Получается, что любой арендатор может расхотеть пользоваться помещением по каким-то своим причинам, съехать и не платить за аренду. Наступит же настоящий хаос!

Получается, что любой арендатор может расхотеть пользоваться помещением по каким-то своим причинам, съехать и не платить за аренду. Наступит же настоящий хаос!Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендаторуПолучается, что любой арендатор может расхотеть пользоваться помещением по каким-то своим причинам, съехать и не платить за аренду. Наступит же настоящий хаос!

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

  • Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
  • –  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
  • – направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
  • – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
  • Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

Получается, что любой арендатор может расхотеть пользоваться помещением по каким-то своим причинам, съехать и не платить за аренду. Наступит же настоящий хаос!

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру? — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рассказываем, как быть в ситуациях, когда замечательный жилец, поселившийся в вашей квартире, перестал платить за проживание и отказывается при этом съезжать.

10 сентября 2021

Представим ситуацию: вы — собственник квартиры, который собрался с силами и решился сдавать жильё в наём. Этап поиска подходящего арендатора позади: вы долго изучали разных кандидатов, потому что сдавать квартиру кому попало совсем не хочется, и выбрали самого подходящего.

Читайте также:  Обзор судебной практики Самарского областного суда

Договорились об условиях проживания, жилец въехал. Возможно, первое время всё идёт хорошо: квартплата поступает вовремя, соседи не жалуются, квартира цела и невредима.

Но если вы зашли в эту статью, то на каком-то этапе сдачи жилья в наём столкнулись с отказом арендатора уплатить арендную плату за съёмную квартиру.

Проходит месяц, второй, третий — но ситуация не меняется: деньги не поступают на ваш счёт, а жилец продолжает занимать жилплощадь, которая по закону принадлежит вам, и отказывается съезжать. Рассказываем, что делать, если арендатор не платит арендную плату и не собирается освобождать квартиру.

Важно понимать, что в такой ситуации простых способов выселить жильца не существует. Ни в коем случае нельзя выгонять арендатора, который не платит и не съезжает, силой.

Иногда собственники считают, что они могут приехать в квартиру, когда нанимателя нет дома, выставить все его вещи за дверь и сменить замки. Суровая правда жизни заключается в том, что делать так нельзя: это уголовно наказуемо.

По закону нельзя просто так взять и физически выгнать человека, даже если он нарушил условия проживания.

Единственный официальный способ выселить арендаторов квартиры, которые не платят, — через суд. Если у вас есть договор, процесс будет чуть легче, а если договора нет — сложнее.

Чем поможет договор?

Первое, что вам нужно сделать, — это вспомнить, подписывали ли вы договор с жильцом, когда сдавали ему квартиру. Потому что в зависимости от того, есть ли у вас на руках договор, план действий в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает квартиру, будет разный.

Сразу отдельно скажем, что подписывать договор найма с жильцом критически важно. Даже в случаях, если нанимателем становится ваш близкий друг, друг друзей или знакомый по рекомендациям. Никакие устные договорённости не имеют юридической силы, и суд их просто-напросто не примет как доказательство того, что условия проживания были нарушены.

Не менее важно вычитывать договор и грамотно его составлять, максимально подробно расписывая все ситуации, которые могут произойти в процессе проживания. При составлении договора постарайтесь продумать самые разные сценарии того, что может произойти с квартирой: от потопа по вине жильца до задержки арендной платы.

Максимально подробно распишите, кто за что несёт ответственность и кто устраняет проблемы, которые возникли из-за нарушений.

Стандартно схема такая. Если с квартирой случилось что-то по вине жильца, то за всё платит он, чтобы вернуть вам жильё после пользования в первозданном виде.

Если же с квартирой что-то случилось не по вине нанимателя (например, прорвало трубы или сломалась старая дверь), то за ремонт должен платить собственник.

Крайне рекомендуем потратить немного времени и денег и обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить правильный договор, или воспользоваться помощью специалистов сервиса Яндекс.Аренда.  

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Касаемо ситуаций, когда арендатор не платит и не освобождает помещение, важно предусмотреть в договоре пункты о неустойке. Если жилец нарушает сроки выплаты, то должен будет выплатить вам компенсацию.

Например, если стоимость месячной аренды — 40 тысяч рублей, то в день квартирант платит около 1300.

В пункте про неустойку вы можете увеличить эту сумму — например, указать, что в случае просрочки жилец должен будет выплатить 2000 рублей за один день.

В договоре всегда нужно прописывать срок допустимой неуплаты арендной платы. Обычно разрешается просрочка в 10 дней, но вы вправе указать любой комфортный для вас срок.

Этот пункт защищает и вас, и жильца в случаях, когда произошло что-то непредвиденное (вроде задержки зарплаты) и у нанимателя нет коварных замыслов перестать вам платить. В таком случае, если жилец успевает погасить долг по арендной плате в оговоренный срок, то неустойка не начисляется.

Конечно, в любых таких ситуациях жилец обязан заранее, хотя бы за 3 дня до расчётной даты, предупредить вас, что в этом месяце оплата задержится.

Договор найма сам по себе защищает собственника в случае, если арендатор квартиры не платит арендную плату. По умолчанию договор содержит пункты о сумме, которую жилец должен выплачивать вам каждый месяц, и стандартный абзац о том, что жилец не имеет права задержать арендную плату более двух раз подряд (об этом говорит статья 687 ГК РФ).

Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор. Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему.

Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали.

Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства.

На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.

Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.

Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением  конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора.

По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение.

Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.

В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом.

До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.

Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.

А если он не съезжает?

Что делать, если арендатор не платит арендную плату и все попытки договориться по-хорошему не увенчались успехом? Выход только один – разбираться в судебном порядке.

В суде вам нужно будет доказать, что арендатор, проживающий в вашей квартире, нарушил условия договора и не платит арендную плату. Для этого понадобятся оригинал подписанного договора и акт о передаче недвижимости в пользование. Если второго документа у вас нет, нужно будет подтвердить факт проживания в квартире нанимателя другим способом – например, с помощью показаний соседей.

Обычно процедура вынесения решений в ситуациях, когда квартиросъёмщик не платит и нарушает условия договора, проста и не занимает много времени – в сравнении с другими судебными процессами.

Судя по количеству поисковых запросов и обращений к адвокатам с вопросами в духе «что делать, если арендатор не платит аренду», подобных дел в суды поступает очень много, поэтому вынесение решений по ним поставлено на поток.

Но это всё ещё бюрократический процесс с кучей задействованных элементов, поэтому мы не хотим вас обнадёживать и обещать, что ситуация разрешится за пару бумажек и один визит в районный суд.

Повлиять на решение может отягчающее обстоятельство со стороны нанимателя. Если он докажет, что тяжело болен, суд вправе вынести компромиссное решение. В таком случае арендатор, который не платит, получит отсрочку на срок до года, чтобы покрыть долг. Отсрочка не освобождает от выплаты и не влияет на сумму в меньшую сторону.

По сути, таким решением суд обязывает нанимателя оплатить всю накопленную задолженность, но сделать это он может позже, когда финансовая ситуация станет проще. Это не значит, что суд одобряет неуплату нанимателем арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.

Долг по оплате в этот период продолжит копиться, и жилец обязан погасить его в срок, который установит суд своим решением.

В остальных случаях, когда арендатор не платит вовремя и отказывается освобождать квартиру, суд выносит вердикт в пользу собственника.

Читайте также:  Скоро можно будет заключать акционерные соглашения

Если арендатор систематически задерживал оплату за квартиру и суд принял решение в вашу пользу, все издержки за бюрократические процессы, адвокатов, заявления и госпошлины должен будет оплатить ответчик – то есть квартиросъёмщик, который не платит и не соблюдает условия договора.

Имея на руках вынесенное в вашу пользу решение суда, нужно обратиться к судебным приставам, которые уже должны обеспечить погашение нанимателем всех долгов и выплату неустоек.

Так выглядит схема действий в ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за квартиру, собственником которой вы являетесь, и у вас на руках есть подписанный договор найма. Если же договора нет, процесс усложняется.

Нужно понять, что вы как собственник квартиры какое-то время получали от нанимателя плату за сдачу ему квартиры. Если не существует договора, значит, этот доход нигде не фиксировался – и получается, вы не платили с него налог.

Если же вы обращаетесь с иском о неуплате арендной платы, суд вправе передать ваше заявление в налоговую службу – и в таком случае у вас с высокой вероятностью будут дополнительные проблемы из-за дохода, который никак не фиксировался и не облагался налогом.

Что делать, если квартиросъёмщики не платят за квартиру и вы не подписывали с жильцами договор найма при заселении? Для начала нужно доказать, что в квартире, которая является вашей собственностью, незаконно проживают жильцы.

На этом этапе в юридическом поле абсолютно не важно, задерживает арендатор оплату за квартиру или нет. Имеет значение сам факт, что в вашем жилье находятся посторонние люди, что является прямым нарушением пункта 2 статьи 3 ЖК РФ.

Для этого нужно иметь на руках свидетельство о праве собственности на квартиру или же выписку из ЕГРП. Вместе с этим документом следует обратиться в полицию. На практике после этого вам вместе с участковым придётся буквально караулить жильцов, ожидая момента, когда они выйдут из квартиры, или взламывать дверь.

Если же вы с документами на руках докажете сотрудникам полиции, что эта квартира принадлежит вам, то недобросовестные арендаторы обязаны будут покинуть помещение.

Если наниматели заехали в вашу квартиру без подписанного двумя сторонами договора, полиция поможет выселить жильцов из квартиры, и ваша собственность снова станет только вашей. А вот получить задолженность с жильца будет гораздо сложнее.

С вашей точки зрения всё просто и понятно: арендатор не платит аренду, о которой вы договорились, чем нарушает ваши права. С точки зрения закона всё выглядит по-другому, ведь нет ни одного документа, который подтверждал бы, что арендатор должен вам что-то выплачивать. Устные договорённости тут не работают.

В таких ситуациях единственный вариант – это переговоры с жильцом и попытка получить выплату по-хорошему.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, такие сложные вопросы поможет решить менеджер консьерж-сервиса. В любом случае все квартиры сервиса застрахованы от простоя и внезапного съезда жильца на срок до 1 месяца, так что время найти нового жильца — будет!

Крестьянская застава 5 мин.поселение Десеновское, улица Яворки, 1к2Петровско-Разумовская аллея, 16поселение Сосенское, улица Василия Ощепкова, 6 Смотреть больше объявлений

Что делать, если квартирант не платит за аренду

Просрочки платежей за аренду квартиры не такая уж редкость. В этой статье мы расскажем, что нужно делать собственнику жилья, чтобы защитить свои интересы. Рассмотрим две ситуации: когда есть договор аренды и когда его нет.

Ситуация первая: есть арендный договор

При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:

  • отказываются съезжать и не платят;
  • съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
  • съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.

Если арендатор не платит и не съезжает

Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность.

Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней.

Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.

В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:

  • в одностороннем порядке;
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.

Если пункта об одностороннем расторжении нет в договоре аренды, нужно сначала попробовать расторгнуть его по соглашению сторон. Сразу в суд обращаться нельзя — на этом этапе он, вероятнее всего, откажет вам.

Следует направить квартиранту письменное предложение расторгнуть договор в установленный срок. Если срок не прописан, по закону на ответные действия дается 30 дней. Арендатор может согласиться, отказаться или проигнорировать предложение.

В первом случае проблем с выселением не возникнет, в остальных придется обратиться в суд.

Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора.  Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.

Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.

Если арендатор съехал и забрал свое имущество

В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.

Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.

Если арендатор съехал и оставил имущество

По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:

  • Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
  • Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
  • Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.

Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества.

Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность.

При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.

Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:

  1. Если в договоре есть пункт о том, что задолженность может быть погашена за счет имущества арендатора, можно смело продавать вещи.
  2. Если такого пункта нет, нужно обязательно обратиться в суд.

Ситуация вторая: нет арендного договора

Отсутствие договора вредит обеим сторонам: квартирант не может оставаться в помещении на законных основаниях, а собственник не может возместить просроченную плату. Если арендатор не платит, а договора нет, рекомендуем действовать по следующей схеме:

  • Сначала предложить заключить договор аренды и прописать в нем обязательный возврат текущего долга.
  • Если квартирант соглашается, действуйте так, как описано выше.
  • Если отказывается, требуется начать процедуру выселения.

При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.

Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.

Что делать, чтобы выселить жильцов

Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.

Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации.

Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции.

Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.

Читайте также:  Не нужно изобретать велосипед, когда вменяешь нарушение АМЗ

Советы собственникам

Всегда заключайте договор

Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.

Берите страховые взносы

Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации. 

Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:

  1. Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
  2. Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
  3. Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.

Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.

Как избежать проблем с жильцами

Аренда квартиры — трудоемкий процесс, даже если не возникает конфликтов между сторонами. Прежде чем найти жильцов, нужно показать помещение нескольким кандидатам. За состоянием квартиры необходимо следить, а квартиранты постоянно меняются. Передайте аренду в управление профессионалам ПИК-Аренды.

Наш сервис создан в первую очередь для собственников жилья. Мы обеспечиваем подготовку квартиры перед сдачей и круглосуточный показ без вашего участия. В пакет услуг также входят:

  • размещение рекламы для поиска арендаторов;
  • полная юридическая проверка потенциального жильца перед заселением;
  • сопровождение договора;
  • контроль стабильной оплаты за аренду.

Отдельная услуга — контроль сохранности мебели, техники и другого имущества.

С «ПИК-Арендой» вы можете сдать квартиру в 2 раза быстрее, чем с агентством недвижимости, ведь мы используем лучшие площадки для рекламы, предоставляем максимально подробную информацию об объектах и не теряем просмотры благодаря максимально гибкому графику. Если вы не можете присутствовать при подписании договора, сделку можно заключить онлайн.

Чтобы воспользоваться услугами «ПИК-Аренды», оставьте заявку на сайте или напишите нам на электронную почту help@pik-arenda.ru.

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы.

Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа.

Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании.

 Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу.

В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды.

Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд.

В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет.

Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды.

В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков.

В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам.

Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость.

Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды.

Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали.

Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *