Обращение взыскания на заложенное имущество – процесс не простой и требующий понимания.
В Гражданском кодексе прописываются основные права того, кто является залогодержателем, и установлен порядок обращения взыскания на имущество, которое было передано по залогу.
Чаще всего залог возникает, когда берутся крупные займы (кредиты) на приобретение движимого или недвижимого имущества. Но бывает, что займ становится невозможно отдать в срок.
ВНИМАНИЕ: если у Вас возникла задолженность перед банком, то наш адвокат поможет отстоять Ваше право в суде.
Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество
Процедура оформления залога предполагает заключение письменного контракта, который одновременно подписывается сторонами. Для получения имущества, которое был заложено ранее, потребуется судебное разбирательство в рамках закона, если стороны не могут самостоятельно решить проблему.
В суде необходимо обратить внимание при выстраивании позиции защиты не только на правильную оценку имущества, но и на уменьшение размера пени, заявленные, как правило, в качестве искового требования со стороны залогодержателя.
Также в юридической практике предусмотрено обращение взыскания на имущество, которое было взято под залог.
Если стороны при оформлении и подписании контракта установили внутрисудебный порядок разбирательства, то дополнительные расходы придется оплатить залогодержателю в полном размере.
Но он может доказать, что процесс по обращению взыскания был начат из-за залогодателя (читайте дело из нашей адвокатской практики: обращение взыскания на заложенное имущество судебная практика по ссылке).
Обращение взыскания на заложенное имущество через суд
Следует точно перечислить некоторые условия наиболее частых обращений:
- предмет залога – имущество, являющееся целью получения кредита (ипотека, автокредита), по которому образовалась задолженность и необходимость суда с банком;
- имущество – это предмет разных залогов, оформленных в разное время с разными участниками гражданского оборота, при возникновении спорных ситуаций и неисполнения своих обязательств со стороны залогодателя в должном объеме.
Теоретически существуют и другие случаи, когда обратить взыскание имущества нельзя во внутрисудебном порядке. Часто условия о порядке обращения уточняются непосредственно в конкретном соглашении. Рекомендуется всегда заключать соглашение в виде, аналогичном договору, сформированному до этого.
Если же процесс осуществляется без судебного вмешательства (через нотариуса, к примеру), то по закону уведомление об обращении приходит почти одновременно обеим сторонам по почте. В документе, сформированном противоборствующими сторонами должна содержаться информация об иных методах продажи имущества, находящегося в закладе и его цене, которая была установлена первоначально.
Продажа имущества может состояться только через треть месяца с даты приема уведомления обоими заинтересованными лицами. Другой срок может быть еще ранее прописан в договоре. Тогда учитываться будет этот конкретный период.
Иск об обращении взыскания на заложенное имущество
Зачастую для обеспечения исполнения обязательство должник и кредитор заключают дополнительный договор залога, по которому должник предает взыскателю в залог определенное имущество, в случае ели данным недвижимость или автомобиль, что такое залоговое имущество подлежит регистрации.
В последующем если должник не может исполнить взятое на себя обязательство взыскатель имеет полное право реализовать заложенное имущество, для чего подается соответствующее исковое заявление. В данном документе указывает суд в который направляется заявление, в зависимости от подсудности, данные о должнике и взыскателе.
Следует учесть, что за рассмотрение данного требования кредитору придется уплатить государственную пошлину, размер которой зависти от стоимости заложенного имущества.
Данное исковое заявление должно содержать сведения, когда и на какое имущество заключен договор залога, какое обязательство данный залогом обеспечено. Также следует указать, что в установленный договором срок основное обязательство должником не исполнено и в каком размере.
На основании судебного решения взыскатель реализует имущество должника и закроет неисполненное обязательство.
Срок обращения взыскания на заложенное имущество
В случае если должник затягивает с исполнением обязательства у кредитора резонно возникает вопрос, когда же можно исполнить обязательство посредством реализации залога. В данном случае данный срок следует предусмотреть непосредственно в соглашении о залоге.
Если же срок данным соглашением не установлен, что гражданское законодательство в данном случае предусматривает разумный срок для исполнения обязательства, который установлен в течении 7 дней с момента предъявления требования кредитора об исполнении основного обязательства.
Подсудность дел об обращении взыскания на имущество
Гражданским процессуальным законодательством РФ предусмотрено, что по общему правилу кредитор обращается с исковым заявление об обращении взыскания на имущество под залогом по месту жительства ответчика.
Однако в данном основном правиле также имеются исключения, в частности если объект залога является недвижимость, то в данном случае императивно закреплено, что данные споры разрешаются в суде по месту нахождения данного имущества.
Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество
До момента реализации заложенного имущества должник имеет право прекратить обращение взыскания на заложенное имущество. Данная процедура инициируется посредством ликвидации образовавшееся задолженности перед кредитором.
Однако если должник решился закрыть задолженность ему также следует знать, что помимо основного долга и иных штрафных санкций (неустойки, процентов пеней и иного) он обязан будет возместить кредитору убытки, связанные с процессом реализации заложенного имущества.
Обращение взыскания на имущество заложенное по договору об ипотеке
Зачастую в данном случае применяются общие правила о залоге, однако в данном случае есть ряд характерных особенностей.
Первой особенностью является сумма, от размера которой можно инициировать процедуру реализации заложенного имущества. В данном случае закон устанавливает, что образовавшееся задолженность должна быть более 5 процентов от стоимости заложенного имущества.
Второй особенностью является негативное обстоятельство для должника, что в случае если обеспеченное ипотекой имущество является единственным для должника, данное обстоятельство не является препятствием к реализации данной недвижимости, а значит при таких обстоятельствах должник подлежит выселению.
Оценка имущества при продаже заложенного имущества
ВАЖНО: необходимо обосновать ходатайство о назначении экспертизы перед судом, мы в своей адвокатской практике приводим не только стоимости подобных объектов из открытых источников, но делаем самостоятельное заключение специалиста, чтобы оснований для отказа в удовлетворении ходатайства у суда не было.
Что еще предпринять, чтобы не допустить обращение взыскания:
Рассмотрите вопрос по выстраиванию возражения против требования о реализации заложенного имущества.
Так, суд не вправе удовлетворить иск, если из сути дела будет следовать, что нарушенное обязательство не столь значительно, долг недостаточно большой, чтобы идти на крайние меры.
Еще можно просить об отсрочки по реализации имущества (суд может отсрочить на срок до одного года), но пени и штрафы будут продолжать начисляться.
Отзыв должника нашему адвокату по ФЗ-229 «Об исполнитльном производстве»
- Читайте еще о работе нашего адвоката:
- С нами споры по кредитным договорам пройдут в Вашу пользу
- Подробнее про кредитный долг по ссылке
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость
Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ
ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».
В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).
Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.
Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.
Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.
В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.
Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».
Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.
Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.
По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.
Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».
Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.
Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.
Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.
Способы взыскания долгов — Стороженко и Партнеры
Если бизнес-партнер, задолжавший Вам энную сумму, вовсе не спешит с выплатой долга, то распространенная тактика пассивного ожидания может не только не стать полезной, но и серьезно навредить.
Ведь правда в том, что бизнес не терпит излишнего «гуманизма», и рассчитывая на то, что должник одумается, Вы можете вообще не получить назад свои деньги. Поэтому вести работу с существующими долгами следует систематически, решительно и юридически грамотно.
А в наиболее сложных ситуациях на помощь кредитору придут квалифицированные специалисты компании «СВ-банкротство».
Варианты востребования задолженности с неплательщика
Посмотрите, что предлагают вам арбитражные управляющие «СВ Банкротство»: Взыскание долга через банкротство
Практика взыскания просроченных задолженностей предусматривает несколько распространенных способов вернуть свои денежные средства:
- Внесудебное производство. Переговоры.
- Самостоятельное взыскание задолженности.
- Передача права требования о взыскании задолженности (продажа долга).
- Взыскание долга через судебный орган.
- Исполнительное производство.
- Взыскание долга через процедуру банкротства.
Каждому должнику – свой способ взыскания
При этом максимально быстрого и безболезненного результата процедуры взыскания задолженности для обоих сторон финансового конфликта можно достигнуть, если грамотно выбрать и применить тот или иной способ взыскания в зависимости от следующих условных типов должников:
- платежеспособные и признающие наличие задолженности, но не спешащие погашать долг
- признающие существующую задолженность, но при этом неплатежеспособные
- не признающие имеющуюся задолженность
Так, если Ваш контрагент-должник относится к первому условному типу, то наилучшим методом воздействия для взыскания долга могут стать переговоры.
Должникам подобного типа следует как можно более настойчиво и твердо разъяснять, что чем скорее они исполнят свои финансовые обязательства в отношении данного кредитора, тем большую выгоду они получат.
В случае с неплатежеспособным должником следует акцентировать внимание на выявлении его имущественных активов, которые можно использовать для погашения долговых обязательств, а также искать другие способы самостоятельного взыскания задолженности, вплоть до подачи искового заявления о признании финансовой несостоятельности должника.
В отношении юридических лиц, не признающих задолженность, чаще всего требуются радикальные меры – обращение в суд и следующее за этим исполнительное производство согласно вынесенному решению.
Рассмотрим каждый из способов востребования истекшей задолженности более подробно.
Внесудебное производство. Переговоры
Если просрочка долга не превышает трех месяцев, то наиболее популярной мерой для его взыскания является построение конструктивного диалога с контрагентом.
Безусловный лидер в рамках этого способа – телефонные переговоры.
Если их интенсивность и убедительность достаточно высока, то, как правило, должник идет на восстановление графика платежей или даже прибегает к досрочному погашению существующего долга.
Поскольку стоимость телефонных переговоров не является слишком высокой, обзвон оператором всех контрагентов даже весьма крупных организаций является отличным способом напомнить им о необходимости своевременных расчетов по текущим платежам.
Также популярными методами внесудебного взыскания долгов, дополняющими телефонные переговоры, являются рассылки электронных почтовых и sms сообщений и личные встречи.
Вместе с тем на ранних стадиях просрочки долга и в случае, если у кредитора имеются официальные документы, которые подтверждают наличие задолженности, необходимо направить в адрес неплательщика претензию. Если стороны не пришли к досудебному соглашению, то именно грамотно сформулированная претензия продемонстрирует Вашему контрагенту всю серьезность Ваших намерений как кредитора.
Самостоятельное взыскание задолженности
Распространенный способ самостоятельно вернуть денежные средства – это удержание имущества неплательщика.
Это возможно в случае, если у кредитора находится та или иная материальная ценность, подлежащая передаче должнику: кредитор вправе удерживать ее до момента исполнения денежных обязательствв полном объеме.
Впрочем, у этого метода есть недостаток – удерживать можно лишь вещи, но никак не денежные средства или, к примеру, недвижимость.
Залог можно подключить в случае предварительного оформления договора залога. Его смысл состоит в удержании суммы долга из стоимости залогового имущества.
Важным моментом является то, что осознание риска утраты имущества, оставленного в качестве залога, дисциплинирует залогодателя, а кредитор с договором залога на руках обладает преимуществом по отношению к остальным кредиторам при введении процедуры банкротства.
Кроме того, заложенное имущество возможно продать третьим лицам (разумеется, если в договоре купли-продажи будет упомянуто обременение).
Передача права требования о выплате задолженности (продажа долга)
К продаже долга прибегают при острой необходимости вернуть денежные средства в кратчайшие сроки. Однако недостатком этого метода является наиболее вероятная оплата долга с существенным дисконтом.
Приобрести долг могут постоянные бизнес-партнеры должника или, например, его конкуренты. Особенно легко продать долг, когда должник близок к тому, чтобы официально именоваться банкротом или же находится на одной из стадий признания финансовой несостоятельности. Продажа задолженности оформляется путем подписания сторонами договора уступки (цессии).
Исполнительное производство
Если задолженность просрочена более чем на 3 месяца, то, к сожалению, кредитору, уже исчерпавшему лимит терпения, не обойтись без традиционного метода взыскания задолженности – подачи искового заявления.
Правильно составленное, оно приведет к введению судом исполнительного производства – совокупности действий, направленных на принудительное исполнение должником своих обязательств перед кредитором.
Бесспорным плюсом этого способа является его относительная дешевизна (госпошлина в суд и расходы на составление заявления).
Однако, с другой стороны, практика показывает достаточно низкую эффективность исполнительного производства.
Ведь ситуация такова, что, во-первых, приставы, отвечающие за исполнение вынесенных судебных решений, сильно перегружены объемом работы, во-вторых, отсутствуют какие-либо побуждения чиновников к наиболее полному использованию законодательных возможностей для ускорения взыскания долгов и, в-третьих, неплательщики всеми возможными способами стараются скрыть реальные доходы и имущество. Таким образом, исполнительные листы по давно вынесенным судебным решениям не закрываются порой многие годы.
Также взыскать долг можно путем признания недействительности сделок. Сделку могут оспорить, если она заключена с подставным лицом, родственником и уже после подачи искового заявления о банкротстве, а также в случае, если доказано, что сделка повлечет за собой преднамеренные изменения в очередности кредиторов.
Взыщите долг с помощью процедуры банкротства! Взыскание долга через банкротство
Возврат долга через процедуру банкротства
Одним из крайних методов вернуть денежные средства является инициация банкротства.
Это достаточно действенная мера, при условии, что заявление в арбитражный суд на банкротство должника подано в кратчайшие сроки с момента появления задолженности.
В противном случае есть риск того, что должник успеет вывести основные активы и потребуется вводить дополнительные процедуры оспаривания сделок, привлечения руководителей должника к субсидиарной ответственности, введения конкурсного производства и др.
С другой стороны, поняв, что Ваши намерения взыскать долг серьезны, руководитель компании, не планирующий ее ликвидацию в ближайшем будущем, вероятнее всего предпочтет рассчитаться по задолженностям, нежели позволить юристам и приставам копаться в своем бизнесе.
В процедуре банкротства кредитор может заявить о своих финансовых правах на стадии формирования реестра требований кредиторов.
Но он также может подождать, пока производство по делу о финансовой несостоятельности будет окончено, после чего заявить о своих правах уже в рамках искового производства.
Тем не менее, риск здесь состоит в том, что на момент решения суда о признании банкротства должника все расчеты с кредиторами могут быть окончены и потребовать с должника будет уже просто нечего.
Так или иначе, кредитор вправе самостоятельно решить, какие способы и на каких этапах ему следует применять в целях скорейшего и полного возвращения задолженности, а специалисты нашей компании всегда готовы частично проконсультировать кредитора или же полностью сопроводить данный процесс.
Новое средство защиты добросовестного залогодержателя
Общество приобрело у продавца автопогрузчик, но не расплатилось за него.
По условиям дополнительного соглашения к договору купли-продажи, в случае непоступления оплаты к определенному сроку, договор считался расторгнутым, а автопогрузчик подлежал возврату продавцу.
В части передачи автопогрузчика от продавца Обществу договор купли-продажи был исполнен, и Общество, в свою очередь, передало автопогрузчик в залог банку по кредиту, выданному банком третьему лицу.
После того, как третье лицо нарушило обязательство по возврату кредита и уплате процентов, банк обратился в арбитражный суд для взыскания задолженности с третьего лица и одновременного обращения взыскания на автопогрузчик.
При рассмотрении дела выяснилось, что на дату заключения договора залога Общество-залогодатель уже перестало быть собственником автопогрузчика, поскольку договор купли-продажи автопогрузчика был расторгнут, а сам автопогрузчик подлежал возврату продавцу.
Позиция Президиума ВАС РФ
Из договора купли-продажи не следует, что переход права собственности на автопогрузчик от продавца к покупателю связан с моментом его оплаты. Это согласуется со ст. 223 ГК РФ о том, что по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
При заключении договора о залоге банк располагал документальным подтверждением обеспечения предоставляемого банком третьему лицу кредита за счет имущества, выступающего предметом залога на законном основании.
В частности, Обществом-залогодателем банку были представлены необходимые документы, и в договоре залога был отражен факт подтверждения залогодателем титула собственника имущества, переданного в залог, не обремененного иными обязательствами.
В деле отсутствуют какие-либо заявления или сведения о недобросовестности банка при заключении кредитного договора и договора залога, а также о его осведомленности в отношении неоплаты автопогрузчика залогодателем.
При этом, до момента вступления в силу решения арбитражного суда по другому делу о возврате неоплаченной техники, оснований считать бесспорно установленным факт неоплаты погрузчика в обусловленный дополнительным соглашением срок, а договор купли-продажи — расторгнутым, не имелось. Более того, данный факт оспаривался залогодателем в названном деле, а также банком в настоящем деле.
При таких обстоятельствах условия дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи, при непоступлении полной оплаты за автопогрузчик и переходе права собственности на него от залогодателя к продавцу, не могут служить основанием для признания договора залога недействительным.
В соответствии с п. 1 ст.
353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняется, правопреемник становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
С учетом этих положений и обстоятельств, приведенных в настоящем случае, несмотря на то, что после заключения договора залога, являющегося возмездным договором, право залогодателя в части владения заложенным имуществом было оспорено и договор, по которому он приобрел предмет залога, расторгнут, оснований для вывода о недействительности договора залога не имеется.
Банк как залогодержатель сохранил право залога на автопогрузчик.
Выводы
Банк имеет возможность сохранить право залога в случае, когда залогодателем является лицо, которое не имело права передавать имущество в залог (в рассматриваемом деле по причине расторжения договора купли-продажи имущества, передаваемого в залог). Для этого банку нужно доказать добросовестность при приобретении залоговых прав по аналогии со ст. 302 ГК РФ.
Ценность прецедента
Фактически, Президиум ВАС РФ распространил нормы ст. 302 ГК РФ на добросовестное приобретение залоговых прав, когда имущество передано в залог лицом, которое не имело права его отчуждать, о чем залогодержатель не знал и не мог знать (добросовестный залогодержатель). В этом случае имущество возвращается прежнему собственнику с обременением в виде залога.
В данном деле Президиум ВАС РФ развил правовой подход, ранее сформулированный в другом постановлении, что позволяет говорить о формировании концепции защиты прав добросовестного залогодержателя.
Хотя эта концепция нормативно нигде, в том числе и в ГК РФ, не закреплена, банки со ссылкой на названные прецеденты имеют достаточно мощное правовое средство для защиты своих прав как залогодержателей.
Признаками добросовестного залогодержателя, по мнению Президиума ВАС РФ, являются: а) достаточная, исходя из обычаев делового оборота, документальная проверка банком прав залогодателя на передаваемое в залог имущество; б) отсутствие доказательств осведомленности банка-залогодержателя о пороках прав залогодателя на передаваемое в залог имущество либо иных доказательств недобросовестности банка-залогодержателя, исходя из которых можно было бы прийти к выводу, что он обязан был знать об отсутствии у залогодателя необходимых прав.
При этом отметим еще один важный момент.
Необходимо, чтобы имущество поступило залогодателю по воле собственника (в рассмотренном случае — по договору купли-продажи), то есть не было похищено у собственника, не было утеряно им либо выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли. В противном случае, прекращаются залоговые права даже добросовестного залогодержателя, что наглядно видно из Постановления Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9555/11 по делу № А03-10830/2010.
Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки
Библиографическая ссылка на статью:
Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. 2013. № 6 [Электронный ресурс]. URL: https://politika.snauka.ru/2013/06/827 (дата обращения: 03.10.2021).
В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения.
В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах.
Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.
Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может.
Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания.
Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).
В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного.
Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически на улицу детей.
Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».
Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок.
Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда.
Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.
Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими.
Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья.
На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда.
Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.
Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры.
Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры.
Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.
Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия.
Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков.
Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.
Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков.
Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.
Обратимся же к законодательству, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру – при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О). То есть, не внося фактически ничего определенного, КС снова оставляет основной вопрос на рассмотрение судей на местах. Действительно, к каждому случаю нужно подходить сугубо индивидуально, но к великому сожалению, наши служители Фемиды зачастую поверхностно относятся к таким делам, не принимаю во внимание важные детали, в следствии чего выносят несправедливые решения.
Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст.
350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной.
В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке.
Но в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога.
Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.
Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги.
Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога.
И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.
А что делать заемщику, который утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству.
А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики.
Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.
По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска.
Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют.
Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.
Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются.
При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.
В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение.
Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть.
Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.
Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные.
Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах.
Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника.
Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.
Библиографический список