Обратить взыскание на предмет залога стало проще. Каким образом кредиторы смогут использовать новые правила с максимальной выгодой

Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество — это режим обращения взыскания на предмет залога без участия суда, который доступен залогодателю и залогодержателю по их соглашению. Но есть случаи, когда действовать приходится только через суд. Расскажем, как происходит такое обращение, приведем образцы сопутствующих документов.

Обратить взыскание на предмет залога стало проще. Каким образом кредиторы смогут использовать новые правила с максимальной выгодой

Залог — это один из способов обеспечения исполнения обязательств, перечисленных в гл. 23 ГК РФ, ему посвящен обширный § 3 этой главы. Заложить можно квартиру, автомобиль, землю, ценные бумаги и иные вещи.

Допускается ли обращение взыскания на заложенное имущество? Когда должник не исполняет обязательства, которые он на себя принял (не платит кредит, ипотеку и т. д.), его ждет обращение взыскания на актив, который он заложил. Этот процесс инициирует кредитор.

Ответ на вопрос, как обратить взыскание на заложенное имущество, можно найти в нормативной документации:

Вероятны как внесудебный, так и судебный порядок такого обращения. Теперь о них подробнее.

Условия для обращения взыскания на предмет залога

По ст. 348 ГК РФ такими условиями будут:

  • убыток кредитора (от неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства) — больше пяти процентов от стоимости предмета залога;
  • такой убыток существует дольше трех месяцев;
  • при отсутствии иных установлений в залоговом договоре для обязательств, которые исполняются периодическими платежами, таким условием будет систематическое нарушение сроков внесения платежей (более 3 раз за год). После чего (даже при несущественности каждой отдельной просрочки) можно обращаться к правосудию либо уведомлять залогодателя о бессудебности удовлетворения интересов залогодержателя.

Внесудебное обращение взыскания

Когда можно

Такой подход к решению проблемы возможен, если условия об этом были включены:

  • в договор залога;
  • в договор купли-продажи с условием отсрочки платежа;
  • в закладную;

или были сформулированы в отдельном документе — соглашении.

Обратить взыскание на предмет залога стало проще. Каким образом кредиторы смогут использовать новые правила с максимальной выгодой

Когда нельзя

Изъятие залогового имущества без суда исключено (по п. 3 ст. 349 ГК РФ) для:

  • единственного жилого помещения, чей собственник — гражданин. Запрет можно обойти, заключив соглашение (о внесудебности обращения взыскания на заложенный актив);
  • исторически, художественно, культурно ценных для общества предметов;
  • законно установленного (по гл. 42 ГК и 30 ГПК РФ) безвестного отсутствия залогодателя — физического лица;
  • заложенного имущества — предмета предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разные способы реализации; запрет также можно обойти путем договоренности с другим залогодержателем;
  • заложенного имущества различным залогодержателям в качестве гарантий нескольких обязательств. Внесудебное решение возможно, если все залогодержатели условятся с залогодателем о внесудебности обращения взыскания.

Соглашение о внесудебности режима обращения взыскания на предмет залога

Порядок обращения взыскания на предмет залога

  • Филипп Цветков,
  • Специально для «БО2b»

Обратить взыскание на предмет залога стало проще. Каким образом кредиторы смогут использовать новые правила с максимальной выгодой

Залог является одним из основных видов обеспечения возврата предоставленных банками кредитов. В силу несовершенства действовавшего законодательства порядок обращения взыскания на предмет залога зачастую вызывал некоторую неоднозначность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, судов и судебных приставов. Залогодатели часто жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные правила обращения взыскания на заложенное имущество. Эти правила хотя и отличались некоторой излишней жесткостью, но в целом не противоречили действовавшему законодательству, оставлявшему излишнюю свободу для договорных отношений, которые нередко развивались под диктовку банков.

Основным изменением оснований обращения взыскания на недвижимое имущество явилось четкое определение случаев такого обращения.

В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и защиты интересов залогодателей принят Федеральный закон № 306-ФЗ от 30.12.2008 г.

  1. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который вступил в действие с 11 января 2009 года.
  2. Данным законом внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, Закон
  3. «О залоге», Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «Об исполнительном производстве», Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Когда можно без суда

  • Основным изменением оснований обращения взыскания на недвижимое имущество явилось четкое определение случаев такого обращения, для которого теперь необходимо обязательное соблюдение двух условий:
  • — сумма неисполненного обязательства должна составлять не менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге;
  • — период просрочки исполнения обязательства должен быть не менее трех месяцев.
  • При этом обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна и составляет менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге.
  • Особо следует обратить внимание на то, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке в случаях, когда:
  • — нет соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
  • — нет нотариального согласия на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке;
  • — нет нотариального согласия физического лица на обращение взыскания на принадлежащее заложенное имущество во внесудебном порядке;
  • — для заключения договора залога нужно было согласие или разрешение другого лица или органа;
  • — имущество имеет значительную историческую или художественную, или культурную ценность;
  • — залогодатель отсутствует, и установить его местонахождение невозможно;
  • — имущество находится в государственной или муниципальной собственности;
  • — взыскание обращается на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;
  • — в залоге находится предприятие как имущественный комплекс.

Организация торгов

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в целом не претерпел изменений, были внесены лишь уточнения в общий порядок назначения, проведения торгов и последствия признания торгов несостоявшимися.

Так, в случае судебного обращения взыскания торги проводятся приставами с привлечением специализированных организаций. Начальная цена продажи определяется судом самостоятельно либо на основании заключения профессионального оценщика (тогда начальная цена равна 80% от стоимости, определенной профессиональным оценщиком).

  1. Привлечение оценщика обязательно, когда реализации подлежат:
  2. — ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке;
  3. — имущественные права, за исключением дебиторской задолженности;
  4. — драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, лом таких изделий;
  5. — коллекционные денежные знаки;
  6. — предметы исторической или художественной ценности;
  7. — вещь, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей.
  8. Извещение о проведении торгов должно быть размещено не позднее чем за десять и не ранее чем за тридцать дней до проведения в периодическом печатном издании и сети Интернет.
  9. Залогодатели часто жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные правила обращения взыскания на заложенное имущество.
  10. Если первые торги не состоялись (по причинам участия менее двух участников торгов, отсутствия надбавки к начальной продажной цене), в течение десяти дней залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Если залогодатель не воспользовался этим правом, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная цена имущества при этом снижается на 15%.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по тем же причинам залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.

Особое внимание следует обратить на то, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог прекращается, причем независимо от того, какое имущество находится в залоге — движимое или недвижимое.

Внесудебная процедура

Законодателем теперь четко прописан порядок внесудебного обращения взыскания на предмет залога и случаи, когда он возможен только при условии, что заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено в любое время, либо изначально включено в договор залога или ипотеки.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать: наименование имущества, начальную продажную цену или порядок ее определения, сумму обязательства, способ реализации либо указание на приобретение имущества залогодержателем, все предшествующие и последующие залоги (ипотеки).

Обратить взыскание на предмет залога стало проще. Каким образом кредиторы смогут использовать новые правила с максимальной выгодой

  • Начальная цена продажи определяется судом самостоятельно либо на основании заключения профессионального оценщика.
  • Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество заключается только при наличии нотариального согласия на такой порядок.
  • Порядок реализации имущества предусматривается соглашением, и возможны:
  • — реализация на торгах (аукционе);
  • — приобретение имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований (не может быть предусмотрено приобретение земельного участка залогодержателем);
  • — а для движимого имущества — еще и реализация имущества по договору комиссии.
  • Реализация предмета залога по соглашению сторон во внесудебном порядке осуществляется путем проведения открытого аукциона по правилам, определенным для порядка реализации имущества в судебном порядке, за тем исключением, что организатор торгов действует на основании договора с залогодержателем, а начальная цена либо порядок ее расчета определяется самим соглашением, когда не обязательно привлечение профессионального оценщика.
  • Кроме того, до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного залогом (ипотекой), которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя.

При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении, в течение десяти дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления, организатор торгов направляет сторонам договора уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах. В дальнейшем порядок проведения торгов, а также последствия признания торгов несостоявшимися те же, что и при вышеописанном судебном порядке.

При реализации по договору комиссии комиссионер определяется соглашением, а если в соглашении он не указан, то залогодержателем самостоятельно. Цена реализации по договору комиссии определяется по отчету оценщика.

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного имущества.

Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от суммы, за которую реализовано заложенное имущество, то разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации, не подлежит возмещению за счет средств, полученных от реализации заложенного движимого имущества, и выплачивается за счет залогодержателя.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (если иное не указано в договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Читайте также:  Регулируемая арендная плата и обязанность уведомления об ее изменении

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

По росчерку нотариуса

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, то есть когда залогодатель препятствует реализации имущества, в том числе не предоставляет документы, необходимые для реализации, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании исполнительной надписи нотариуса. При таких условиях исполнительная надпись нотариуса имеет силу исполнительного документа, который предъявляется приставам для реализации заложенного имущества на торгах.

  1. Исполнительная надпись совершается нотариусом, если:
  2. 1) представленные документы подтверждают бесспорность задолженности или ответственности должника перед взыскателем;
  3. 2) со дня возникновения права на иск прошло не более чем три года, а в связи с отношениями между предприятиями, учреждениями, организациями — не более чем один год.

При совершении исполнительной надписи на договоре залога или закладной нотариус должен известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи, направив соответствующее уведомление по адресу, указанному в договоре залога, и предоставить ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений. При отсутствии возражений залогодателя требование залогодержателя считается бесспорным, если из содержания представленных документов или иных имеющихся у нотариуса данных не вытекает иное. При поступлении возражений их доводы оцениваются нотариусом на предмет обоснованности.

  • Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются юридические лица — в течение одного года.
  • Восстановление пропущенного срока для предъявления исполнительной надписи производится в судебном порядке.
  • Если первые торги не состоялись в течение десяти дней, залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене.

При обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса судебный пристав-исполнитель на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. А в случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации на торгах.

Судьба залога при банкротстве заемщика

Законодателем введены существенные ограничения и особенности правового положения залогодержателя и порядка обращения взыскания на имущество при проведении про­цедур банкротства у залогодателя.

Так, конкурсные кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества должника, имеют право голоса на собраниях кредиторов только в ходе процедуры наблюдения, а в ходе процедур финансового оздоровления и внешнего управления — только в случае письменного отказа от реализации предмета залога или вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации предмета залога. При этом с даты введения процедуры наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению кредитора.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог прекращается.

Также определен четкий порядок распределения денежных средств, вырученных от реализации предмета залога.

В случае если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80% направляется на погашение требований по кредитному договору, обеспеченному залогом, 15% — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди; оставшиеся 5% — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся после их погашения, направляются на погашение требований конкурсного кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества.

Не удовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Порядки упрощены в пользу заемщика

Существенно упрощены процедуры регистрации перехода прав на реализованное заложенное недвижимое имущество. Для регистрации прав покупателя, выигравшего торги, ему фактически необходимо представить в регистрационную службу лишь те документы, которые подтверждают, что он является победителем торгов, заключил соответствующий договор и оплатил стоимость имущества.

На основании изложенного можно сделать вывод, что законодателем действительно проведена серьезная работа по систематизации процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Реальная оценка этой работы может быть дана только по прошествии некоторого времени, когда основные залогодержатели — банки — на практике станут применять вышеизложенный порядок, когда сложится судебная правоприменительная практика.

  1. Однако уже однозначно можно сказать, что, предусмотрев и прописав внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, законодатель скорее пошел навстречу залогодателям (заемщикам), установив четкие суммовые и временные критерии, при которых возможно обратить взыскание на заложенное имущество без обращения в суд.
  2. Анализируя вышеуказанные изменения законодательства, можно также сказать, что законодатель попытался максимально учесть и предотвратить возможные злоупотребления со стороны залогодержателей путем введения во многих случаях обязательной оценки заложенного имущества перед его реализацией, значительного ограничения случаев внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также дополнительного нотариального оформления как согласий на обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, так и исполнительной надписи нотариусов при отказе залогодателя от выполнения соглашения о внесудебном порядке реализации заложенного имущества.
  3. «Банковское обозрение для бизнеса», №1/3, февраль 2009 г.

Съесть, податься или подавиться? Всегда ли выгодно банку обращать взыскание на заложенное имущество заемщика? Какие есть альтернативные способы решения вопроса?

А) Если не брать крайние ситуации (кредит получен на имя заёмщика по поддельным документам и т.д.), то какие способы решения проблем заёмщика более эффективны — судебный спор, попытка достичь согласия с банком, банкротство заёмщика?

Как гласит французское изречение: «Лучше плохое мировое соглашение, чем хороший процесс», как цитировал мой тренер по единоборствам: «Лучший бой, тот который не состоялся».

Да, мы с Вами не на ринге в Париже, но я все равно считаю, что наиболее эффективным в данном случае являются внесудебные переговоры и достижение согласия между сторонами.

Если бы я писал сейчас исковое заявление, то написал «свою позицию обосновываю следующим».

Несмотря на то, что по профессии и по духу я юрист, считаю, что суд – это крайняя мера, которая «усложнит жизнь» обеим сторонам.

Судебная тяжба может затянуться на год и более (обездвиживание поданного, оставление без рассмотрения, отложение судебного процесса для представления, истребования доказательств, ознакомления, оценки залога, повторной оценки, почерковедческой экспертизы и многое другое).

Настолько же может затянуться исполнительное производство (ходатайством со стороны заемщика об отсрочке/рассрочке производства, обжалованием каждого из действий исполнительного пристава, оспариванием результата оценки, торгов и многое другое).

За свою не многолетнюю практику (которой скоро исполняется десятилетний юбилей)я, к примеру, успешно применил более 15 способов. Большинство по принципу «reus iisdem privilegiis utitur, quibus et actor» («ответчик пользуется теми же правами, которыми пользуется истец»).

Согласен, если должник скрывается, не выходит на связь, то судебный процесс, однозначно, стоит вышеописанных свеч.

Но часто ли банк уточняет причину возникновения просрочки у должника, возможностьи варианты ее погашения? Часто ли должник отвечает на звонки банка, не говоря уже о письменном обращении или приходе в банк для урегулирования вопроса? К сожалению, нет. Наиболее часто картина выглядит следующим образом.

Со стороны банка: возникла просрочка, банк пишет претензию, нет ответа и оплаты – суд. Со стороны заемщика: чувство страха и безысходности, игнорирование досудебных обращений со стороны банка, судорожное обращение к юристам на стадии торгов. Перефразировав крылатое выражение: просрочил, очнулся – суд.

Итого: формальный, бюрократический подход банка и незнание, непонимание ситуации заемщиком приводят к судебному процессу, который, во-первых, как указано выше, может затянуться на несколько лет, а, во-вторых, невыгоден не только для заемщика, но и зачастую для банка.

Б) Перейду от общего к частному. Выбор способа защиты прав заёмщика при наличии альтернативы.

Прецедент №1. «Прогоревший бизнес, но сохранившаяся квартира». Доверитель обратился на стадии, когда микрофинансовая организация (далее – МФО)  уже накладывала в судебном процессе взыскание на объект залога – квартиру, которая являлась для доверителя и его мамы единственным жильем.

Доверитель не смог договориться с МФО, обратился за помощью. Обращение на «запущенной» стадии значительно усложняло дело, т.к. для юриста в большинстве проще вести дела с нуля.

Это как для строителя – проще сделать ремонт в новой квартире, чем сдирать обои, отбивать штукатурку, а порой ломать стены, а только потом приступать к ремонту.

Тем не менее, в результате переговоров удалось договориться об отсрочке платежа, снизить размер задолженности на 300 тыс. руб. и в итоге подписать мировое соглашение (дело № в Калининском районном суде г. Санкт-Петербурга).

  • Каким образом удалось достичь соглашения? Документально я показал и доказал МФО, что:
  • — заемщик осуществляет предпринимательскую деятельность;
  • — заемщик закладывал квартиру для очередного бизнес-проекта, но «прогорел»;
  • — у заемщика есть действующие контракты, которым он может погасить остаток заложенности, но для этого требуется несколько месяцев.

Как говорил Жан Жак Руссо: «Моё дело – сказать правду, а не заставлять верить в неё».

Таким образом, удалось донести до МФО, что суд — не самое эффективное решение: процесс затягивался, как минимум, на несколько месяцев, так как было подано ходатайство о проведении оценочной экспертизы недвижимого имущества, а в параллельном судебном процессе (проходившем уже не в районном суде северной столицы по месту нахождения МФО, а в областном суде в столице Урала по месту нахождения заемщика) нам с коллегами удалось снизить размер процентной ставки со 120% до 40% (Апелляционное определение Свердловского областного суда на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по гражданскому делу №2-3714/2018).

Читайте также:  Илья данцкер об индексации заработной платы в коммерческих организациях

Также путем проведения финансово-правового анализа документов доверителя были выявлены основания для признания договора недействительным, что при положительном для заемщика решения суда повлекло бы еще больше негативных последствий для МФО.

Почему в данном случае кредитная организация не проверила финансовое состояние должника, а заемщик не смог договориться? Первый — подошел к вопросу формально, «строго по инструкции», а второй — не обладал квалифицированными знаниями.

Прецедент №2 «Такой хоккей нам не нужен!» Ниже комментарии от сотрудника банка (свои данные и данные дела он просил не разглашать):

«Клиент взял кредит на личные нужды под залог жилого дома в размере                 10 млн. руб. сроком на 10 лет. Первые три года оплачивал исправно, однако в 2015 году финансовое положение ухудшилось, стал допускать длительные просрочки.

Стоит отметить, клиент проживал по прописке, всегда отвечал на звонки, при  необходимости всегда являлся в отделение банка, входил в график примерно раз в 5-6 месяцев, оплачивая все пени и штрафы. В 2018 году новый начальник юридического отдела принимает решение о подаче искового заявления о расторжении договора и об изъятии обеспечения.

Обеспечением по кредиту был жилой дом 500 квадратных метров, сметная стоимость которого около 30 млн. руб., рыночная на момент выдачи кредита около 20 млн. руб.  Дом находился в 30 км. от города-миллионника и был возведен в поле, где кроме него стояло еще 5 элитных домов. Есть все коммуникации, но нет никакой инфраструктуры рядом.

То есть прямо скажем «на любителя». К тому же ситуация на рынке недвижимости в данном регионе была такая, что предложений объектов аналогов в продаже было на сумму более 1,5 млрд. руб.

На судебном заседании клиент заявил буквально следующее: «Если Вам нужен этот дом – забирайте. Но Вы его будете продавать очень долго. Следовательно, будете нести убытки, и задолженность моя не погасится. Пострадают все. Я платить не отказываюсь, всегда при появлении финансовой возможности погашаю кредит. Ситуация разрешилась подписанием мирового соглашения».

Таким образом, сопоставив размер остатка задолженности и стоимость дома, банк пришел к выводу о том, что в конечном счет останется «в минусе». В итоге между сторонами было заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому размер ежемесячного платежа уменьшается, срок договора при этом увеличивается.

Считаю, что правильные действия со стороны заемщика — обращение за юридической помощью, со стороны банка — оценка имущественного положения заемщика, ведение переговоров.

Прецедент №3. «Пан пропал». Банк «Г» (ничего личного, название начинается с этой буквы) в лице организации «А» подало на заемщика в Арбитраж города № иски на общую сумму в несколько сотен миллионов рублей (все данные по делу конфиденциальны, все совпадения случайны). В залоге были права требования по десяткам договоров.

Заемщик был очень жестко подставлен партнерами, поэтому, собственно говоря, и попал в суд. Тем не менее, он предложил банку «А» выйти на мировое, погасив часть задолженности. Банк благополучно отказался. Точнее, крайне не благополучно, т.к.

в итоге почти все сделки, относящиеся к залогу, удалось оспорить (то есть вывести из-под залога), а в отношении заемщика ввели процедуру банкротства, где банк получил «заветные» 0 руб. 0 коп.

То есть, банк «Г», не предприняв целесообразные «ДЕйствия», угодил прямикомв седьмую букву алфавита. Такая невеселая «АБВГДейка» получилась, а точнее «ГДЕЖо…йка». Заемщик прибегнул к помощи целого ряда юристов, чтобы урегулировать спор. В ответ ему завили: у нас четкий план действий от руководства. Итог? Печален, в этот раз для банка.

Прецедент №3 «Кто на старенького?».

Между доверителем и банком ВТБ был заключен кредитный договор с залогом квартиры на 12 лет, 9 из которых заемщик платил без просрочек, а последние полгода до подачи банком в суд вносил 50-60% от размера ежемесячного платежа. При этом в банке у заемщика были и лизинговые договора, обязательства по которым он исполнил в полном объеме. Несмотря на вышеуказанное, банк подал в суд.

Первично поданное исковое мне удалось оставить без рассмотрения и тем самым выиграть для доверителя полгода времени, за который ему удалось найти покупателя, продать квартиру и купить новую (с бОльшим метражом, в наиболее экологическом районе).

До суда и в процессе судебного разбирательства мы с клиентом порядка 10 раз обращались в банк с целью урегулирования спорного вопроса (как в региональный, так и в головной офис, как к рядовым менеджерам, так и к руководящему составу). Но у каждого сотрудника четкий регламент действий, от которого он не может отойти.

Тем не менее, на судебный процесс по первично поданному иску сотрудники банка не явились, а повторно иск подали только через несколько месяцев (

Не буду утверждать, но надеюсь, что я не ошибаюсь: мы были услышаны сотрудниками банка ВТБ, и они, пойдя на встречу, сделали то возможное, что могли сделать (учитывая рабочий регламент, фактические обстоятельства и человеческий фактор).

В противном случае доверительница (мать-одиночка, которая проживала в квартире) осталась бы без крова вместе с ее несовершеннолетние детьми (4 года и 10 лет).

Здесь также отдельно нужно отдать должное доверительнице: она во время обратилась за юридической помощью, следовала рекомендациям, проявила сверхактивность и стойкость в решении возникшей, а точнее нависшей проблемы.

  1. Другие примеры: брат заемщика продал свой дорогостоящий автомобиль, чтобы погасить задолженность своего брата перед банком (Сбербанк); доверитель нашел инвестора, который предоставил заем на 5% меньше, чем у банка (Москоммерцбанк).
  2. В) Договороспособность заёмщика и банка.
  3. Такие примеры из практики можно продолжать описывать и далее, но возникает ряд закономерных на мой взгляд вопросов. Одни из которых:

— почему бы не создать отдельную интернет-площадку для вышеуказанных и аналогичных случаев, где объединить заемщиков и потенциальных инвесторов (частных рефинансистов) по всей стране или даже Миру? В Мире, думается, решились бы миллионы проблем миллионов должников с миллионными долгами?;

— или почему в рабочих регламентах, инструкциях большинства банков не прописывается рассмотрение данных вопросов в индивидуальном порядке, проведение анализа текущего имущественного положения должника?;

— многие ли из заемщиков при этом знают или даже догадываются о том, что можно выйти на досудебные/внесудебные переговоры с банком, можно предложить в счет погашения задолженности иное имеющееся имущество:

Понятно, что все зависит от размера задолженности, ценности иного имущества должника для банка и т.п., но непонятно почему такие переговоры не всегда проводятся между сторонами? Жан Батист Мольер, живший в XVII веке, говорил: «Тот, кто хочет обвинять, не вправе торопиться».

Помимо других вариантов, описанных в данной статье, заемщик и банк также могут осуществить взаимозачет: например, выполнение должником работ, услуг, поставка продукции, товаров для нужд банков и т.п.

Ниже приведен комментарий бывшего руководителя ипотечного отдела одного из дополнительных офисов Автоградбанка (Газизянова Ксения, опыт работы в банковской сфере 7 лет, на данный момент работает финансовым консультантом):

«Многие проблемы можно решить за столом переговоров. Все зависит от политики Банка и от лица принимающего решение относительно кредитной политики.

Многие клиенты не знают о возможности реструктуризации или рефинансирования, либо не идут на контакт по причине страханеизвестности.

Очень важно на этапе первых недопониманий или нарушений со стороны клиента, выяснить истинные первопричины и предложить пути досудебного урегулирования, а не запугивать клиента расторжением договора и штрафными санкциями».

*Примечание: это комментарий написан был написан в то время, когда не была написана данная статья, но «вектор мыслей» у меня (как у представителя заемщиков) и у Ксении (много лет проработавшей в банковской сфере) совпал, что еще раз подтверждает возможность урегулирования вопроса без применения крайних мер.

Г) Классика вопроса. Кто виноват и что делать?

Еще один вопрос-предложение в качестве добавки к вышеуказанным:

— почему, к примеру, Ассоциации банков при поддержке Центробанка РФ, Правительства РФ не создать специализированные курсы по финансовой и правовой грамотности для заемщиков? Я не говорю о взращивании полчища юристов-аудиторов против банков, наоборот — лишь о том, что до заемщиков можно и нужно доносить прописные истины, азы экономики и права, чтобы они понимали, что банк – это не «тиран», а сторона договора, с которой можно и нужно вести диалог. Для сотрудников банка, в свою очередь, целесообразно проводить «разъяснительные» лекции об индивидуальном подходе к клиенту в случае возникновения у него задолженности, разработке регламентов для таких случаев. Утопия, скажите? От части, но в противном случае ситуация с каждым годом будет только усугубляться.

Ведь на самом деле проблема намного глубже, чем несоблюдение договорных отношений.

Это и появляющаяся у заемщиков «психология должника», и отсутствие у сотрудников банка мотивации заниматься «чужими проблемами», и многие другие вводные.

В конце концов: а) живые люди, а не роботы подписывают договора;б) в русском языке имеются такие однокоренные слова как «договор», «договориться», «договариваться».

Для анализа каждой конкретной ситуации, для того, чтобы найти «общий язык» между банком и заемщиком, в том числе, юридический, также представляется целесообразным создание института медиации: наподобие действующего в арбитражных судах, но, естественно, с учетом «особенностей дела». Так как для урегулирования данных споров требуются исключительно  узкоспециализированные специалисты.

К примеру, чтобы только начать заниматься данными делами я и коллеги изучили порядка 300 судебных решений.

После этого выявили несколько десятков оснований как для снижения размера задолженности по кредитному договору, так и для полного его аннулирования, то есть, признания кредитного договора недействительными и незаключенным. При этом к профессионалам высокого класса в данном направлении я себя пока не отношу.

Но если мне удалось сохранить жилье и сэкономить (ввиду незаконных условий кредитных договоров) несколько миллионов для доверителей (помимо указанных прецедентов в деле против банка Церих в Басманном районном суде г. Москвы снизил размер задолженности в 3 раза, в деле против Бинбанка признал договор назаключенным и др.

) -в таком случае, наверное, стараюсь не просто так. Готов стараться, работать еще больше для урегулирования спорных вопросов между заемщиками и банками. Считаю, что в большинстве случае возможно достижение согласия между сторонами на взаимовыгодных условиях.

Читайте также:  Разумный компромисс – ключ к решению спора

При этом если банк «видит», что заемщик не понимает всю сложность и критичность ситуации, то он сам может предложить кандидатуру посредника в переговорах.

В данной статье написано много слов по обозначенной теме, и чтобы не быть многословным, я готов (в случае получения конкретного предложения как со стороны заемщика, так и со стороны банка) выступить в качестве посредника для урегулирования спора, поучаствовать в создании прецедентов, на основании которых, возможно, будет создан институт медиации в отдельных банках, а в идеале – для всех банков. Как гласит крылатая латинская фраза: «Lus est ars boni et aequ» («Право – это искусство добра и справедливости»).

  • Статья (в редактированном виде) опубликована в издании: http://futurebanking.ru/fpage/reglamentbank/magazine_6 
  • Гайнанов Дан Ильич
  • Частнопрактикующий юрист (https://vk.com/id2755654),
  • Руководитель судебно-претензионного департамента

ООО «ЛИДЕР ГРУПП» (www.leader-groupp.ru)

Взыскать убытки с нерадивых залогодержателей станет проще

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 10 августа 2021 г. № 302-ЭС21-4332 по делу № А78- 10606/2019. Данный судебный акт имеет важное значение для разрешения споров по вопросам обращения взыскания на заложенное имущество.

ВС не допустил передачи без возмещения убытков автомобилей, состояние которых ухудшилось из-за залогодателяСуд заметил, что ответчик принял на себя обязательства по страхованию, обеспечению безопасного и безаварийного использования предмета залога, недопущению ухудшения его состояния и уменьшения стоимости, но не исполнил их

Суть спора состояла в том, что кредитор на основании решения суда обратил взыскание на заложенное имущество общей стоимостью 700 тыс. руб., однако, поскольку указанное имущество находилось в плачевном состоянии, залогодержатель смог выручить от его продажи только 330 тыс. руб.

Разницу в 370 тыс. руб. кредитор решил взыскать в судебном порядке с залогодателя, ссылаясь на его недобросовестное поведение, выразившееся в длительном уклонении от исполнения обязательства по передаче предмета залога залогодержателю.

Суды первой и второй инстанций встали на сторону истца, удовлетворив исковые требования.

Однако кассация посчитала, что факт передачи предмета залога залогодержателю уже является надлежащим исполнением обязательства, поэтому истец не вправе взыскивать какие-либо убытки, связанные с ухудшением состояния предмета залога.

ВС, в свою очередь, не согласился с выводами кассационного суда и напомнил, что согласно п. 1 ст. 343 ГК РФ залогодатель обязан принимать меры, способствующие сохранению предмета залога от утраты или уменьшения его стоимости, а также необходимые для сохранности заложенного имущества.

Отменяя кассационное определение, Экономколлегия ВС придерживалась мнения, что позиция суда кассационной инстанции не способствует восстановлению нарушенных прав кредитора в лице залогодержателя и не защищает его от недобросовестности контрагента – залогодателя.

Изложенные в определении выводы Суда задают новый вектор в разрешении аналогичных споров.

Ранее судебная практика по спорам о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением договора залога не была единообразной. Зачастую суды вставали на сторону залогодателей, передававших залогодержателю некачественный предмет залога. Так, в постановлении АС Северо-Западного округа от 7 марта 2017 г.

№ Ф07-532/2017, Ф07-533/2017 по делу № А56-97024/2015 подчеркнуто, что сам факт передачи заложенного имущества залогодержателю подтверждает исполнение обязательства залогодателем.

В таких случаях обязательство считалось исполненным, в связи с чем требования залогодержателя о взыскании убытков в виде разницы между стоимостью залога, о которой стороны договорились изначально, и стоимостью его реализации после обращения взыскания на него оставались без удовлетворения.

Аналогично решался вопрос о взыскании стоимости заложенного имущества в связи с его случайной гибелью. Суды полагали, что залогодатель не отвечает перед залогодержателем за случайную гибель имущества, даже если несет этот риск1.

В то же время, на мой взгляд, судам всегда необходимо обращаться к одному из основных начал гражданского законодательства – принципу добросовестности участников гражданских правоотношений. Согласно п. 4 ст.

1 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения. Действия лиц, осуществлявших свои права в нарушение указанного принципа, не подлежат судебной защите.

Однако суды нередко «забывали» о данном принципе и выносили решения, противоречащие ему.

Положения п. 3 ст.

307 ГК развивают идею о необходимости добросовестного поведения участников гражданских правоотношений: при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Нарушение принципа добросовестности имеет крайне важное значение для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку добросовестное исполнение участниками гражданских правоотношений их обязательств по договору обеспечивает стабильность экономических отношений, позволяет предпринимателям определять перспективу деятельности, оценивать риски.

Вероятность освобождения залогодержателя от гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, возникших из-за ненадлежащего исполнения обязательств по договору залога, на мой взгляд, ставила бы залогодателя в уязвимое положение, поскольку он не был бы точно уверен в том, что его требования по обеспечиваемому обязательству путем обращения взыскания на заложенное имущество будут удовлетворены.

Наделение залогодателя возможностью не отвечать за умышленное нарушение его обязательств по договору залога позволяет ему по собственному усмотрению решать, исполнять обязательство или нет, относиться к заложенному имуществу, находящемуся в его владении, бережно или нет.

При таких обстоятельствах явно нарушается баланс интересов участников обязательственных правоотношений.

По сути, возможное освобождение от ответственности за умышленное нарушение обязательств – это полная безответственность, которая не отвечает целям гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Задача института возмещения убытков состоит в восстановлении положения кредитора на том уровне, каким оно было бы в случае надлежащего исполнения обязательства.

Участники обязательственных отношений конкретизируют в договоре порядок и условия наступления ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Совершая сделку, стороны добровольно берут на себя ответственность за нарушение условий договора.

В рамках договора залога залогодатель обязан предпринять все необходимые меры, чтобы сохранить предмет залога в надлежащем состоянии. В связи с этим позиция судов, «поощрявших» недобросовестное поведение залогодателя и отказывавших в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков с таких нерадивых должников, представляется весьма странной.

Подобная практика, полагаю, дестабилизирует гражданские правоотношения, поскольку ставит под сомнение прочность такого обеспечительного инструмента, как залог.

Неоднозначно выглядит и ситуация, когда договором залога предусмотрена ответственность залогодателя перед залогодержателем за повреждение заложенного имущества, при этом суды отказывали в возмещении убытков, если предмет залога был передан кредитору в ненадлежащем виде. В этом случае налицо нарушение принципа невмешательства в договорные отношения со стороны судов – ведь если стороны так решили, если никто не оспорил сделку, это значит, что все готовы отвечать по договору в случае нарушения его условий.

Очень отрадно, что теперь, опираясь на выводы Верховного Суда, можно рассчитывать, что законные интересы залогодержателя в случае утраты или повреждения предмета залога будут защищены, а недобросовестные залогодатели не смогут избежать ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

1 Такая позиция отражена, в частности, в апелляционных определениях Сахалинского областного суда от 27 января 2015 г. по делу № 35-50/2015 и Московского городского суда от 18 апреля 2016 г. по делу № 33-12335/2016.

Когда залоговую квартиру не заберут в счет погашения кредита

При оформлении ипотечного кредита приобретаемое (либо иное) жилье оказывается в залоге у кредитора, то есть у банка. Если заемщик в какой-то момент прекращает вносить платежи по кредитному договору и длительность просрочки становится большой, кредитор может попытаться забрать у заемщика квартиру в счет погашения долга. Однако не всегда у него есть на это право.

В ГК РФ прямо указано, что обращение взыскания на заложенное имущество невозможно, если размер требований кредитора (общая сумма задолженности) несоразмерен стоимости имущества. Критерии несоразмерности установлены следующие:

— сумма долга должна составлять менее 5% стоимости заложенного имущества;

— длительность просрочки по договору – менее 3 месяцев (п.2 ст.348 ГК РФ).

Вместе с тем, если заемщик более 3 раз допустил даже незначительные просрочки в течение следующих подряд 12 месяцев, то у кредитора появляются основания для обращения взыскания на заложенное имущество, если договором залога не предусмотрены иные условия (п.3 ст.348 ГК РФ).

Справедливости ради отметим, что при небольших просрочках банки обычно и не пытаются забрать у должников ипотечные квартиры, хотя кредитная история заемщика при этом, конечно, «портится».

Однако судьбы у банков бывают разные: он может обанкротиться, лишиться лицензии и т.д. Тогда его права требования по кредитным договорам могут перейти к иным лицам.

И вот они-то порой выставляют заемщикам требования по максимуму.

Доказать несоразмерность требований можно в суде

С несоразмерными требованиями кредитора недавно разбирался Верховный суд. Все началось с того, что семья в 2006 году оформила ипотеку на 15 лет в одном из банков на сумму 1,2 млн руб. В течение нескольких лет супруги своевременно вносили платежи.

Однако затем закладная на ипотечную квартиру была продана и перепродана другим организациям, о чем, кстати, заемщик должным образом извещен не был. Насколько понятно из судебных решений, заемщик пытался вносить платежи в банк, где изначально брал кредит, а тот отказывался их принимать.

В итоге задолженность по уплате процентов почти за 1,5 года заемщик внес общей суммой новому кредитору позже срока.

После этого, как в своем заявлении указал владелец закладной, заемщик опять же систематически нарушал сроки внесения платежей, в связи с чем залогодержатель обратился в суд. Он требовал взыскать с должника задолженность по кредитному договору – около 460 тыс. руб., по процентам – около 80 тыс. руб., и пени – около 116 тыс. руб.

, уже набежавшие на дату подачи заявления в суд. А также взыскать проценты и пени, которые только будут начислены от суммы просроченных платежей со дня, следующего за днем подачи заявления, по дату полного погашения суммы основного долга и процентов. И при этом обратить взыскание на заложенную квартиру.

Ее стоимость он определил в 1,28 млн руб.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *