арендованного имущества, арендатор не делает капитальный ремонт имущества.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос¬рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. Поручите контроль за состоянием арендованного имущества начальнику административно–хозяйственного отдела.

4. Иные случаи. Договором могут быть предусмотрены иные случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66.

Читайте также:  Суд: вот они – доказательства сговора госзаказчика и исполнителя

Расторгать договор арендодатель может после того, как направит Вам письменное предупреждение. Здесь он должен указать, какие пункты договора Вы нарушили.

Поручите юристу внимательно изучить условия договора аренды и подготовить мотивированный ответ.

Так, например, если арендодатель ссылается на то, что Вы имеете задолженность по арендным платежам – приложите к своему ответу копии платежек, подтверждающих отсутствие задолженности.

Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Достаточно часто компании заключают краткосрочные договоры аренды (сроком до одного года). В данном случае новый собственник вправе выселить Вас по окончании срока действия договора. Но и из этой ситуации есть выход.

Как показывает практика, большинство договоров аренды содержит фразу: «если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях».

Если в вашем договоре есть такое положение, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора. А именно направить в Ваш адрес уведомление о расторжении договора в письменной форме в установленный срок.

Если он этого не сделает, или, например, направит уведомление, пропустив установленный срок, договор будет считаться продленным на прежних условиях.

Факт нарушения нужно доказать

Компания «Фрукон» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с ЗАО «Пассат». По договору аренды помещение должно было использоваться как склад алкогольной продукции. Однако, по данным компании «Фрукон», на части арендованного помещения было возведено строение, предназначенное под офис.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что сооружение было построено для улучшения работы сторожа, охраняющего склад.

Суд подержал позицию арендатора указав, что сам по себе факт возведения ответчиком в арендуемом помещении еще одного строения не может являться доказательством использования имущества не по назначению.

Нет задолженности – нет и расторжения договора

Восточно-Сибирская государственная академия культуры и искусств обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с Государственным Русским Драматическим театр им. Н.А. Бестужева.

Академия ссылалась на тот факт, что арендатор несвоевременно уплатил арендную плату с января по май 2005 года, что можно считать основанием для расторжения договора.

Однако суд поддержал арендатора, поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, фактически были устранены до того момента, когда арендодатель подал исковое заявление.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 №А10-1374/06-Ф02-4114/06-С2

Компания «Русс-А» получила в аренду от ФГУАП «Полет» нежилые помещения, находящиеся в госсобственности. Впоследствии указанные помещения были проданы на аукционе и перешли в собственность ЗАО «Капо Дьюти Фри». К тому моменту договор аренды между ЗАО «Русс-А» и предприятием «Полет» продолжал действовать. Однако по решению третейского судьи компания «Русс-А» была выселено из помещений.

Не согласившись этим, ЗАО «Русс-А» обратилось в арбитражный суд и выиграло спор.

Судьи указали, что договор аренды в установленном порядке расторгнут не был, и его действие его не прекратилось, следовательно, вне зависимости от перемен принадлежности имущества разным собственникам, арендатор не может быть лишен прав пользования этим имуществом. Кроме того, указали судьи, у ЗАО «Капо Дьюти Фри» не было оснований для признания договора аренды недействительным.

По материалам постановления ФАС Московского округа от 28.10.2005 №КГ-А40/10639-05

Если собственник настаивает на повышении арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды, то ни в коем случае не соглашайтесь на это. Заставить Вас изменить старый договор и навязать Вам невыгодные условия новый собственник не вправе. Это также следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса.

Новый владелец вправе потребовать внести изменения в договор аренды лишь в части сведений об арендодателе. Иными словами, с ним Вы должны подписать дополнительное соглашение, в котором будет указано, что сменился арендодатель, а также прописаны его реквизиты (юридический адрес, банковский счет, ИНН и т. д.).

Поручите Вашему юристу, чтобы он проконтролировал эти моменты при подготовке дополнительного соглашения.

Возможна также следующая ситуация – в договоре указано, что арендодатель вправе изменить размер платы в одностороннем порядке. А значит, новый собственник может повысить арендную плату до такой величины, что Вы сами откажетесь от помещения.

Если это произошло, поручите юристу проверить, когда в последний раз повышался размер арендной платы. Дело в том, что менять ее владелец имущества вправе не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера уплачиваемой арендатором арендной платы до истечения одного года с момента ее установления.

Логично предположить, что при смене собственника платить арендную плату Вы должны новому владельцу. Этой же позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ. Однако возможна ситуация, что Вы узнали о смене собственника лишь после того, как уплатили арендную плату. Новый владелец может настаивать на повторной уплате аренды (см. Двойная плата). В данном случае, поручите юристу проверить:

– присылал ли новый собственник уведомление о том, что теперь за аренду надо платить именно ему (данное уведомление должно быть представлено Вам в письменной форме). Если такого уведомления не было, то новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом (п. 3 ст. 382 ГК РФ);

– действительно ли собственник является владельцем данного имущества. В частности, он должен представить доказательства, иначе Вы можете не перечислять ему арендную плату (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

АОЗТ «ГВЦ Интуриста» передало в аренду АО «Интурист-Холдинг Компания» часть помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В счет арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. В последствии собственником здания стала компания «Стрейв».

Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды, на том основании, что АО не перечисляет арендные платежи. Однако суд, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса, отклонил довод компании «Стрейв».

Также судьи указали, что «Интурист-Холдинг Компания» внесла прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды.

Сеть магазинов «Ежевика» создана в 1991 году, осуществляет розничную продажу продуктов питания и бытовой химии. Сегодня компания насчитывает шесть магазинов. Штат сети магазинов – 400 человек.

В договоре аренды нужно тщательно закрепить все устные договоренности, особенно это касается условий оплаты.

Часто бывает так, стороны договорились, что арендная плата составляет определенную сумму, которая всех устраивает, а стоимость уборки помещение, коммунальные платежи не прописали.

Вот и повод для конфликтов: каждая из сторон вправе предполагать, что это должен оплачивать контрагент. Лучше не оставлять недоговоренностей.

Или еще пример: в наших магазинах мы сдаем в аренду площади для игровых автоматов, банкоматов, кофейных аппаратов и т. д. зачастую владельцы думают, что будут платить только плату за площадь, которую занимают эти приборы. Но ведь нужно еще учитывать и стоимость электроэнергии которую они потребляют, а это ведет к значительному удорожанию арендной платы.

Другое дело так называемые «якорные» арендаторы, то есть те фирмы, которые арендуют у нас в супермаркете большие площади и торгуют сопутствующим товаром.

Например, мы торгуем продуктами питания, а эти арендаторы бытовой техникой, то есть мы привлекаем одну и ту же целевую аудиторию не являясь при этом конкурентами.

Конечно, с этими компаниями мы договариваемся совсем на других условиях – предоставляем всевозможные скидки.

Если вы заметили опечатку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *