Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Чем грозит: неудобная для жизни квартира

Когда бюджет ограничен, приходится чем-то жертвовать: выбирать квартиру в районе подальше от центра города, но большой площади или, наоборот, покупать жильё в престижной локации в ущерб простору. В некоторых случаях выбор ограничен не столько бюджетом, сколько представлением о жизни в квартире.

Как избежать ошибки. Не спешить с покупкой. Тем более если бюджет позволяет. Подумать, действительно ли выбранная квартира будет удобной. Если представить свою семью в однушке сложно, лучше рассмотреть варианты попросторнее. Если денег не хватает, можно взять ипотеку. О том, как накопить на первый взнос по ипотеке, можно почитать здесь.

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Максим Глазков, Москва

пожалел, что купил маленькую квартиру

Два года назад я готовился купить квартиру в Москве. Выбор был между однушкой площадью 44 м2 и двушкой 51 м2. На первоначальный взнос по ипотеке у меня было только 1,3 миллиона ₽. Ещё была «подушка безопасности», в которой было $20 тысяч, но эти деньги брать не хотелось. Они — на самый экстренный случай.

В итоге купил двушку за 7,65 миллиона ₽. Хорошая трёхкомнатная квартира площадью 64 м2 стоила в районе 8,8 миллиона ₽. Я мог её себе позволить, но пришлось бы пожертвовать всеми накоплениями.

Сейчас я об этом жалею. Мне немного тесновато в двушке. Хочется больше площади: чтобы была гардеробная, небольшая кладовка, куда можно поставить велосипед, хочется большую кухню-гостиную, где можно было бы принимать гостей и отдыхать. Сейчас квартира моей мечты стоит уже около 30 миллионов ₽. Если бы два года назад я не зажал $20 тысяч, то сейчас мечтал бы о чём-то другом.

Вывод: не надо жадничать, когда покупаешь квартиру. Теснота приведёт к стрессу или заставит копить на большую площадь.

Чем грозит: можно провести жизнь в дороге

Застройщик может утверждать, что дорога от нового дома до метро будет занимать 20 минут на автобусе. На деле эти 20 минут могут превратиться в час, а то и два, если встать в пробке в утренний час пик.

Как избежать ошибки. Самостоятельно проверить транспортную доступность жилого комплекса: доехать до него на общественном транспорте и на машине. Можно проехать с работы до жилого комплекса в будний день. В итоге сразу будет понятно, насколько серьёзные пробки на маршруте, много ли людей в метро или автобусе.

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Екатерина Л., Люберцы

проводит в дороге по пять часов в день

Перед нами стоял выбор: купить однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или трёхкомнатную в ближайшем Подмосковье. Только такие варианты подходили по бюджету. Выбор сделали в сторону просторной квартиры на окраине города Люберцы в девяти километрах от МКАД.

Квартира оказалась действительно просторной. В ней очень комфортно жить, принимать гостей, детям достаточно места для игр. Но, к сожалению, доступно это всё только в выходные. В будни мы выходим из дома очень рано, а когда возвращаемся, уже пора ложиться спать.

Дорога от дома до офиса в центре Москвы может занимать до пяти часов в день — по 2,5 часа в каждую сторону. Сначала мы едем до ближайшей станции метро — это около часа по пробкам. Перед этим ещё ждём маршрутку.

В районе много новых домов, так что утром — большая очередь из желающих добраться до Москвы. Порой в маршрутке приходится ехать стоя всю дорогу. После ещё 30 минут добираемся на метро и идём от метро до работы.

Чем грозит: можно дольше ждать квартиру

Если застройщик не сдаст квартиру в срок, сложнее всего придётся тем, кто платит ипотеку и снимает квартиру. Это лишние расходы на аренду. Компания также может построить дом с нарушением норм или сдать квартиры с некачественной отделкой. Это тоже обернётся проблемами и дополнительными расходами.

Как избежать ошибки. Перед покупкой квартиры нужно проверить учредительные документы застройщика, свидетельство о госрегистрации, разрешение на строительство дома, проектную документацию и другие документы. Изучить, какие объекты компания уже построила, были ли задержки при сдаче домов. Обо всех проблемах покупатели обычно пишут на форумах и в группах в соцсетях.

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Читайте по теме:

Как проверить застройщика на надёжность?

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Вадим, Московская область

чуть не попал в число обманутых дольщиков

Пять лет назад я купил квартиру в строящемся жилом комплексе «Урбан Групп» рядом с Красногорском. Это был крупный, известный застройщик, его проекты вызывали доверие.

На момент моей сделки уже ходили слухи, что у компании могут быть проблемы. Правда, в офисе продаж уверяли, что это слухи, при этом дом рос, и рабочих на площадке было много.

Однако спустя несколько месяцев работы на объекте практически прекратились, застройщика признали проблемным. Мне повезло: дом, где я купил квартиру, успели достроить. Наверное, изначально стоило быть внимательнее, тщательнее проверить застройщика и не рисковать при покупке квартиры.

Чем грозит: суд, потеря денег

Договор долевого участия занимает минимум десяток страниц. В этом документе указано, какую квартиру и когда застройщик должен передать покупателю, сколько она стоит, какие гарантии даёт компания, какова ответственность застройщика за затягивание сроков сдачи.

Например, в договоре может быть прописано: «Дольщик не имеет права предъявлять никаких требований к застройщику, кроме как устранить дефекты силами застройщика». Однако по закону, если квартира не соответствует договору, покупатель может требовать от застройщика не только устранить дефекты, но и соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков.

Этот пункт договора, конечно, можно оспорить в суде. Но это довольно долгий процесс, поэтому проще предотвратить проблему и попросить застройщика исправить договор или взять квартиру у другой компании.

Как избежать ошибки. Разобраться в каждом пункте договора. Если появятся вопросы, обратиться к юристу.

Чем грозит: плохой экологией и потерей времени на походы в магазин, аптеку и больницу

После переезда в квартиру может выясниться, что рядом с домом нет поликлиники, а до ближайшего продуктового магазина идти полчаса. Или обнаружится, что недалеко расположен мусоросжигательный завод или производство, из-за которого в районе появляется неприятный запах.

Как избежать ошибки. Внимательно изучить карту, найти ближайший к дому детский сад, школу, больницу. Прогуляться по району, дойти до этих объектов, чтобы убедиться, что расстояние до них небольшое. Спросить у местных жителей, что им нравится и не нравится в районе, почитать соцсети и форумы. Проверить экологию — например, здесь.

Чем грозит: под окнами может вырасти небоскрёб или появиться шумная магистраль

При выборе новостройки нужно не только изучить генплан конкретного проекта, но и найти информацию о развитии района. Ведь если окна квартиры выходят на поле, не факт, что на его месте через несколько лет не появится жилой комплекс.

Нельзя застраивать только особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны. На всей остальной территории строить можно. Также можно сносить старые низкие здания, промышленные объекты и возводить на их месте высотки.

Как избежать ошибки. Найти информацию о плане застройки на сайтах районных управ в разделе капитального строительства и на отраслевых сайтах (в Москве, например, это сайт стройкомплекса).

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Николай, Видное

переживает, что под его окнами могут построить дублёр МКАДа

Квартиру в новостройке в Видном я купил семь лет назад. Тогда из окон открывался прекрасный вид на лес. Его, конечно, застроили. И это не было сюрпризом: я видел план проекта нашего ЖК и понимал, что будут следующие очереди. А вот информация о том, что прямо перед моим домом построят дублёр МКАД, стала неожиданностью.

Строительство дороги было запланировано ещё в начале 2000-х годов. Сама трасса отмечена на генплане развития города Видное, но я не подумал посмотреть его при покупке квартиры.

Чем грозит: квартиру мечты могут купить

Застройщики часто проводят акции и предлагают скидки. Однако ждать скидку на понравившуюся квартиру не всегда разумно, ведь её в любой момент может купить кто-то другой. Ещё одна проблема — застройщик может так и не запустить акцию, а квартира, наоборот, подорожает за это время.

Как избежать ошибки. Если не хватает денег на покупку квартиры, всегда можно воспользоваться ипотекой.

Калькулятор ипотеки Сравни.ру

Чем грозит: штраф

Этот пункт касается квартир с так называемой свободной планировкой. Несмотря на название, распоряжаться жилой площадью по своему усмотрению нельзя. У квартир со свободной планировкой есть планировка по проекту. Как правило, она прорисована в буклетах и есть на сайте застройщика.

Если собственник квартиры возведёт стены по этому плану, то дополнительных действий не потребуется. А вот в противном случае придётся согласовывать расположение стен. Без этого перепланировка будет считаться незаконной, за это грозит штраф 2000–2500 ₽ и предписание узаконить изменения.

Как избежать ошибки. Заранее изучить документы на квартиру и планировку по проекту.

Читайте также:  Последствия недействительности сделок в банкротстве

При покупке квартиры не стоит слепо доверять всему, что рассказывают менеджеры в офисе продаж. На каждом этапе — от выбора района до заключения договора с застройщиком — нужно проверять документы. Это и план развития территории, и карта города, и разрешения застройщика.

Перед сделкой необходимо приехать и изучить район, попробовать доехать от будущего дома до работы, пройти до поликлиники и ближайшего парка.

Если выбрать уютное жильё с приятным видом из окна, с расположенной недалеко остановкой общественного транспорта и школой, то, во-первых, в нём будет комфортно жить, во-вторых, его получится быстро продать, когда придёт время.

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

  • Главная
  • Недвижимость
  • Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы и всё. Приемная квартира станет родной. В этой статье разберемся, что проверять в новостройке. И как обязать застройщика исправить недостатки бесплатно.

Понимаем, всё это очень волнительно. Вы так долго ждали и вот наконец. Но желание получить поскорей ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:

Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право — проверять столько, сколько надо. Хоть целый день.

Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный. Записывайте всё.

Не стесняйтесь. Если не скажете о проблеме — никто ничего не исправит. 

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве. Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры: 

Получить разрешение на эксплуатацию дома

Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или в СМС — не считается.

В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.

Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, — вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади.

По плану также нужно проверить там или нет мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника. 

1. Паспорт и договор2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах4.

Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах6. Лампочку — проверять патроны7. Фонарик8. Рулетку 9. Уровень, отвес (нитку и грузик) 10.

Табурет или стремянку

11. По желанию — сменную одежду или обувь

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов. Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду: 

  • Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях
  • Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание
  • Дозиметр для проверки уровня радиации
  • Индикатор электромагнитных излучений
  • Газоанализатор. А то в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках.

Как пользоваться спецприборами, можно найти в интернете. Потратьте пару вечеров и  сможете качественно проверить квартиру самостоятельно. Не хотите тратить время — обратитесь к профессионалам. 

Читателям ДомКлик — скидка 20%

Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru, назовите кодовое слово ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения иэтот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нем:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов. Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.

Фууух, почти все.

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.

Подписывать или нет

Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.

2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.

Подписываем акт осмотра

Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.

Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт-приема передачи

Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте. 

Я все понял, но есть вопрос

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. 

Читайте также:  Спонтанное прибытие иностранных работников будет заменено организованным набором

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора. 

Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года. Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны. Расчет на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки сами.

Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках.

Правда, требовать всё это лучше до подписания акта. После — будет непросто. Нужно правильно оформить претензию, заказать независимую экспертизу и идти в суд. Лучше в таком деле обратиться к юристу.

Мы рекомендуем не подписывать акт, если что-то не так.

Можете, если у вас будет доверенность жены на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков. Но мы бы не советовали, все-таки жить в новой квартире придется вам.

Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история. Ее мы расскажем в следующий раз.

Скачать чек-лист приемки квартиры

Была ли эта статья полезна?

С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме :: жилье :: рбк недвижимость

Подробная инструкция по осмотру и обмеру квартиры и составлению приемочного акта

Переезд в новостройку: на что обратить внимание?

Михаил Терещенко/ТАСС

После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.

Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.

Когда можно принимать квартиру

Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.

Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.

Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».

Какие документы нужны для принятия квартиры

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании.

Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».

Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой

К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.

Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:

  • карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
  • лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
  • маркер или мел, чтобы пометить найденные в квартире дефекты;
  • фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки;
  • рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков;
  • недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки.

На что смотреть в квартире

Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.

Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования.

«Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».

Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.

Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.

Входная дверь

Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.

Окна

Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).

Стены, пол, потолок

Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.

Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.

«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником.

Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов.

Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».

Вентиляция

Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

Трубы, краны, радиаторы отопления

Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.

Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.

Электрические розетки

Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.

Как документально оформить принятие квартиры

Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».

Как не принять квартиру, если нашлись недостатки

Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.

«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».

Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.

«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.

Читайте также:  Сотрудничество юридических лиц с самозанятыми: правовые аспекты.

 — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ.

В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».

Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.

Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов

Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.

«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт.

Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова.

 — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».

Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.

«Развидеть эти косяки я уже не мог». Рассказываем, с чем можно столкнуться при приёме квартиры в новостройке — Новостройки — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Дом сдан, и застройщик приглашает вас на приёмку квартиры. Эмоции зашкаливают — своя! Наконец-то! Рассказываем реальную историю нашего героя, как надо принимать квартиру, чтобы потом не переделывать за застройщиком самостоятельно.

21 апреля 2021

Герой: Владислав Смелянский

Квартира: двухкомнатная, 70 кв. м.

«Мой дом достроили, и я получил от застройщика приглашение прийти на осмотр квартиры. В тот момент меня больше беспокоила оценка квартиры для банка, чтобы подготовить закладную, и измерение фактического метража квартиры: вдруг застройщик меня «обидел», тогда мне положена компенсация.

О том, что могут быть какие-то сложности при самом приёме квартиры, я даже не думал. Ждал жильё 1,5 года, так что был просто рад, что наконец-то смогу всё увидеть. Думаю, что просто зашёл бы и на эмоциях подписал все бумажки с застройщиком. Стены-пол-потолок есть? И хорошо.

Что там ещё можно смотреть? Был уверен, что визуально будет несложно увидеть косяки».

Факт: 99% квартир сдаются с дефектами. По закону, застройщик обязан устранить их за свой счёт. Кстати, недочёты могут быть не только в квартире, но и в подъезде. На них вы тоже можете указать, и их обязаны будут исправить.

«Пока искал компанию для оценки, прочитал много всего про приёмку квартиры. Реальность была не такая радужная, как я себе представлял. О многих косяках люди узнавали только после переезда, а с подписанным актом приёма-передачи они часто становились головной болью собственников, а не застройщика.

Текущие трубы, неправильно разведённая электрика, холодные стены, неплотно закрывающиеся окна, проблемы с вентиляцией — оказалось, что сложности могут быть буквально везде. Поэтому решил заказать не только оценку, но и профессиональную приёмку квартиры.

По деньгам выходило не так много, а жить в промерзающей квартире, которую ждал так долго, не хотелось совсем».

Факт: застройщик может идти на ухищрения, чтобы собственник подписал акт приёма-передачи, после чего он уже не сможет требовать компенсацию.

Например, ограничить время осмотра квартиры (это незаконно) или попросить подписать акт приёма-передачи с открытой датой («удобно», если застройщик не укладывается в сроки), что тоже, конечно, незаконно.

А ещё представитель застройщика может давить или запугивать собственников «Да вам это сто лет будут делать», «Вы без акта ремонт не сможете начать!».

«Мне просто повезло. Компанию, которая помогала мне с оценкой и приёмкой, я нашёл в Инстаграме. Оставил заявку, и мне быстро перезвонили. Я заказал самые базовые опции при проверке. Но можно проверить и уровень радиации или электромагнитного излучения — список большой.

Что понравилось: у специалиста не было никаких эмоций к квартире, он просто и методично её осматривал (в отличие от меня — я был очень рад наконец-то всё увидеть вживую), измерил площадь и по ходу делал зарисовки по плану квартиры.

При этом сразу сортировал все дефекты: “этот критичный, если его не исправить, потом придётся устранять за свой счёт”, “это не страшно — смотрите сами, будете ли вы ждать, когда исправят, или сможете с этим жить”. Ещё круто, что не пришлось искать никакие инструменты, нужные для осмотра.

У специалиста они, конечно, были, я сам вряд ли смог бы найти все эти лазерные дальномеры, уровни и измерительные панели. А покупать на один раз было бы глупо, тем более, что и пользоваться всем этим я не умею». 

Факт: что будут осматривать, зависит от того, в какой стадии готовности сдаётся квартира (без отделки, с черновой или полной), и от вашей дотошности.

Базово в квартире без отделки проверят:

  • кривизну стен и полов;
  • окна и остекление;
  • работу розеток, выключателей и автоматов;
  • стояки горячего и холодного водоснабжения;
  • канализационные стояки;
  • систему отопления;
  • работу вытяжки;
  • входную дверь.

Компания Ситипроф оказывает помощь  в приёме квартир в новостройках с 2012 года. За это время специалисты компании проверили почти 59 тысяч квартир, внимательно осмотрев почти 2,5 миллиона квадратных метров жилья.

«Дефектов в моей “идеальной” квартире нашли на три листа. Самый неприятный — промерзание угла фасадной стены, которое обнаружили с помощью тепловизора. С учётом какая была зима в этом году в Москве, проблем было бы много. Начиная от мокрого угла, заканчивая отваливающимися обоями с плесенью.

Ещё нашли волнообразный отлив за окном, который я, до того как специалист на него показал, считал вполне нормальным. После этого, конечно, “развидеть” эту волну я уже не мог. Ещё один неприятный момент — отсутствие тройника, который объединял бы сливы от раковины, унитаза и ванной.

Прораб от застройщика сначала пытаться меня убедить, что исправления этих дефектов нужно долго ждать, но быстро стушевался, глядя на спеца. Меня одного он, скорее всего, убедил бы не ждать и подписать акт приёмки.

А тут у него просто не было выхода, кроме как согласиться с нами, потому что любой дефект мы могли обосновать».

Факт: чаще всего на приёмке обнаруживаются дефекты в окнах, теплоизоляционном контуре и в отделке. Из них самые критичные, конечно, проблемы с теплом: зимой можно увидеть, как фасадные стены квартиры промерзают изнутри. Летом визуально это оценить невозможно. Если проблема обнаружится, застройщику придётся переделывать фасад.

1 / 4

«Исправляли мне всё 1,5 месяца. Отлив пришлось перезаказывать, и его делали дольше всего. С остальным справились быстрее. В целом, видя, что я работаю со специалистами, представители застройщика всё делали довольно чётко, понимали, что поблажек ждать не стоит».

Факт: закон не регламентирует сроки, в которые застройщик обязан устранить дефекты. Иногда они прописываются в договоре купли-продажи, но не всегда. Обычно специалисты рекомендуют ссылаться на закон о защите прав потребителей, в котором на исправление недочётов отводится 45 дней. Но всё индивидуально.

Сроки на устранение дефектов нужно обговорить и письменно зафиксировать при подаче претензии. При этом на новостройки действует гарантия: 3 года — на инженерные коммуникации и 5 лет — на монтажные работы. Иногда застройщики идут на хитрость: создают компанию, которая отвечает за дом по документам, и после окончания строительства банкротят её.

Тогда претензии предъявлять некому.

Самому найти все дефекты сложно, к тому же придётся искать специальное оборудование. Принимать квартиру со специалистом проще и спокойнее — он не только выявит все проблемы, но и поможет в диалоге с представителем застройщика.

Есть разные виды проверок — от «классической» приёмки или проверки площади квартиры до замеров уровня радиации или аммиака в квартире.

Подробнее о том, как правильно принимать новостройку и сколько это стоит— можно узнать на сайте Ситипроф.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *