Фиксированная арендная плата повышается в особом порядке

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Индексация арендной платы: когда можно повышать стоимость аренды

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рано или поздно договор аренды требует индексации арендной платы, особенно если он долгосрочный. Что это значит, как часто арендодатель может менять стоимость и на каком основании – рассмотрим в этой статье.

8 октября 2021

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной.

Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено.

Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.

Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке: договор

Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.

Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:

возможность изменения арендной платы как таковая;
сторона, которая имеет на это право;
сроки изменения арендной платы;
периодичность изменений;
количественные пределы изменений;
порядок повышения арендной платы.

Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.

Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополнительное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора.

Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта.

Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона.

Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре.

Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.

Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

уведомление посредством почтовой связи;
публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
личное вручение уведомления;
отправка по электронной почте, указанной в договоре;
через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:

изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
изменение ключевой ставки Банка России;
изменение индекса инфляции.

К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики».

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ).

Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффициенты (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

В случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно.

Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!

Москва, Минская улица, 1Гк1Ломоносовский проспект 16 мин.Москва, улица Бестужевых, 1БМосква, Варшавское шоссе, 141Ак1Москва, Подъёмная улица, 14с37Балашиха, микрорайон Железнодорожный, улица Маяковского, 9Химки, улица Панфилова, 8Москва, Игральная улица, 4Бульвар Рокоссовского 20 мин.Москва, Рублёвское шоссе, 38к2Балашиха, микрорайон Железнодорожный, улица Маяковского, 18 Смотреть больше объявлений

Что необходимо учесть при изменении арендной платы

Рыночная экономика довольно часто требует от арендодателя принятия быстрых решений, особенно в вопросах изменения арендной платы. Иногда от этого может зависеть успешность всей деятельности организации.

В материале рассмотрим нюансы и особенности изменения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) за пользование капитальным строением (зданием, сооружением), изолированными помещениями, их частями (далее — недвижимое имущество).

Примечание
В данном материале не рассматривается изменение арендной платы по отдельным категориям и целям предоставления недвижимого имущества, для которых законодательством установлены индивидуальные особенности .

Основания для изменения арендной платы

Перечень оснований для изменения арендной платы, как правило, прописан в договоре аренды (субаренды). Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. При этом положения договора не должны противоречить законодательству .

Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы:
— при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию ;
— существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает .
На заметку
Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы и ссылаться на недостатки имущества, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду .
Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение срока действия договора, но, как правило, не чаще одного раза в год .

Обратите внимание!
Исключением является изменение законодательства. В таком случае независимо от предусмотренных договором условий размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон. При этом обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего акта законодательства .

Особенности изменения размера арендной платы

Наибольшее количество требований и мер ответственности при сдаче недвижимого имущества в аренду установлено для госнедвижимости. В данном случае под госнедвижимостью понимается недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (республиканской или коммунальной) или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в госсобственности.

Обратите внимание!
За нарушение законодательства о сдаче в аренду, в частности о размере арендной платы за пользование госнедвижимостью, предусмотрена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — до 200 базовых величин .

При изменении размера арендной платы за пользование госнедвижимостью, как правило, пересматривают размер ставки арендной платы, которая определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные законодательством . При этом базовая ставка и большинство коэффициентов определены нормами законодательства и не могут изменяться по соглашению сторон .

На заметку субарендодателю (арендатору)
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью по договору субаренды не может превышать размера арендной платы по договору аренды, на основании которого он заключен .
Прописанный в договоре размер арендной платы можно изменить по соглашению сторон с помощью коэффициента, устанавливаемого арендодателем от 0,5 до 3 включительно (далее — коэффициент спроса) .
На заметку
Применение коэффициента спроса при расчете размера арендной платы за пользование госнедвижимостью является обязательным .

Следует также учитывать, что коэффициент спроса в большинстве случае необходимо согласовать с соответствующими уполномоченными госорганами, организациями .

Порядок согласования коэффициента спроса каждый уполномоченный госорган, организация определяет самостоятельно.

Например, при согласовании коэффициента спроса Минобразованием в первую очередь должна быть рассмотрена возможность определения коэффициента в размере 3. Если нужно применить другой размер коэффициента, руководитель должен обосновать его необходимость .

Коэффициент спроса устанавливается в зависимости:
— от спроса на недвижимое имущество.
Что следует понимать под спросом на недвижимое имущество при расчете данного коэффициента, в законодательстве не определено. На практике уполномоченные госорганы, организации при согласовании коэффициента спроса могут запросить любые документы, характеризующие данный критерий, например, сведения и результаты проведенной работы по сдаче госнедвижимости в аренду;
— технического состояния недвижимого имущества.
Под техническим состоянием понимается совокупность свойств, характеризующих на момент обследования степень соответствия здания, его элементов требованиям ТНПА и проектной документации . Определяя техническое состояние недвижимого имущества, полагаем, следует оценить степень износа здания, его отдельных элементов, необходимость проведения ремонтных работ, а при целесообразности — иных технических характеристик недвижимого имущества ;
На заметку
Осуществление арендатором в процессе аренды неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не является основанием для увеличения размера коэффициента спроса .
— коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.
При определении данного критерия коэффициента спроса, на наш взгляд, арендодатель должен учесть размеры ставок по арендной плате за недвижимое имущество аналогичных параметров, а также возможность получения максимальной выгоды от сдачи госнедвижимости в аренду.

Обратите внимание!
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью не должен быть ниже суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, а в некоторых случаях и иных сумм, подлежащих перечислению в бюджет, рассчитанных исходя из размера арендуемой площади .

При сдаче в аренду недвижимого имущества частной формы собственности стороны могут изменить размер арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора или по соглашению сторон .

При заключении договора и определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Указом N 150 для государственного недвижимого имущества . Однако для того чтобы размер арендной платы обязательно пересматривался при изменении норм Указа N 150, должна быть ссылка на применение его положений в заключенном договоре.

Судебная практика
При рассмотрении спора судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда посчитала правомерным выводы суда, что Указ N 150 не распространяет свое действие на арендные правоотношения сторон, поскольку арендуемое помещение не находится в государственной собственности и в договоре при определении размера арендной платы отсутствует ссылка на применение положений Указа N 150 (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 01.12.2015 (дело N 89-13/2015/1158К)).

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Распечатать

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

Вопрос
Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена
Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст.

450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

{Вопрос: В каких случаях и в какой форме в договор могут вноситься изменения в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}}
Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
Такое изменение возможно:

— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:
— сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
— порядок и момент такого изменения;
— периодичность и случаи изменения;
— ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.
Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
Примеры формулировки условия:
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».
«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
— способ уведомления об изменении условий договора;
— перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
— публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
— направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
— вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
Момент, с которого арендная плата считается измененной
В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
— в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
— в связи с общим ростом цен (инфляцией);
— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.
Пример формулировки условия:
«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».
Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.
Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
— в виде твердой величины;
— путем указания на порядок исчисления предела.
Примеры формулировки условия:
«Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, март 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Как стороны договора могут менять арендную плату в налоговых интересах

Н ередко договор аренды заключается между дружественными компаниями для перераспределения налоговой нагрузки или для возврата дорогостоящих активов, выведенных на хранителя.

При этом арендатор уменьшает свою налогооблагаемую прибыль на сумму арендной платы, а владелец объекта увеличивает ее на ту же сумму.

Если обе стороны применяют общий режим налогообложения, то аналогичная ситуация сложится и с НДС.

Если же собственник актива применяет упрощенный режим налогообложения, то в целом группа компаний снизит свою налоговую нагрузку.

Чтобы эффективно применять эти способы в течение длительного времени, сторонам необходим действенный механизм варьирования размера арендной платы в зависимости от текущей ситуации.

Способы, которые позволяют изменять размер арендной платы

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ, арендная плата может быть установлена не только в твердой сумме, но и в переменных величинах. Чаще всего на практике используют следующие варианты.

Арендная плата в размере доли продукции или доходов, полученных от использования арендованного объекта. Если дружественные компании планируют перенести прибыль на льготный режим, выгоднее закрепить в договоре зависимость арендной платы от прибыли арендатора, полученной от использования объекта. Это допускается подпунктом 2 пункта 2 статьи 614 ГК РФ.

При этом удобнее, чтобы арендная плата рассчитывалась поквартально, а не ежемесячно. В этом случае арендатору проще определить размер своей потенциально налогооблагаемой прибыли и рассчитать размер арендной платы. При ежемесячном расчете трудоемкость и вероятность ошибки намного больше, поскольку для большинства налогоплательщиков отчетным периодом по налогу на прибыль является квартал.

При проверке этот вариант может вызвать подозрения налоговиков в том, что компания-арендатор умышленно переводит на дружественного партнера с льготным режимом налогообложения всю свою прибыль, а вовсе не оплачивает услуги аренды. Поэтому менее рискованно использовать в качестве базы расчета арендной платы не прибыль, а выручку арендатора. Либо в полном объеме, либо только от определенных операций, в зависимости от типа арендуемого имущества.

Но здесь возможны ситуации, когда в разные периоды времени на льготный режим будет передана излишняя или недостаточная сумма прибыли, что снизит эффект налоговой оптимизации.

То же самое касается и иной базы для варьирования размера арендной платы, отличной от налогооблагаемой прибыли. Например, фонд оплаты труда, натуральные показатели отгрузки со склада, машино-часы работы оборудования, пробег транспортных средств и т. п.

Эти показатели на практике применяются, но не для целей налогового планирования.

К примеру, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.11.08 № КГ- А40/9522-02-1,2 был рассмотрен спор, где фигурировала арендная плата, зависящая от объема выпущенной продукции.

Временная скидка в связи с определенными обстоятельствами. Возможность варьировать арендную плату может пригодиться и в иных обстоятельствах. Предположим, арендатор предлагает сделать ремонт арендованного объекта, но за счет арендодателя. Оформить это можно двумя способами.

Первый – зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. В этом случае арендодатель, как обычно, исчислит НДС с полной стоимости аренды и примет к вычету налог по ремонтным работам, которые для него выполнил пользователь объекта.

Арендатору же придется отразить НДС по выполненным работам.

Конечно, если речь идет о дружественных компаниях на общей системе налогообложения, никаких проблем в этом нет – арендатор заплатит налог в бюджет, а арендодатель примет его к вычету. Однако если компании независимые или же арендодатель применяет спецрежим и не платит НДС, у одного из участников сделки возникает дополнительная налоговая нагрузка.

Второй вариант – временно снизить арендную плату на стоимость ремонта. Здесь никакого зачета не происходит. При этом обязанность ремонта, согласно договору, должна быть возложена на арендатора. В противном случае он не сможет учесть расходы на ремонт, а арендодателю может быть доначислен налог на прибыль, исходя из стоимости безвозмездно полученной услуги.

В этом варианте собственник объекта исчислит НДС и налог на прибыль исходя из уменьшенной арендной платы. У арендатора никаких дополнительных доходов не возникнет.

Возможность такого более выгодного для пользователя варианта подтверждена постановлениями федеральных арбитражных судов Северо-Западного от 11.02.10 № А26-3172/2009, Поволжского от 04.04.06 № А65-15431/2005-СА1-29 округов.

В итоге экономия заключается в том, что арендатор не платит лишний НДС, а арендодатель – налог на прибыль.

Оформляется такая скидка обычно дополнительным соглашением, где и прописывается ее размер и период действия. Если она предоставляется не чаще одного раза в год, то нарушения положений ГК РФ нет. Однако при более частом предоставлении скидки могут возникнуть риски, как и при обычном изменении арендной платы.

Изменение платы путем заключения дополнительного соглашения. Отличие этого варианта от предыдущего заключается в том, что здесь изменение платы касается всего оставшегося периода действия договора. Формально изменять плату чаще одного раза в год запрещено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Однако в силу пункта 3 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство не применяется к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, если иное не предусмотрено законодательством.

Следовательно, нарушение сторонами требования ГК РФ не изменять ставку чаще одного раза в год не должно влиять на налогообложение, если никто из заинтересованных сторон не оспаривает это условие сделки.

Хотя скорее всего эту позицию придется доказывать уже в суде.