 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.
В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов
Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме.
Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи.
При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).
Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.
Объектами подобных отношений могут быть:
- квартиры, дома и дачи;
- земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
- оборудование и технические средства;
- авто- и мототранспорт.
По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.
Обратите внимание!
Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Преимущества аренды с выкупом:
- общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
- нет первоначального взноса;
- есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
- нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.
Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:
- нет четкой юридической формы сделки;
- имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
- вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.
Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением 
Как правильно составить договор аренды с выкупом?
Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:
- если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
- документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
- срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
- выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
- при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.
Обратите внимание!
Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:
- движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
- те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
- лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
- при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.
Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения
dogovor-arendi-s-pravom-vikupa-zhilogo-pomesheniya.docx ≈ 15 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Аренда участка с последующим правом выкупа у государства
Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.
В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.
Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора
Образец договора аренды недвижимости
Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.
Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:
- техническое описание объекта;
- стоимость для перехода прав собственности;
- срок договора;
- условия аренды и оплаты;
- ответственность сторон и описание возможных рисков.
Образец договора аренды недвижимого имущества
dogovor-arendi-nedvizhimogo-imushestva.docx ≈ 14 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.
Обратите внимание!
Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.
Образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения
Dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshhenija.docx ≈ 32 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.
В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.
Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом
dogovor-arendi-oborudovaniya-s-posleduyushim-vikupom.docx ≈ 14 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Резюме
Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Как собственникам коммерческой недвижимости вести себя с арендаторами :: Мнения :: РБК Недвижимость
Мнения , 12 сен 2017, 11:23
0
Меня зовут Франсуа, и свыше 15 лет я живу и работаю в России. Из них больше десяти лет отдал международной консалтинговой компании из «большой четверки» — Colliers International.
Я работаю консультантом, иногда приходится быть немного психологом — когда попадаются особо сложные сделки. С точки зрения профессионального развития мне повезло — я работал при взлете рынка и при его более сложных фазах развития.
В этой статье я хочу немного поделиться своим опытом.
Оптимизация условий аренды офисных площадей, которую мы наблюдаем в Москве с конца 2014 года, когда рубль начал совершать головокружительные виражи, не новое явление на рынке. Такую же картину мы наблюдали в 2008-м, однако в то время это не носило столь массового характера, тогда как после 2014 года стало основным трендом.
Сегодня компании преодолели психологический барьер, наработанный в тучные годы, и уже не стесняются при первой же возможности находить повод для обсуждения условий аренды. Эта практика сильно отличается от поведения арендодателей в 2006–2008 годах, когда ставки аренды росли на 20–30% ежегодно.
В тот период арендодатели крайне редко обращались к своим арендаторам с просьбой пересмотра арендных ставок, потому что это существенно повлияло бы на их репутацию как надежного партнера.
И это притом, что чаще всего сделки тогда заключались по схеме подписания предварительного договора на строившееся здание.
Как правильно вести себя в сложных ситуациях с арендатором? Есть пять основных правил, которые помогут вам не только отстоять свои позиции, но и сохранить партнерские отношения с арендатором.
- Арендаторы всегда хотят быть «в рынке». К сожалению, как мне объяснили еще на заре моей карьеры в России, здесь тяжело прогнозировать развитие своего бизнеса в долгосрочной перспективе и поэтому очень мало компаний, которые могут с уверенностью подписаться под расходами в валюте, отличающейся от валюты их дохода. А в последние два года, по моим наблюдениям, даже при наличии зарегистрированных долгосрочных договоров арендаторы и арендодатели ежегодно возвращаются к вопросу стоимости аренды. Эти переговоры о возможном изменении размера платежей в основном зависят от состояния экономики в целом, хотя и другие факторы могут влиять на позиции сторон.
- Как правило, планируя сократить затраты на аренду, арендаторы прежде всего думают о снижении самой ставки (а также о пересмотре курса валюты, если договор аренды валютный). Эта стратегия может принести определенные результаты, однако мой опыт консультанта показывает, что наилучший вариант для арендатора — сократить арендуемую площадь до востребованного уровня (без излишеств). В конце концов, впоследствии проще оправдать аренду дополнительных площадей, если бизнес успешный, чем наоборот — отказаться от излишка площадей и сузиться, когда бизнес испытывает трудные времена. Более того, сейчас рынок офисной недвижимости в Москве предлагает большой объем свободных качественных площадей. И собственники, учитывая высокую конкуренцию в сегменте, готовы предлагать наиболее оптимальные условия.
- Большой объем предложения создал на рынке и другую ситуацию. Компании, у которых сейчас хорошо идет бизнес и у которых уже давно назрела необходимость расширения офиса, могут заключить сделку на выгодных условиях. Однако помещения площадью порядка 10 тыс. кв. м на рынке сейчас редкость, так что такие сделки тоже становятся редкостью на рынке. Например, в 2016 году компания Samsung арендовала 10 тыс. кв. м в БЦ «Новинский 31», улучшив таким образом условия аренды и переехав в более просторный офис. И это не единственный пример. В 2015 году улучшили свои офисные условия компании аdidas и PNK Group, переехав в БЦ «Крылатские холмы» и в Башню «Империя» в ММДЦ «Москва-Сити» соответственно.
- Я всегда рекомендую арендаторам быть максимально откровенными. Чтобы быстрее и успешнее договориться с арендодателем об изменении условий договора, нужно прежде всего честно открыть карты и показать, в какой ситуации находится ваш бизнес и как арендная нагрузка его может запросто погубить. Однако необходимо показать также и перспективы бизнеса, что может склонить арендодателя в вашу пользу. В первую очередь продумайте план общения и четко сформулируйте факты, которыми будете оперировать. Важно убрать эмоции из переговоров — арендодатели хуже всего реагируют на угрозы. Но в конце концов, всегда можно найти компромисс, который позволит обеим сторонам добиться приемлемой для себя позиции, иначе высока вероятность того, что спор может докатиться до судебных инстанций — и вместо развития своего бизнеса компания будет вынуждена тратить ресурсы на судебное производство.
- Нельзя раскачивать лодку! По моему опыту, лучше не создавать прецедентов или ситуации, которые арендодатель может использовать в будущем. Рынки имеют свойство меняться, и при растущем рынке у арендодателей появится возможность переоценить условия аренды и дополучить выгоду от коммерческих отношений.
Есть и еще один нюанс, который следует учитывать.
Поскольку сейчас уровень вакантных качественных офисных помещений в Москве снижается, в ближайшем времени не планируется выход на рынок больших объемов нового предложения, плюс уже наблюдается дефицит больших офисных блоков (как в аренду, так и в продажу), то ситуация может измениться. Некоторые арендодатели могут начать выбирать, каким арендаторам они готовы давать преимущество, а каких хотели бы заменить на более качественных — с более четкими перспективами развития бизнеса.
Я также глубоко убежден что единственная правильная позиция, которую стоит применять в настоящее время, — открытость и честность по отношению к своим деловым партнерам без «перетягивания одеяла».
Иногда стоит искать компромисс и соглашаться на менее выгодные условия сделки, чтобы в долгосрочной перспективе к тебе с уважением относились и расценивали как надежного партнера.
Московский рынок коммерческой недвижимости — довольно маленькое сообщество, поэтому, следуя этим базовым правилам, можно не только получить интересные коммерческие условия, но и выстроить долгосрочные крепкие отношения со своими партнерами.
Об авторе
Франсуа Нонненмашер директор департамента представления интересов арендаторов Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Как малый бизнес получает льготы при аренде государственного имущества
Еще до коронавирусной госпитализации, 19 марта, премьер-министр Михаил Мишустин распорядился предоставить малым и средним предприятиям отсрочку по договорам аренды федерального имущества. По распоряжению правительства малому бизнесу предоставляется такая отсрочка с 1 апреля по 1 октября 2020 г.
, а задолженность можно погашать в течение двух лет начиная с 1 января 2021 г. Предприниматели из наиболее пострадавших отраслей на три месяца, с апреля по июль, освобождаются от арендных платежей за здания, участки и помещения, находящиеся в федеральной собственности.
А затем они смогут воспользоваться тремя месяцами отсрочки, до октября 2020 г.
Правительство рекомендовало региональным и муниципальным властям последовать примеру властей федеральных.
Обязанность у них была только одна – дать отсрочку по аренде предприятиям из наиболее пострадавших отраслей на время простоя (поправки в закон о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, приняты 1 апреля). А в остальном, давать ли арендаторам отсрочку и освобождение от аренды, муниципалитеты решали сами.
На 1 июня было заключено 5948 дополнительных соглашений об аренде 17 958 объектов недвижимости, принадлежащих муниципальным образованиям. Отсрочку и освобождение получили 1256 арендаторов, сообщает представитель Минэкономразвития.
Много это или мало? Для сравнения: на начало 2020 г. в одной только Москве 4003 малых предприятий и индивидуальных предпринимателей арендовали муниципальные площади: 3098 – напрямую у департамента имущества, 905 – у городских предприятий.
«Ведомости» выясняли, как на федеральные инициативы отреагировали муниципалитеты в разных регионах страны и на какие уступки арендаторам они пошли.
Роман Седловский владеет тремя салонами красоты «Вместе» и Genere Mio. Он арендует две площадки, находящиеся в муниципальной собственности, и одну площадку у частного арендодателя.
По муниципальным площадям предприниматель получил отсрочку на три месяца. А частный арендодатель снизил арендные платежи. Седловский считает, что ему повезло.
Часто переговоры коллег с частными арендодателями заканчиваются ничем, рассказывал он 30 апреля.
Просьбы об арендных каникулах или полной отмене платежей поступают в Центр поддержки экономики Москвы с первых дней введения режима повышенной готовности. Всего туда обратились более 7000 предпринимателей, рассказал заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов.
На сегодня 793 арендатора городской недвижимости – земли и нежилых помещений – получили отсрочку или полное освобождение от арендных платежей. А 3207 индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса получили отсрочку платежей по договорам выкупа городской недвижимости.
Всего поддержка по договорам аренды и купли-продажи обошлась городу в 8,31 млрд руб., говорит Ефимов.
Что предпринимают менее богатые города?
Некоторые города сделали даже больше, чем рекомендовал федеральный центр. Например, в Нижегородской области муниципальное имущество арендуют 552 предпринимателя, а государственное – 1747.
По словам заместителя губернатора Андрея Саносяна, предприниматели получили отсрочку автоматически, независимо от того, обратились они за отсрочкой или нет. Тогда как по федеральным или московским правилам льготы даются только тем, кто о них попросил.
Сочи тоже перевыполнил федеральные рекомендации: малые и средние предприятия, арендаторы муниципальных помещений, получили отсрочку сразу до конца года. Правда, город сдает в аренду всего 11 объектов муниципальной недвижимости.
Регионы придумали собственные меры поддержки, отличающиеся от тех, что предложило правительство. В Архангельской области на период простоя ставка аренды помещений в госсобственности сокращена до 1 руб. за 1 кв. м.
В Санкт-Петербурге в списки наиболее пострадавших отраслей вносили предприятия согласно их основному коду деятельности ОКВЭД на 13 марта. Отсрочка предоставляется всем попавшим в список, освобождение от аренды во II квартале – всем компаниям из списка, зарегистрированным в реестре малых и средних предприятий города.
Город согласился рассмотреть заявки предпринимателей по 2217 договорам аренды (перечень выложен на сайте департамента имущества и касается только имущества в собственности города). Но постановление сейчас дожидается подписи губернатора Санкт-Петербурга, а прием заявок не начат, сообщил представитель администрации города.
Заявку на отсрочку можно оформить на сайте комитета имущественных отношений города. Или подать заявление в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» или городское управление по работе с крупными контрагентами.
Предпринимателю надо быть внимательным, чтобы его заявка не путешествовала по разным инстанциям, а сразу попала на рассмотрение, предупреждает директор «Имущества Санкт-Петербурга» Юрий Ефремов.
Помимо заявки надо предоставить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП на 13 марта и документ, подтверждающий, что помещение используется для деятельности по основному ОКВЭД (предъявить, например, лицензию или уведомление Роспотребнадзора).
Власти Санкт-Петербурга получили примерно 2000 обращений, касающихся аренды. Более половины отсеяли сразу: предприниматели заполнили заявки не по форме или не приложили необходимые документы. На рассмотрение приняли 880 заявлений.
Но большая часть заявителей не соответствовала требованиям по кодам ОКВЭД: одни не входили в список наиболее пострадавших отраслей, другие использовали помещение для работ не по основному виду деятельности, поясняет представитель администрации.
В итоге предприниматели получили 436 соглашений об отсрочке аренды.
Многие города не слишком спешили поддержать арендаторов и скупо информировали их, что такая поддержка вообще возможна. Например, на сайте администрации Костромы новость о поддержке арендаторов муниципального имущества была опубликована 11 мая – за день до возобновления работы местных предприятий. На 21 мая поступило 11 заявок.
На 25 мая Йошкар-Ола подписала четыре соглашения, отменивших платежи по договорам аренды муниципального имущества с апреля по июнь 2020 г. Город рассматривает 22 заявления по отсрочкам.
В некоторых случаях региональным властям пришлось оказать помощь муниципалитетам, чтобы те помогли арендаторам. В Волгоградской области арендные каникулы для пострадавших предприятий были объявлены с 1 апреля.
Волгоградская городская дума освободила арендаторов от платежей на три месяца только 29 мая. Незадолго до этого Волгоградская область направила муниципалитетам дотации в размере 418,2 млн руб., в том числе на поддержку арендаторов муниципального имущества.
Волгоград получил 331,8 млн руб. Заявки на каникулы могут коснуться 530 договоров аренды.
Муниципалитеты получают доходы от управления казенным имуществом, НДФЛ и налогов от малого и среднего бизнеса: налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН) и единого налога на вмененный доход (ЕНВД).
Налоговые поступления просели очень сильно, поэтому для муниципалитетов сейчас важна любая копеечка, говорит профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич. Москва может позволить себе давать льготы, потому что ее основные доходы поступают не от налогов, которые платит малый и средний бизнес.
У других городов такого нет, считает она. «Муниципалитеты не жадные, а нищие. А нищему очень трудно простить чужие долги», – говорит Зубаревич.
Глава Кургана Андрей Потапов сообщил СМИ, что за месяц режима самоизоляции налоговые поступления в бюджет муниципалитета сократились на 24%. Результаты за май еще не подведены.
Но, по словам представителя администрации Кургана, падение налоговых поступлений не повлияет на предоставление отсрочек. Все заявления рассмотрят, говорит он. Сейчас в Кургане подано 17 заявлений: восемь одобрено, девять рассматриваются.
Освобождение от оплаты аренды постановлением правительства не предусмотрено, отмечает представитель администрации Кургана.
В Костроме и Петропавловске-Камчатском доходы от управления государственным и муниципальным имуществом дали 6% налоговых и неналоговых поступлений в бюджет, в Йошкар-Оле – 19%, по данным отчетов об исполнении бюджетов за 2018 и 2019 гг.
Труднее всего маленьким и моногородам, где поступления от аренды могут превышать треть бюджета, как, например, в городе Краснозаводске Московской области или Полярные Зори Мурманской области.
Отделы экономики муниципалитетов моногородов формируют частные фонды, которые получают полномочия по реализации политики поддержки предпринимательства, рассказывал в интервью ТАСС омбудсмен по защите прав предпринимателей моногородов Юрий Тебин.
Некоторые муниципалитеты выполнили минимальные обязательства о поддержке наиболее пострадавших отраслей, но рекомендациям из федерального центра не последовали.
Галина Доронкина владеет туристической компанией «Бриз». Ее теплоход «Алмаз» стоит на причалах ОАО «Корпорация развития Камчатки» (КРКК, согласно СПАРК, на 100% принадлежит минимущества Камчатского края). Собственники катеров попросили компанию снизить на 50% арендную плату за причальные стены и отсрочить платежи. Компания «Бриз» имеет ОКВЭД 79.
11 (деятельность туристических агентств), а предприятия с этим ОКВЭД входят в список наиболее нуждающихся в поддержке отраслей края. То есть ей полагалась обязательная отсрочка. По словам Доронкиной, КРКК предоставила такую отсрочку, но дальше этого обязательного минимума не пошла и платежи не уменьшила.
Выручка «Бриза» сейчас нулевая, все рейсы отменены, рассказывает Доронкина.
По словам представителя КРКК, причалы и сооружения яхтенной марины арендуют 16 предприятий из наиболее пострадавших отраслей. За отсрочкой обратились четыре компании и три получили ее на момент ответа, рассказывает представитель корпорации.
Между КРКК и «Бризом» также подписано соглашение о реструктуризации задолженности перед КРКК, образовавшейся к апрелю 2020 г. Совокупные долги арендаторов перед корпорацией к июню 2020 г. превышают 6 млн руб. (примерно 10% доходов от аренды за год), пояснил представитель КРКК.
По его словам, сокращение арендных доходов приведет к свертыванию работ по ремонту причалов и очистке акватории Петропавловской бухты и вынужденным увольнениям сотрудников.
Компания ведет переговоры с властями региона о компенсациях, чтобы, в свою очередь, предоставить льготы арендаторам, сообщил представитель КРКК.
На значительную часть муниципальной собственности рекомендации правительства не распространяются де-юре.
Сдача помещений в аренду – сложная хозяйственная деятельность, которую муниципалитеты вести не могут, объясняет председатель Национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов.
Поэтому администрации учреждают управляющие компании и передают им помещения и земли в качестве имущественного взноса в уставный капитал. Де-юре эти компании зарегистрированы как частные предприятия (ПАО, АО, ООО), хотя де-факто подконтрольны властям.
Об этом свидетельствуют многочисленные случаи, когда после смены руководства муниципалитета меняется и руководство управляющей компании-посредника, говорит Кабанов. На арендаторов помещений у таких компаний льготы, введенные муниципалитетами или регионами, не распространяются.
В Камчатском крае достигнуты договоренности об обнулении платежей за аренду государственного и муниципального имущества, рассказывал «Ведомостям» 30 апреля Рашид Шамоян, председатель камчатского регионального отделения «Деловой России».
Но на компромисс с арендаторами долго не шли крупнейшие арендодатели краевого центра: АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость». Эти компании учреждены администрацией Петропавловска-Камчатского. Максимум, что они предложили своим арендаторам, – отсрочку платежей.
Они выставили счета за месяц даже тем, кто в апреле не работал вообще, рассказывал 30 апреля Шамоян.
В администрации Петропавловска-Камчатского на запрос «Ведомостей» сообщили, что оба предприятия преобразованы путем приватизации в соответствии с федеральными законами. Петропавловск-Камчатский городской округ владеет 100% АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость».
Но эти компании имеют право собственности на имущество и распоряжаются им самостоятельно, пояснил представитель администрации города.
По его словам, советы директоров АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость» предусмотрели скидки в 50% на аренду за апрель – июнь для наиболее пострадавших отраслей и отсрочки для всех категорий малого и среднего бизнеса. Обе компании на запрос «Ведомостей» не ответили.
У предпринимательницы Ксении Артюхиной студия праздников «Круче всех». Согласно федеральным спискам ОКВЭД, она относится к пострадавшим отраслям. «Круче всех» арендует помещения у Дирекции по эксплуатации зданий. «Не работаем уже два месяца – и неизвестно, сколько еще предстоит.
Роспотребнадзор публикует требования к открывающимся заведениям: маски, социальная дистанция. Но где вы видели такой праздник?» – говорит Артюхина. Дирекция по эксплуатации зданий предоставила компании «Круче всех» скидку в 50% на шесть месяцев, это произошло примерно через два месяца после обращения.
Помогло то, что интересы камчатских предпринимателей в переговорах с Дирекцией по эксплуатации зданий представляла «Деловая Россия», полагает Артюхина.
В судебной практике решений по таким ситуациям еще нет, говорит Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры». Он считает, что у обеих сторон есть сильные и слабые места в аргументации.
Подобные споры имеют потенциал дойти до Верховного суда, говорит Щербинин.
Нужно смотреть на суть, а не на форму: если помещения остаются под контролем федеральных органов власти или муниципалитетов, несмотря на наличие компании – юридического владельца, льготы должны применяться, считает Эдуард Савуляк, директор московского офиса Tax Consulting UK.
Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость
Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.
— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?
— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит.
Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц.
Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.
— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?
— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.
— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?
— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке.
Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще.
«Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.
— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?
— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.
А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.
Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.
— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?
— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.
Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.
— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?
— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.
Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.
Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.
— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?
— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес.
Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом.
Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.
— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?
— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.
— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?
— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.
— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?
— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью.
Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта.
Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.
Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества
В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение.
Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель, в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.
Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.
) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует.
Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.
С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает.
Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.
Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.
В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.
360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге.
Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.
Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.
Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!
В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:
- освобождения имущества из чужого незаконного владения;
- устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
- возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
- уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.
Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:
- внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
- взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
- преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.
На результат конкретного спора влияет множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.
Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:
- Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
- Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
- Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
- Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?
Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.
Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.
Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.
Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.
В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.
Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).
Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.
Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.
Пошаговые действия Арендодателя:
- Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
- Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
- Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
- В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
- Обратитесь в суд.
Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.
Действия Арендатора:
- Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
- Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
- Примите участие в описи имущества.
- Обратитесь в суд.
Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.
Когда имущество продано «задним числом», Арендодатель может защитить свои права одним из следующих способов:
- Заявить требование о признании сделки недействительной, в виду того, что она совершена в обход закона с противоправной целью, сославшись при этом на пункт 3 статьи 1 и статью 10 ГК РФ, а так же пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127;
- Попытаться доказать, что должником были отчуждены иные вещи, схожие с удерживаемыми.
Важно! Судебная практика по рассматриваемому вопросу противоречива.
Существуют полутона, при учете которых казалось бы заведомо проигрышная ситуация, при грамотном подходе, оборачивается победой и наоборот – якобы беспроигрышный спор может окончиться поражением!