Коронавирус и исполнение договора аренды

Юридическая фирма Шмелева и Партнеры

Экономика многих стран испытала на себе серьезные последствия пандемии коронавирусной инфекции. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют меры по защите арендаторов, которые пострадали от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторы в России столкнулись с жесткими решениями. Ведь арендная плата и другие счета возрастали на фоне возникшей ситуации в результате экономических потрясений. По этой причине крайне важно знать, как происходит расторжение договора аренды в период пандемии Ковид.

Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?

Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.

Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:

• резкого снижения рентабельности, на фоне общего снижения потребления, более высоких затрат и эксплуатационных ограничений, вытекающих из принятия мер безопасности, которые компании должны были принять;
• приостановления коммерческой и промышленной деятельности в течение нескольких месяцев, что привело к невозможности использования помещений, используемых для работы;

Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.

Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.

В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.

Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?

Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.

Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.

Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.

Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.

Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.

Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.

Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.

Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.

Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.

Расторжение договора аренды в период пандемии

Если же стороны не смогли прийти к единому соглашению, то они могут расторгнуть договор. Это возможно в соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ. Если же дело дошло до суда, то в таком случае судья будет учитывать следующие факторы:

• когда заключалось соглашение;
• когда было передано помещение;
• пытались ли стороны найти мирное решение.

Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?

Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.

Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.

Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.

Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.

Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.

Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.

В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.

Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.

Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?

Форс-мажор не может действовать сам по себе. Даже из-за коронавирусной инфекции, которая по умолчанию не носит звание форс-мажора. Просто игнорировать свои обязательства ни в коем случае нельзя. Если возникла подобная ситуация, необходимо поставить вторую сторону в известность и обговорить дальнейшие действия.

Например, ИП Сивкин заключил соглашение с арендодателем. Из-за пандемии он лишился заработка и не может исполнять свои обязательства. В таком случае Сивкин должен обратиться к соглашению, найти в нем информацию про форс-мажор.

Затем нужно уведомить вторую сторону и обговорить дальнейшие действия. Если в соглашение прописан кризис, то санкций не последует. Однако уведомить вторую сторону нужно в письменном виде. Необходимо отправить письмо с дополнительным соглашением. В дополнительном соглашении подробно указываются новые договоренности.

Что делать, если пункт с форс-мажорными обстоятельствами не был включен в договор?

В соглашение обязательно должна быть информация о форс-мажорных обстоятельствах и освобождении от ответственности в соответствии с их наступлением. Если же документ подобной информации не содержит, то решить проблему будет крайне непросто.

Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов

3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».

Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:

1. Обязательства по уплате аренды переносятся до 1 октября 2020 года.
2. Просроченные суммы должны быть выплачены в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
3. Как только будут сняты ограничения на использование недвижимости, следует возобновить уплату регулярных арендных платежей, но в размере 50% от их суммы.
4. Штрафы, проценты и другие обязательства за нарушение условий оплаты не применяются до 1 октября 2020 года.
5. Арендодатели не вправе требовать от арендаторов дополнительных сборов в обмен на внесение изменений в соглашение.
6. Стороны могут (но не обязаны) согласовывать уменьшенную сумму арендных платежей.
7. На услуги ЖКХ нормы не распространяются, они уплачиваются в обязательном порядке.

В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.

Решение Верховного суда РФ

• 30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:
• Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.
• Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.

В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.

Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.

Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.

В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.

Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.

Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2. Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды.

Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.

Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:

Получить консультацию

Юридическая статья от:

Об авторе

Посты автора

Юридическая фирма Шмелева и Партнеры

Влияние коронавируса на договорные отношения: формулировки договоров поставки, подряда, аренды

На вопрос, служит ли эпидемия уважительной причиной, чтобы не исполнять обязательства, однозначно ответить невозможно. Подробности читайте по этой ссылке.

Хотя сейчас каждый договор ГПХ коронавирус способен поставить под угрозу, одно и то же обстоятельство для кого-то может стать форс-мажором, для кого-то — нет. «Непредвиденные, чрезвычайные и непредотвратимые» обстоятельства невозможно объективно измерить. Они всегда относительны.

К тому же, саму непредвиденность, непредотвратимость и чрезвычайность еще нужно доказать суду. Суды будут оценивать:

• сферу деятельности должника;
• добросовестность действий;
• сроки заключения и исполнения договора;
• какие меры принимались, чтобы исполнить договор;
• какие шаги предприняты, чтобы уменьшить убытки;
• уведомил ли должник кредитора о появлении препятствий для исполнения.

И только оценка всех обстоятельств позволит суду решить, считать ли последствия эпидемии непреодолимой силой.

Когда коронавирус является форс-мажором?

Коронавирусная инфекция неожиданно повлияла на применение некоторых принципиальных и, как казалось, нерушимых положений российского гражданского права. Которые, как принято было считать, обеспечивали стабильность экономических отношений.

Чрезвычайные обстоятельства — вчера и сегодня:

Причина нарушения обязательств	Период 1994 — 2019	Правовое основание	Период 2020 — ?	Правовое основание
Непредвиденные, чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства	Форс-мажор	п. 3 ст. 401 ГК РФ	Форс-мажор	п. 3 ст. 401 ГК РФ
Нарушение обязанностей третьими лицами	Не форс-мажор	Возможно, форс-мажор	п. 3 ст. 401 ГК РФ; п. 5 Обзора Президиума ВС РФ от 21.04.2020 № 1
Отсутствие на рынке необходимых товаров	Не форс-мажор	Возможно, форс-мажор
Отсутствие у должника денег	Не форс-мажор	Возможно, форс-мажор

Норма права — ст. 401 ГК, не изменилась. Следуя за реальностью, изменился взгляд на оценку непреодолимой силы. От категорического «нет» до вполне вероятного «да» — таково влияние коронавируса на договоры.

Одно осталось неизменным — оценивать обстоятельства на предмет форс-мажора будет суд, как обычно, исходя из всех сопутствующих обстоятельств:

• условий сделки;
• добросовестности;
• возможности или невозможности выполнить обязательства;
• других обстоятельств.

Можно ли отказаться от договора?

Отказаться исполнять контракт просто потому, что началась пандемия, нельзя по следующим соображениям:

1. Ограничения и вызванные ими нарушения хозяйственных связей не служат безусловной причиной признать обстоятельства форс-мажором. Такое признание будет индивидуальным по каждому судебному спору. Так было и до пандемии, так будет и сейчас.
2. Сами по себе чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельство нельзя рассматривать как разрешение не выполнять договорённости.

Вывод. Пандемия как таковая — недостаточно уважительная причина, чтобы уклоняться от обязательств. Неисполнение договора допускается, когда появляются причины, которые в силу чрезвычайности, непредвиденности и неустранимости не позволяют выполнить договор.

Как должны пересматриваться сроки исполнения договоров?

Самоизоляция не увеличивает сроки исполнения обязанностей по договору. ВС РФ в Обзоре No 1 указал, что ограничения, которые действовали с 30 марта по 30 апреля 2020 г.

, были приняты для борьбы с коронавирусом и вводились в условиях разных регионов. В одних случаях меры не становились барьером для предпринимателей, а в других — полностью исключали возможность выполнить контракт.

Поэтому автоматически сроки не изменяются.

Иной подход установлен к невыполнению договора, которое вызвано форс-мажором. При этом должник:

• не несёт вину за пропущенный срок;
• обязан выполнить условия контракта в разумный срок после устранения препятствий.

Как форс-мажор влияет на договорные отношения?

Если непреодолимые обстоятельства, которые имеют неустранимый характер, стали объективной причиной неисполнения, обязательство прекращается (ст. 416 ГК РФ и ст. 417 ГК РФ).

Форс-мажор исключает ответственность за неисполнение договора. То есть, освобождает от взыскания убытков и других мер ответственности. Сам договор остаётся в силе при наличии двух условий:

1. После нормализации обстановки договор остаётся выполнимым.
2. Кредитор ожидает исполнения.

В отдельных случаях, когда вид деятельности предприятия оказался под запретом и исполнение договора исключено, обязательство прекращается из-за невозможности исполнения.

Влияет ли коронавирус на денежные обязательства?

Отсутствие денег, которое до сих пор заведомо не признавалось уважительной причиной, теперь может рассматриваться как форс-мажор.

В Обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС 21.04.2020, в ответе на вопрос номер семь, ВС РФ разъяснил, что к денежным обязательствам можно применять правила п. 3 ст. 401 ГК, когда участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, при условии разумности и осмотрительности, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий.

Что можно предпринять, если контрагент не может исполнить обязательство из-за эпидемии?

Уточнить, имеется ли пункт о коронавирусе в договоре и действовать в соответствии с ним. Оценить, насколько убедительны приведённые причины нарушения договора. Общая ссылка на эпидемию, или введенные ограничительные меры необоснованны. Сами по себе они не исключают исполнение.

Важно убедиться, что уведомление не продиктовано намерением воспользоваться критической ситуацией, для безнаказанного неисполнения обязательства. И дать мотивированный ответ контрагенту, в котором обосновать, почему указанные им причины нельзя учесть.

Возможно, контрагент прав, и существуют объективные препятствия. Тогда придётся решать, имеет ли смысл дожидаться окончания форс-мажора, или отказаться от договора и известить о решении заявителя.

• При оценке не обеспеченных (залогом, банковской гарантией) обязательств, необходимо определить, настаивать ли на исполнении, или отказаться от договора.
• Если из-за неисполнения обязанностей другой стороной компания рискует не выполнить свои обязательства перед другими контрагентами, необходимо уведомить их о возможной просрочке.
• Чтобы уменьшить убытки от последствий эпидемии, с контрагентом стоит провести переговоры, чтобы принять один из вариантов:

• продлить срок договора;
• подписать дополнительное соглашение;
• расторгнуть договор.

Что делать, если исполнение договора возможно, но не имеет смысла из-за пандемии?

«Отсутствие смысла» в исполнении договора, вызванное пандемией, можно квалифицировать как существенное изменение обстоятельств, которые принимали во внимание стороны, заключая договор.

Существенно изменившиеся обстоятельства — не форс-мажор, а самостоятельная причина расторгнуть сделку. Сама эпидемия может свидетельствовать о том, что обстоятельства изменились существенно, так как при заключении договора никто не мог предвидеть и предотвратить эпидемию. А если бы предвидел, не стал бы заключать договор.

ВС РФ подтвердил, что если стороны потеряли интерес к сделке, можно применять ст. 451 ГК РФ, которая позволяет расторгнуть или изменить договор по указанной причине.

Работа временно приостановлена — что с договором и обязательствами?

Временная приостановка деятельности не продляет срок (см. выше «Как должны пересматриваться сроки исполнения договоров?») и не оправдывает неисполнение обязательств.

Как-либо влиять на исполнение договора может не сама приостановка работы, а признание её обстоятельством непреодолимой силы, либо существенно изменившимся обстоятельством.

Если это вид деятельности, который можно перенести в онлайн (консультационные и подобные услуги), временная приостановка работы вряд ли будет сочтена достаточным основанием, чтобы повлиять на исполнение договора.

Частные случаи влияния на договоры:

Коронавирус: в договоре поставки

Эпидемия повлияла на поставки как на внутреннем рынке, так и на международном. Запрет на вывоз определенных товаров (медоборудования, средств защиты), приостановка работы предприятий, которые выпускают продукцию, мешают вовремя выполнять поставки.

Как и для любого договора, для поставки эпидемия не является заведомо установленным обстоятельством непреодолимой силы. Все решают особенности каждого конкретного случая.

Высока вероятность признать форс-мажором запрет страны-поставщика вывозить из страны продукцию которая была предметом договора, если при этом невозможно закупить аналогичную продукцию у других поставщиков на сходных условиях.

Если ситуация, которая препятствует поставке, не может расцениваться как обстоятельство непреодолимой силы, можно попытаться урегулировать проблему путем переговоров и выработкой дополнительного соглашения к договору.

Действовать необходимо с максимальной осмотрительностью. Своевременное уведомление участников сделки поможет уменьшить или исключить взыскание убытков.

Договор аренды

Договор аренды в период коронавируса можно изменить. Арендатор вправе рассчитывать на отсрочку арендной платы (п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98) в случае, если договор заключен до введения ограничительных мер.

Стороны имеют право изменить размер платы за аренду по соглашению (п. 2 ст. 19 ФЗ № 98).

Кроме того, арендатор может потребовать уменьшить размер оплаты из-за невозможности использовать помещение вследствие установленных властями ограничений.

Отсрочка возможна с даты введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 г. Стороны вправе определить более ранний момент начала отсрочки.

Если деятельность арендатора относится к отраслям, наиболее пострадавшим от эпидемии, арендодатель обязан проинформировать арендатора о праве на отсрочку арендных платежей.

В случаях, когда собственник имущества не предоставит такую информацию арендатору, считается, что арендатору предоставлена отсрочка (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 439).

Договоры подряда, услуг и иные договоры гражданско-правового характера

Договор подряда во время коронавируса и его исполнение подчиняется тем же правилам:

1. Коронавирусная эпидемия автоматически не освобождает от исполнения договора. Подряд — не исключение.
2. Признать ситуацию форс-мажором, помешавшим выполнить договор подряда, можно, если :
   • договор подписан до принятия противоэпидемических мер;
   • случай исключительный, непредвиденный и непредотвратимый;
   • стороны сделали всё возможное, чтобы свести убытки к минимуму;
   • чрезвычайность ситуации не исключает исполнение договора.

Если подряд или услуги осуществляются в отраслях, признанных Правительством наиболее пострадавшими от коронавируса (перевозки, туризм), доказать форс-мажор будет проще, поскольку можно ссылаться на официальные нормативно-правовые акты, которые подтверждают исключительные обстоятельства.

Однако и в этом случае остаётся обязанность доказать причинно-следственную связь и добросовестность действий.

Как коронавирус повлияет на договорную работу?

В типовой договор, больше по инерции, чем осмысленно, обычно включалась ссылка на обстоятельства непреодолимой силы, возможность изменить, расторгнуть договор или отказаться от него. Однако она формально повторяла общие правила и теперь её практическая ценность довольно сомнительна.

Поэтому в условиях пандемии, когда невозможность исполнить договор стала реальностью, оговорка о коронавирусе в договоре должна прорабатываться с особой тщательностью.

Строить договорную работу компании следует, исходя из самого мрачного предположения: договор может попасть под угрозу форс-мажора. Там, где возможно, стоит договориться с контрагентами о пересмотре условий ранее заключенных контрактов в части регулирования непреодолимой силы, возможности прекращения договора и распределении обоюдных рисков.

Заключение договоров в период коронавируса требует проработать вопросы:

• какие события стороны обоюдно признают непреодолимой силой;
• последствия возникновения форс-мажора для сторон;
• чем доказывать;
• возможность расторжения или изменения договора в связи с форс-мажором;
• сроки уведомлений о наступлении чрезвычайных событий;
• порядок распределения возможных убытков.

COVID-19, Договоры, Суды Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

• 

• 

• 

Как в договоре прописать условие о пандемии

Как в договоре аренды прописать пандемию, должен знать каждый предприниматель, арендующий помещения для ведения дел. В статье расскажем, как пересмотреть проекты договоров, которые использовались раньше, и как включить в них условие об оплате в условиях пандемии.

В начале пандемии, когда многие общественные места закрылись для посетителей, предприниматели не получили никаких послаблений — например, освобождения от оплаты аренды помещения, которое вынужденно не использовалось во время карантина.

Раздел про форс-мажор в некоторые договоры был включен лишь формально, а в некоторых вообще отсутствовал.

Вторая волна коронавируса заставила предпринимателей задаться вопросом: как в договоре прописать пандемию, чтобы в случае карантина не платить за то помещение, которое по объективным причинам не использовалось.

Практика показала: в договоре нужно указать точную цель использования помещения. Обтекаемая формулировка «для использования в коммерческих целях» может стать причиной для отказа в освобождении от арендной платы.

Арендодатель заявит, что арендатор вправе использовать помещение для деятельности, на которую карантинные меры не распространяются, например, открыть вместо кафе торговую точку, в ассортименте которой будут медицинские маски и одноразовые перчатки.

Как прописать условие о пандемии в договоре

В «КонсультантПлюс» есть Готовые решения, в том числе о том, что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Включите в договор о пандемии пункт, который предоставит возможность снижения арендной платы или ее отсрочки из-за наступления форс-мажорных обстоятельств. Это позволит избежать судебных тяжб и снизит финансовую нагрузку, если бизнес остановится.

Важно! Не забудьте расшифровать понятие форс-мажора для конкретного договора — укажите в тексте, что им в числе прочего считается распространение пандемии на территории исполнения соглашения.

Условие о пандемии в договоре аренды может иметь следующий вид:

В случае неиспользования объекта аренды:

• в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы;
• ограничениями на использование объекта аренды со стороны государственных органов власти и/или органов местного самоуправления;
• запретом на посещение объекта аренды или помещения (торгового центра), в котором он находится,

арендатор имеет право на отсрочку (рассрочку, неуплату) арендной платы в течение определенного срока или до наступления определенного события.

Не забудьте указать, что штрафные санкции за неоплату аренды при наступлении перечисленных обстоятельств не применяются.

Какие еще условия о пандемии включить в договор

Еще в пункт в договоре про пандемию можно включить условие о возможности досрочного прекращения обязательств в том случае, если ограничения, связанные с распространением коронавируса, будут действовать в течение длительного времени. Продолжительность времени вы можете определить самостоятельно — закон никаких ограничений на этот счет не содержит.

И наконец, можно прописать особый порядок урегулирования спорных вопросов — в условиях пандемии встретиться лично для того, чтобы решить проблему, будет сложно. Использование средств электронного документооборота, электронной почты и ведение телефонных переговоров станут лучшим способом дистанционного взаимодействия.

Итоги

Итак, в договор, который придется исполнять во время пандемии, стоит включить условия, определяющие точную цель использования помещения, порядок освобождения от обязанности по внесению арендной платы, а также устанавливающие право на досрочное расторжение договора в случае необходимости.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Советы арендаторам в связи с коронавирусом: что делать с договорами аренды — Сбербанк

По распоряжению правительства России в 2020 году отсрочку по арендной плате получили представители малого и среднего бизнеса, которые снимают помещения в собственности федеральных властей. Выплатить эти деньги предприниматели должны будут либо равными частями в 2021 году, либо как-то иначе по договорённости с арендодателем.

Аналогичные меры правительство предложило ввести региональным властям. В частности, власти Москвы освободили от платежей арендаторов городских земельных участков и помещений, которые приостановили деятельность. Это касается ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга, развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.

Арендные каникулы будут продолжаться с первого числа месяца, в который компания приостановила работу, до последнего дня месяца возобновления работы, но не ранее 1 июля 2020 года.

Эти меры не касаются предпринимателей, которые снимают коммерческую недвижимость. Разбираемся, какие варианты есть у них.

Предприниматель может сослаться на пункт о форс-мажорах, который обычно включают в договоры. В этом случае арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, пока обстоятельства не изменятся.

Форс-мажор определяется двумя критериями:

• Чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а на момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
• Непреодолимость — другие арендаторы тоже не могут избежать последствий события;

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. С 19 марта по всей России действует режим повышенной готовности. Власти некоторых регионов, в том числе Москвы, признали ситуацию с эпидемией коронавируса форс-мажором.

Сообщите арендодателю о форс-мажоре и докажите, что это он, — ссылайтесь на распоряжения и подтверждайте влияние ситуации на бизнес документами. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте. Переписка в мессенджерах, звонки и устные беседы юридической силы не имеют.

Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:

• расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
• договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
• попросить об арендных каникулах.

Сослаться на обстоятельства непреодолимой силы могут, например, организаторы спортивных, культурных, публичных мероприятий, которые заключили договоры аренды, но всё отменили из-за временного запрета мэрии Москвы. Форс-мажором эту ситуацию также признает столичная торгово-промышленная палата (МТПП), которая выдаёт предпринимателям соответствующие сертификаты для коммерческих сделок.

Ссылка на форс-мажор также может быть актуальна для фитнес-залов, которым пришлось закрыться по требованию Роспотребнадзора в нескольких регионах. Но дополнительно им нужно подтвердить невозможность получать доход иным способом. Например, у инструкторов в бассейне в отличие от тренеров в спортзале меньше возможностей проводить онлайн-занятия для клиентов.

А вот арендодатели в сложившейся ситуации не могут расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор. По словам специалиста по внесудебным разрешениям споров компании «Гриц и партнёры» Анна Сорокиной, с точки зрения закона у них по-прежнему есть возможность выполнять своё главное обязательство — предоставлять помещение съемщику.

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

В этом случае начните официальные переговоры об изменении условий договора. Арендатор может потребовать уменьшить размер суммы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить влияние ситуации на бизнес: предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.

Если арендодатель пошёл вам навстречу, пропишите новые условия сотрудничества в дополнительном соглашении к основному договору. В новом документе нужно зафиксировать:

• как изменились условия (вы договорились о снижении цены, отсрочке или арендных каникулах);
• в течение какого периода будут действовать новые условия;
• как будут действовать стороны, когда ситуация нормализуется;
• будут ли возвращены уже уплаченные за аренду деньги.

В случае отказа владельца помещения изменить условия договора вопрос можно урегулировать в суде. При подаче искового заявления приложите официальную переписку с арендодателем. В своих требованиях ссылайтесь на Гражданский кодекс, а именно:

• На статью 451 о пересмотре условий договора аренды из-за смены обстоятельств. Важно доказать, что самостоятельно изменить ситуацию вы не можете, а ситуация наносит ущерб бизнесу.

• На статьи 416 и 417 о невозможности выполнить условия договора аренды из-за непредвиденных ситуаций, в том числе из-за решения властей.

Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина

Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.

Как коронавирус повлиял на аренду помещений

Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.

Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.

В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.

Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.

Поддержка арендаторов государственных помещений

Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.

Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.

Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.

Можно ли не платить за аренду

Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.

Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.

Как уменьшить арендную плату

Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.

В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств.

Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года.

Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.

Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.

Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.

Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.

Как получить отсрочку по оплате

Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.

В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:

1. Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.

2. Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.