Предварительный договор аренды. Какие неточности могут помешать заключению основного договора

Если вы решили продать или купить квартиру, то у вас есть шанс столкнуться с таким понятием, как предварительный договор купли-продажи.

Такой договор является одной из форм юридического подтверждения намерения совершить сделку купли-продажи, однако несколько отличается от более привычных соглашений об авансе или задатке.

Для чего нужен и в каких ситуациях предварительный договор может быть вам полезен — в нашей сегодняшней статье.

Обещаю обещать!

Предварительный договор чаще всего заключается в тех случаях, когда по каким-либо причинам нет возможности прямо сейчас заключить основной договор купли-продажи.

Такими причинами могут быть, например:

  • Отсутствие сейчас у продавца всех документов, подтверждающих право собственности
  • Недостаточное количество денег у покупателя, если эта ситуация должна изменится в ближайшее время
  • Необходимость отсрочить сделку, чтобы снять существующее обременение с объекта недвижимости
  • Необходимость проведения экспертной оценки недвижимости представителем банка

На деле причин мешающих сразу же заключить основной договор может быть очень много, так как каждая сделка и каждый объект недвижимости индивидуальны, однако в том случае, если продавец и покупатель уверены в своём желании в будущем заключить сделку, они вправе составить именно предварительный договор купли-продажи.

Такой договор должен в обязательном порядке содержать в себе условия позволяющие чётко определить предмет договора (в случае «вторичного» жилья — адрес, кадастровый номер, в случае новостройки — все известные на данный момент детали, включая строительный адрес, этаж, метраж, номер квартиры на площадке). Помимо этого, должна быть указана стоимость недвижимость, порядок её внесения, а также указанно кто из участников сделки будет оплачивать накладные расходы. Если в квартире имеются зарегистрированные люди, должно быть описано на каком этапе они будут сняты с регистрационного учёта.

Предварительный договор аренды. Какие неточности могут помешать заключению основного договора

Отдельное внимание стоит обратить на срок, в который стороны обязуются заключить основной ДКП. Каким бы странным это не казалось, но это условие не является обязательным, и предварительный договор без срока будет считаться юридически значимым.

Однако следует помнить, что если срок в договоре не определён, то основной договор подлежит заключению в течении года с даты заключения предварительного. Если такой срок вас не устраивает — не забудьте указать нужный в отдельном пункте договора.

Он может быть как совсем небольшим, например — несколько недель, так и наоборот большим чем годовое значение «по умолчанию», например 15-20 месяцев.

Предварительный договор при ипотечных сделках

Очень многие банки сегодня настаивают на заключении своими клиентами предварительных договоров на покупку квартиры даже в том случае, если у продавца и покупателя уже имеются соглашения об авансе.

Причина этому скорее бюрократическая — таким образом банк получает гарантию того, что выданные им деньги пойдут именно на покупку конкретного объекта недвижимости, фиксирует окончательную стоимость квартиры, чтобы понимать какая её часть будет покрыта личными средствами клиента, а какая — деньгами банка, в какой день будет заключен основной договор купли-продажи и т.д.

Гарантии и риски предварительного договора

Такой договор предоставляет продавцу и покупателю определенные гарантии. Продавец получает подтверждение того, что его квартиру купят в указанный срок за указанную сумму, а покупатель — что эта квартира будет ему продана на заранее известных условиях.

Если до указанного срока основной договор купли-продажи так и не был заключен в результате того, что одна из сторон сделки уклонялась от его заключения, вторая сторона в праве потребовать его заключения через суд. Однако сделать это можно только в течении полугода с момента неисполнения обязательств по заключению договора.

Если же основной договор не был заключен, но ни одна их сторон не подала иск, то по прошествии шести месяцев предварительный договор считается расторгнутым и теряет юридическую силу.
Предварительный договор аренды. Какие неточности могут помешать заключению основного договора

Риски при использовании предварительного договора купли-продажи чаще всего возникают при желании приобрести квартиру на этапе строительства, и фактически отсутствуют на рынке вторичного жилья.

Причина этого — отсутствие в предварительном договоре обязанности передачи права собственности на объект недвижимости, ведь в нём описывается лишь намерение продавца продать квартиру, а покупателя её купить. Такой договор не подлежит государственной регистрации, а значит недобросовестные застройщики могут заключить несколько предварительных договоров о намерении продать одну и туже квартиру.

Вторым риском для покупателя новостройки является невозможность потребовать через суд получения неустойки при задержке сроков строительства, так как в предварительном договоре указывается лишь срок, в течении которого должен быть заключен основной ДКП.

Например — «в течении трёх месяцев после оформления застройщиком права собственности».

С такой формулировкой строительство можно продолжать хоть десять лет, предварительный договор всё это время будет считаться действительным, а покупатель — обязанным заплатить за квартиру.

Реалии рынка

На практике предварительный договор купли-продажи сегодня используется довольно редко — продавцы и покупатели отдают предпочтение более понятным договорам аванса или задатка.

Предварительный договор аренды. Какие неточности могут помешать заключению основного договора

В случае же необходимости использовать именно предварительный договор — включите в него как можно больше подробностей, так что бы он практически повторял собой будущий основной ДКП.

Если для заключения основного договора в будущем вам понадобится нотариальное заверение (например, при долевой собственности), то предварительный также лучше подписать в присутствии нотариуса.

В противном случае будет достаточно простой письменной формы.

Для чего заключают предварительный договор купли-продажи квартиры?

Предварительный договор заключают, когда документы еще не собраны и нет возможности заключить полноценный договор. Это делается для того, чтобы один из участников сделки не передумал: продавец не продал недвижимость другому покупателю, а покупатель не нашел другое предложение. Объясним, какие пункты требуется прописать в предварительном договоре, а что можно не указывать.

Для чего нужен предварительный договор?

Предварительный договор защищает обе стороны от срыва сделки. Продавец не будет искать другого клиента на продажу недвижимости, а покупатель не купит другую квартиру. Чаще всего предварительный договор заключают, когда у покупателя нет всей суммы, чтобы рассчитаться с продавцом. 

Например, у покупателя есть только часть денег для внесения задатка, а остальные деньги он планирует взять в банке. В этом случае заключается предварительный договор, где прописываются все нюансы.

Что обязательно указать в предварительном договоре?

В предварительном договоре обязательно прописываются следующие пункты. 

  • Предмет договора. Это первый пункт в документе, где указывают, что продавец должен передать права собственности покупателю.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и расположение, наличие или отсутствие обременения. 
Пример заполнения предмета договора  Продавец: Ф. И. О. (паспортные данные) обязуется передать права собственности на квартиру площадью 75 кв. м, которая находится по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 108, кв. 25, гражданину: Ф. И. О. (паспортные данные). Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже в первом подъезде. 
Читайте также:  Работник не прошел испытание: досудебная подготовка доказательственной базы

В предварительном договоре не обязательно указывать дополнительные сведения, — например, стоимость недвижимости. Достаточно указать паспортные данные сторон сделки и прописать предмет договора. 

Предварительный договор аренды. Какие неточности могут помешать заключению основного договора

Что желательно указать в предварительном договоре?

Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем. 

Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.

Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.

Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.

Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере.

Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе.

Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.

Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.

Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.

Какие есть риски при заключении предварительного договора?

Продавцу лучше заранее договориться о способе передачи денег и сумме внесения аванса или задатка. При подписании сделки купли-продажи больше всего рискует покупатель. Даже предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса, не дает 100% уверенность, что вы получите квартиру.

Если покупатель внес аванс, продавец может найти другого покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Он просто вернет деньги первому покупателю, если получил от него аванс. Если это был задаток, придется возвращать двойную сумму. Чтобы свести риски к минимуму, пропишите в предварительном соглашении сумму штрафа за одностороннее расторжение договора.

Что делать, если продавец взял предоплату, продал квартиру другому человеку, а деньги возвращать не хочет? Чтобы избежать таких обстоятельств, не передавайте деньги продавцу.

Договоритесь, что задаток и всю сумму он получит после заключения сделки. А деньги будут храниться в банковской ячейке, и выступать гарантом будет именно банк.

Вы арендуете банковскую ячейку и договоритесь, как распределить расходы. 

Справка: чаще всего за аренду ячейки платит покупатель или стороны договариваются разделить расходы пополам.

Как правильно разорвать предварительный договор?

В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.

Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка. 

Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.

Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.

Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

  • Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.
  • Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.
  • Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.
  • Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.
  • Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.
  • Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Получите бесплатную консультацию, оформив онлайн-заявку. Подскажем, как заключить или разорвать предварительный договор в вашем случае.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Составление предварительного договора аренды: структура, сроки и особенности

Предварительный договор аренды. Какие неточности могут помешать заключению основного договора

Когда гражданам, ИП или предприятиям нужно сдать в аренду собственную недвижимость или арендовать чужую, возникает необходимость в заключении предварительного договора аренды жилого помещения или нежилых зданий и сооружений. Арендный договор (АД) – документ, который позволяет арендодателю передать арендатору принадлежащую ему недвижимость во временное владение и пользование на платной основе.
 

Правила регулирования предварительного АД и его использования

Главой 34 и статьей 429 ГК России устанавливаются правила составления и использования предварительного АД, которые подкрепляются ВАС России в постановлении за номером 13 (п.10) от 25 января 2013г.

Сдавать в аренду жилое/нежилое помещение или строение имеют право только их собственники, уполномоченные собственником и уполномоченные законом лица.

В предварительном АД требуется конкретно указывать недвижимость, которая сдается или берется в аренду в рамках договора.

Такое предварительное соглашение позволяет урегулировать отношения между арендодателем и арендатором, когда есть намерение заключить основной договор, но нет возможности его заключения, кроме того он позволяет:

  • сохранить уверенность в заключении основного АД (например, когда объект аренды еще находится в стадии строительства);
  • согласовать и документально зафиксировать нюансы будущего основного АД (включая и дату заключения);
  • зарезервировать и защитить объект аренды от передачи его третьим лицам (например, понравившуюся квартиру, находящуюся в стадии строительства);
  • быть аргументом и доказательством при возникновении спорной ситуации;
  • обязать арендодателя к заключению основного АД или возместить ущерб при нарушении условий предварительного АД.
Читайте также:  Зарабатывайте сами! Вы же – «автономщики»!

Предварительный договор аренды нежилого помещения или жилого объекта позволяет ООО, планирующему заняться предпринимательством, даже при отсутствии офиса зарегистрировать юридическое лицо в налоговых органах.

Возможно составление предварительного субарендного договора, продолжительностью не превышающего арендный договор, но только при наличии согласия арендодателя.

Правила отображения предмета предварительного АД

Предметом предварительного договора аренды, согласно ГК России (ст.429) является обязательство сторон подписать основной АД в срок, указанный в предварительном. Так как предварительный договор относится к категории координационных документов, он:

  • не оказывает влияния на имущественную составляющую правового режима;
  • не формирует имущественность в отношениях между сторонами договора.

Добавление имущественных отношений в предварительный арендный договор идет вразрез с постановлением от 28 марта 2008г. ФАС СЗО по делу за номером А 21 – 2865 / 2007.

Текст договора должен показывать четкое понимание договаривающимися сторонами предмета основного АД.

Для этого в тексте должны быть предельно четко указаны адресные данные, площадь, этажность и другие сведения об арендуемом объекте.

Если объект находится в стадии строительства, то предварительном в АД вся информация о нем берется из техпроекта. Консультация юриста по жилищным вопросам поможет гарантированно избежать ошибок и недочетов в предварительном АД.

Однако разные судебные учреждения могут предъявлять различные требования к конкретике описания арендуемого помещения.

Например, считать достаточным указание адреса и площади арендуемого объекта (постановление АС Московского округа за номером КГ – А 40 / 2480 – 11 от 5 апреля 2011г.

) или при предоставлении только этой информации об объекте, считать их недостаточными, а предварительный АД незаключенным.

Выполнение условий предварительного договора с нарушениями или их откровенный саботаж не оказывают влияния на действительность основного АД, так как эти документы являются разными соглашениями (постановление от 10 марта 2009г.

ФАС СЗО по делу за номером А 13 – 3661 / 2008). Предъявлять какие-либо требования по предварительному АД после того, как вступит в действие основной договор, невозможно (постановление от 20 мая 2009г. ФАС СЗО А 56 – 21025 / 2008).

 

Основные характеристики предварительного АД

Строгое описание предварительного договора аренды нежилого помещения и жилого объекта в подзаконных актах ГК России отсутствует, однако в его статье 429 (п.2) указано, что он должен быть прописан в письменной форме аналогично основному АД.

В противном случае согласно статье 651 ГК России договор будет признан недействительным.

В соответствии со смыслом этой статьи, договоры предварительной и основной аренды подписываются договаривающимися сторонами единым документом, то есть простой обмен письменными договорами делает контракт недействительным.

Основной АД продолжительностью более года, согласно правовым нормам ГК России (ст.609, ст.651), подлежит обязательной регистрации в государственных органах. В отличие от него, на предварительный АД действие этих статей не распространяется (Президиум ВАС России, информписьмо за номером 59 (п.14) от 16 февраля 2001г).
 

Структура предварительного договора

Составление договоров этого типа производится по следующей форме:

  • Название.
  • Место, где договор заключался с указанием даты его заключения.
  • Название юрлиц или ФИО физлиц, заключающих соглашение.
  • Предмет договорного соглашения сторон (обязательно), обязанности сторон по заключению основного АД (с уточнением даты будущего заключения основного АД, а при его отсутствии – в течение года).
  • Обязательно указать ключевую информацию, характеризующую объект аренды (техсостояние, каким образом использования, допусловия).
  • Обязательства, которые берут на себя договаривающиеся стороны.
  • Порядок финансовых расчетов.
  • Временные сроки действия для основного АД.
  • Возможные изменения и условия прекращения действия соглашения.
  • Перечень форсмажорных обстоятельств.
  • Порядок решения спорных ситуаций.
  • Заключение.
  • Реквизиты договаривающихся сторон.

Срок действия предварительного договора аренды

Срок действия предварительного договора аренды жилого помещения или нежилого объекта регламентируется правовыми нормами ГК России (ст.429, п.4). В них указано, что в соглашении должна прописываться дата подписания основного АД, а при отсутствии этого условия предварительный АД действует в течение 1 года со дня его подписания.

Указывать конкретные сроки действия предварительного АД нужно в соответствии с ГК России (с.190) при этом указывая:

  • временные отрезки;
  • неминуемые события;
  • даты подписания.

Неминуемыми событиями (Определение от 5 марта 2011г. ВАС России за номером 2352 /11) не могут назначаться: дата окончания строительства (Постановление от 13 ноября 2010г. ФАС Московского округа за номером КГ–А 40 /13470 – 10); дата регистрации прав собственности. В перечисленных событиях отсутствует фактор неминуемости, так как развитие ситуации зависит от человека.

Если срок устанавливать подобным образом, то он будет относится к категории неопределенных и в соответствии с ГК России (ст.429, п.4) такой срок будет одногодичным, а договор заключенным (определение от 18 марта 2010 г. за номером 2825 /10).

В силу пресекательности предварительного договора и при отсутствии в указанный период инициатив договаривающихся сторон о сроке вступления в силу основного АД, по истечении этого периода прекращаются любые промежуточные договоренности.

Консультация юриста по жилищным вопросам поможет правильно составить предварительный арендный договор, избежать в нем ошибок и неточностей, которые могут стать непреодолимым препятствием для последующего заключения основных документов.

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ « Назад

Ответственность за нарушение условий предварительного договора

Ответственность за нарушение условий предварительного договора

Наличие между сторонами предварительного договора является основанием для заключения в будущем между теми же сторонами основного договора.

Заключая предварительный договор, его стороны не только добровольно принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор, но и согласовывают или определяют порядок согласования существенных условий основного договора, в том числе возможность установления того или иного условия основного договора волей одной из сторон. Следовательно, порядок согласования условий договора, установленный ст. 445 ГК РФ, не должен применяться к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.

Если одна из сторон безосновательно уклоняется от выполнения указанных в предварительном договоре обязательств, то она обязана выплатить второй стороне убытки, причиненные в результате расторжения сделки.

Но если сделка не была заключена по причине окончания срока предварительного договора и ни одна из сторон не обратилась в суд, то выплачивать ничего не надо.

Договор считается расторгнутым по обоюдному согласию сторон.

Можно сказать, что предварительный договор – это такого рода договор, когда стороны выражают намерение заключить в дальнейшем контракт на определенные обязательства, например, оказание услуг, выполнение работ того или иного рода, передаче в собственность определенного имущества, денег и пр. Форма заключения предварительного договора аналогична форме основного договора. Цель предварительного договора заключается в подтверждении тех или иных намерениях и честности сторон данного договора по заключению основного договора в дальнейшем.

Следует отметить, что предварительный договор не имеет возможности перетрансформироваться со временем в основной договор. И вообще, данный вид договора порождает для обеих сторон договора обязательные правоотношения совсем другие, что основной договор, заключенный в дальнейшем.

Читайте также:  Обзор практики Экономколлегии Верховного Суда РФ за апрель 2019 г. (за исключением банкротных споров).

Не обращая внимание на неопределенность требований действующего российского гражданского законодательства о том, что указания в предварительном договоре условий, которые позволяют установить предмет, а также иные существенные условия основного договора, объект договора продажи жилых объектов или просто недвижимости и его цена должны в обязательном порядке определяться в соответствующем предварительном договоре. По своей юридической природе, а также преследуемой правовой цели, обычно, предварительный договор может устанавливать обязательства его сторон по совершению в предусмотренный ими срок, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Но, следует отметить, что отмечаемое специалистами в данной области расширение сферы применения института предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры преддоговорных отношений участников купли-продажи, а также преодоления сложившегося в современной цивилистической науке неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в хозяйственном обороте, а также гражданско-правовом обороте вновь актуализируют избранную тему исследования. Предварительный договор хоть и является абсолютно самостоятельным и отдельным институтом гражданского права, он все равно находится в неразрывной связи с основным договором. Часто случается так, что стороны, которые заключив предварительный договор, по определенным обстоятельствам желают его расторгнуть. И такое случается нередко. Но при расторжении предварительного договора существует большое количество тонкостей и особенностей. Например, главная из них заключается в том, что предварительный договор невозможно расторгнуть в одностороннем порядке. Но, следует отметить, что предварительный договор может сам по себе прекратиться, это связано, прежде всего, с условием о его сроке. По истечению указанного в договоре срока, если основной договор не был заключен, то предварительный прекращается. Договоренность об изменении или расторжении предварительного договора должна совершаться в той же форме, что и основной договор, если из законодательства или же других нормативно-правовых актов не вытекает иное.

Изучение института предварительного договора посвящено изучению срока существования обязательств, которые порождаются предварительным договором, а также не мало важно решение тех или иных вопросов применения в его конструкции предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации способов обеспечения исполнения обязательств.

При этом уже на этапе предварительных переговоров можно говорить о том, что воля сторон на заключение договора в будущем уже сформирована, и они заинтересованы зафиксировать выражение своих намерений вовне заранее, придав ему определенную правовую форму, которая позволит им гарантировать и иметь возможность защитить свои права.

Заключению договора может предшествовать так называемый предварительный договор.

Указанные, а также многие другие высказанные на сегодняшний момент различными специалистами юридической науки предложения по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, связанных с заключением предварительного договора, направленного на возникновение в будущем отдельных видов договорных обязательств, которые нуждаются в теоретическом осмыслении и дальнейшем научном обосновании. Подобное расширительное толкование судами правовых предписаний, касающихся вопросов заключения предварительного договора, а также договоров, которые обслуживают отдельные виды обязательственных правоотношений, представляется недостаточно обоснованным. В предварительном договоре, когда стороны заключают соглашение о задатке, то эти стороны в силу того, что закон не указал его в качестве обеспечительной меры этого вида обязательств, должны самостоятельно оговаривать все условия и последствия ненадлежащего исполнения обязанностей. По этой причине, определяя правовой статус полученных стороной средств, суд должен исходить из содержания волеизъявления всех сторон. Если денежную сумму они оценили, как способ обеспечения предварительного договора и предусмотрели для него те же последствия, что и в законодательстве, то стороне, чьи права нарушены, должна быть предоставлена судебная защита в обязательном порядке. Напротив, когда ответственность получателя денежных средств (возвратить денежную сумму в двойном размере) специально не оговорена — применять ее недопустимо. Обращение в этом случае к ст. 381 Гражданского кодекса неправомерно, так как ее положения распространяются исключительно на денежные обязательства. По той же причине невозможно задействовать и правила аналогии законодательства. Аналогия используется для правоотношений, не урегулированных нормами права, а в данной ситуации такие нормы есть — та же ст. 381 Гражданского кодекса. Кроме того, аналогия закона применяется при условии, что она не входит в противоречие с принципами гражданского законодательства. В нашем случае действует положение ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве участников договора самостоятельно конструировать обеспечительные меры. Это означает следующее, что, если условия данной меры не предусмотрены в законодательном порядке, ее содержание, то есть предмет так называемого творчества сторон. Применение же положений закона будет означать навязывание сторонам тех условий, которые ими не были предусмотрены и, следовательно, нарушать принцип свободы договора. Обычно, когда заключается предварительный договор и включая в него положение о задатке, стороны не перечисляют права и обязанности сторон, а лишь ссылаются на ст. 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предполагается, что в обоих случаях правильным будет уяснение настоящих намерений сторон, наличия обоюдного согласия на использование передаваемых денежных средств как меры воздействия в отношении нарушителя условий договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может служить основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа отношений.

Статья 451 ГК признает существенными такие изменения обстоятельств, которые изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Споры, которые связаны с исполнением предварительного договора, занимают незначительную часть в общем количестве рассматриваемых арбитражными судами дел. Вместе с этим, вопросы, которые возникают при рассмотрении данной категории споров, представляются интересными и заслуживают повышенного внимания.

Предварительный договор – это, прежде всего, организационный договор, согласно которому, как гласит 429 статья Гражданского кодекса РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении тех или иных работ, или оказании услуг, на условиях предусмотренных предварительным договором.

Несмотря на то, что в предварительном договоре имеется указание на имущество, в отношении которого будет заключен основной договор, предварительный договор не влияет на права на это имущество и не создает ограничений этих прав, потому, как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу будущего договора. Следовательно, в случае, когда сторона, которая приняла на себя обязательства продать имущество, не исполняет данной обязанности, другая сторона не может подавать иск о признании прав на имущество, а должна предъявить требования, которые предусмотрены статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Возникновение каких-либо прав на имущество согласно предварительному договору, должно быть предметом основного договора.

Итак, чтобы не постигла юридическая ответственность за неисполнение предварительного договора, он должен быть оформлен и составлен правильно в том порядке, как того требует действующее российское гражданское законодательство. Все его условия, в том числе существенные в обязательном порядке должны быть исполнены.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *