В начале ноября 2020 года вступил в силу 368-ФЗ от 09.11.2020, которым были внесены многочисленные изменения в законодательство о налогах и сборах.
www.vesfin.ru
В числе прочего законом был урегулирован важнейший вопрос налогообложения для застройщиков долевого строительства — возможность признания средств на эскроу целевым финансированием. Как после внесенных изменений отразить в учете негосударственное целевое финансирование у застройщика и что учесть бухгалтеру при расчете налогов за 2020 год?
Об этом говорится в статье гендиректора аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольги ГАРАЩЕНКО и руководителя отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Натальи БРОВКИНОЙ, которая опубликована на сайте компании и которую с любезного согласия авторов сегодня перепечатывает портал ЕРЗ.РФ
Что конкретно изменилось
Рассматриваемый закон внес изменения в пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, который относит имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, к доходам, не учитываемым при налогообложении налогом на прибыль.
Подпункт дополнен абзацем, приравнивающим к средствам целевого финансирования средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
www.floridagreenhomebroker.com
Кроме того, устанавливается, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.
Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (пп. «а» п. 11 ст. 2 368-ФЗ от 09.11.2020).
Когда изменения вступают в силу
Внесенные налоговые поправки вступают в силу 9 ноября 2020 года, но в законе отдельно оговорено, что скорректированные положения НК РФ для застройщика применяются к правоотношениям, возникшим с 1 января 2020 года (п. 5 ст. 3 368-ФЗ).
- Таким образом, снимается неопределенность, в которой находилось большинство застройщиков страны в течение этого года: нормы о целевом финансировании применяются «задним числом», поэтому отчетность за 2020 год можно составлять с учетом обновленных положений.
- Для кого актуальны данные изменения
- Поправки актуальны для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на счета эскроу, и применяющих общую систему налогообложения путем уплаты налога на прибыль организаций или специальный налоговый режим в виде упрощенной системы налогообложения (УСН).
Именно таким застройщикам новая редакция ст. 251 НК РФ позволит безопасно исключать из налоговой базы средства, поступившие на счета эскроу, и облагать налогом только разницу — превышение средств, полученных от дольщика, над затратами по строительству объекта долевого строительства, переданного этому дольщику по акту.
priumnojay.ru
Следует напомнить, что в связи с реформированием долевого строительства и повсеместным переходом на использование эскроу-счетов застройщики столкнулись с тем, что норма пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ была сформулирована таким образом, что исключала денежные средства на эскроу из целевого финансирования, поскольку они находятся на счете, принадлежащем дольщику, а не самому застройщику.
Это привело к тому, что ранее применявшийся подавляющим большинством застройщиков подход к налогообложению своей деятельности — включение в налоговую базу экономии по окончании строительства в виде разницы между средствами дольщиков и затратами на строительство (п. 4 ст. 250, п. 17 ст. 270, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) — стало невозможно использовать, что породило существенную неопределенность и налоговые риски.
Особенно масштабными были последствия для застройщиков-«упрощенцев», которые работают по кассовому методу признания доходов и расходов. Ведь вместо того, чтобы облагать доходы в размере экономии (ст. 346.
15 НК РФ отсылает к «прибыльным» нормам пп. 14 п. 1 ст. 251, п. 4 ст. 250, п. 17 ст.
270 НК РФ), им пришлось бы включить в налоговую базу всю сумму средств дольщиков, единовременно поступившую в момент раскрытия счетов эскроу
Как застройщики обходят счета эскроу
Договор купли-продажи векселя или договор инвестирования заключают некоторые застройщики с покупателями жилья, чтобы не использовать счета эскроу. Чем это грозит покупателям квартир, рассказали эксперты.
Если застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. yuliya / istock
На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам.
Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы.
Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.
Россиянам посоветовали подавать иски к застройщику при слабой шумоизоляции
Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.
Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер.
Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием — на усмотрение суда! — этой схемы к договорам долевого участия.
В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.
Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль.
Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре.
Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.
Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой — добавляет волнений.
Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья.
Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.
Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса.
Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся.
Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.
«Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры», — подчеркивает Мозоль.
Что такое счета эскроу: как работает новая система покупки жилья
«РБК-Недвижимость» объясняет, как работает новая система покупки жилья, а также какие у нее есть преимущества и недостатки
Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.
Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель оформляет жилье в собственность.
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством.
Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика.
В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.
При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК.
Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб.
, поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок.
Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи.
Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег.
Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.
В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит.
Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
- Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
- В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
- Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
- Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
- Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам
Недостатки эскроу
- Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
- До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
- Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.
Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.
Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).
Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.
В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.
Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.
В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались.
С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика.
Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась.
На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу.
Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов.
Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%.
В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.
«Рынок достаточно безболезненно перешел на эскроу-счета»
Главная тема рынка недвижимости — это старт работы застройщиков через эскроу-счета.
Как рынок недвижимости адаптировался к новым правилам? Какие изменения принесло введение эскроу-счетов? Кто остается в выигрыше от изменившегося законодательства? И насколько актуальны инвестиции в недвижимость? На эти и другие вопросы Светлане Бардиной ответил вице-президент — руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семенов.
— Каковы первые результаты реформы? Какие ваши проекты уже начали работать через эскроу-счета?
— Говорить, наверное, о каких-то результатах пока преждевременно, потому что прошло недостаточно много времени: работа началась официально с 1 июля, поэтому мы ждем конца этого года и начала следующего для того, чтобы составить аналитику. Но определенные результаты, действительно, уже видны и сегодня. Появилось больше прозрачности на рынке.
Я считаю, что дольщики, которые приобретают квартиры, сейчас более защищены. При этом мы понимаем, что не все компании перешли на работу по новым правилам, и есть статистические цифры — мы позже о них сможем поговорить.
Но те, кто перешел на работу через эскроу-счета, в принципе не испытали каких-то существенных сложностей, потому что подготовка к этому шла давно. Во всяком случае, мы начали готовиться, наверное, с января этого года, поэтому за полгода мы полностью проработали механизм взаимодействия с банками.
1 июля был водораздел между добровольной и обязательной работой по эскроу-счетам. Мы начали продавать недвижимость по договорам через эскроу-счета уже 17 июня, то есть до официального вступления закона в силу.
На текущий момент у нас зарегистрированы уже сотни сделок. Есть, безусловно, определенные аспекты, особенно они были вначале, но в Москве многие компании перешли на новые рельсы достаточно плавно.
В регионах определенно была проблема перехода, учитывая, что мы представлены не только в Москве, но в Ростове и в Ленинградской области. В Ростове до сих пор ограниченное количество застройщиков, которые перешли на работу по эскроу-счетам.
Многие застройщики продолжают работать в рамках предыдущего законодательства, но рано или поздно сделать переход им придется. В Москве выбор банков, которые готовы взаимодействовать с застройщиками, довольно широкий.
Банки на сегодняшний момент, не могу сказать, что борются, но во всяком случае явно проявляют интерес к качественным застройщикам, которые реализуют хорошие проекты в городе. В первую очередь, это системные застройщики, и банки с удовольствием готовы с ними сотрудничать.
— Вы начали работу через эскроу-счета заранее. Помог ли вам этот опыт?
— Безусловно, помог, потому что, как всегда дьявол скрывается в деталях. Есть большое количество тонкостей в регистрации, даже технических вопросов, когда клиент должен открыть эскроу-счет, подписать договоры, которые надо было согласовать с банками.
Поэтому необходимо было отработать много мелких деталей заблаговременно. Иначе в каждом случае мы испытывали бы абсолютно разный набор проблем, который не давал бы нам возможность заниматься бизнесом системно.
Для крупного застройщика это во многом составная часть его ежедневной деятельности и успеха.
— Как вы считаете, какие главные преимущества от этой реформы получили покупатели, девелоперы и банки?
— Покупатели получили более высокий уровень защиты тех инвестиций, которые они делают, потому что деньги идут не на расчетные счета застройщика, а на специализированные эскроу-счета в банках.
Застройщик привлекает проектное финансирование, которое предоставляет банк. Поэтому в рамках работы с дольщиками мы видим, что они с удовольствием рассматривают возможность приобретения проектов по эскроу-счетам, это действительно дополнительная защита для них.
С точки зрения банков, это огромный пласт, в котором сконцентрированы сотни миллиардов рублей. Мы получили финансирование в рамках эскроу-счетов от банков на текущий момент более чем на 40 млрд руб. в Москве.
И на конец августа наша доля в столичном рынке была более 20%, потому что мы стартовали с двумя большими проектами по эскроу-счетам.
Безусловно, банки увеличивают свою компетенцию в бизнесе жилой недвижимости, для них это существенная клиентская база. Поэтому банки, крупные в первую очередь, которые системно кредитуют застройщиков, видят в этом довольно большой потенциал в работе как с проектным финансированием, так и с ритейловым кредитованием клиентов — это ипотечные кредиты, различные другие банковские продукты.
— Давайте попробуем резюмировать, как состоялся переход на эскроу-счета.
— Было очень много разговоров по поводу перехода на эскроу-счета, но оказалось, что не так страшен черт, как его малюют, и рынок достаточно безболезненно перешел на эти новые рельсы, создав гораздо больше прозрачности и уверенности как для покупателей, так и для игроков рынка.
Факт, который также стоит отметить: в первую очередь, в Москве, я думаю, и затем в регионах, идет консолидация отрасли.
Десять крупнейших застройщиков на сегодняшний момент в Москве контролируют практически 80-90% всего рынка столицы, а это огромная доля в рамках Российской Федерации.
— Как, по вашему мнению, должно в будущем развиваться законодательство в сфере долевого строительства?
— Мы сравниваем систему, которая на текущий момент есть в Российской Федерации, с различными западными аналогами. В плане базы сделано все весьма качественно и быстро, хотя было очень много сентенций и различных апокалиптических сценариев того, что перейти будет невозможно, будут массовые банкротства. Пока подтверждения этим доводам не нашли.
Действительно, есть абсолютно разные практики. Например, когда проект разбивается на определенные этапы, и после завершения каждого из них независимые оценщики или кадастровые инженеры оценивают состояние проекта.
В результате высвобождается часть средств, внесенных на эскроу-счета. Я думаю, что мы рано или поздно придем к каким-то изменениям и уточнениям закона, по которому живем сегодня. Но для того, чтобы что-то улучшать, необходимо было принять базовый закон.
Он принят и работает на территории всей Российской Федерации, что достаточно сложно, учитывая размеры и географию нашей страны.
А дальше, действительно, будут различные варианты, которые помогут в первую очередь удешевить себестоимость финансирования для застройщика, одновременно с этим сохранить защищенность дольщиков на должном уровне.
— Сколько у «ИНТЕКО» сейчас проектов? И в каких они сегментах?
— В Москве на текущий момент мы реализуем проекты в разных классах жилой недвижимости. Флагманский – «Садовые кварталы», сейчас мы начали реализацию последних двух кварталов – это порядка 100 тыс. кв. м.
Проект замечательно продается, он, наверное, один из самых интересных в Москве уже долгие годы.
Район Хамовники — лидер в сегменте премиум-класса, и «Садовые кварталы» — один из немногих проектов в классе с квартальной застройкой.
Мы стартовали с двумя большими проектами в Западном округе: West Garden, это жилой комплекс бизнес «плюс» класса, и очень довольны результатами.
Также у нас есть проект комфорт «плюс» класса — «Вестердам», который реализуется на Аминьевском шоссе.
Он имеет замечательную транспортную доступность и, несмотря на существенную локальную конкуренцию, мы также видим очень хорошую динамику реализации этого проекта.
— Расскажите о своих перспективных проектах. Планируется ли работа в Москве или, может быть, что-то новое в регионах начнете делать?
— Сейчас наш план стратегический — это концентрация деятельности в Москве. Мы в этом году приобрели новый проект премиум-класса, который находится буквально в 100 метрах от Красной площади — в Богоявленском переулке.
А также развиваем несколько больших площадок, которые находятся у нас в портфеле, и рассчитываем в ближайшей перспективе приобрести еще несколько проектов. Стратегия построена таким образом, что мы хотим приобретать по два-три проекта в год, поэтому планы у нас достаточно амбициозные.
Мы рассчитываем, что каждый год будем выводить какие-то новые и интересные проекты. Учитывая, что сегодня сложно приобретать качественные площадки, мы приняли решение смотреть на разные сегменты, за исключением, наверное, эконом-класса, где наших конкурентных преимуществ явно недостаточно для нормальной борьбы.
Проекты, начиная от комфорт «плюс» и заканчивая премиум-классом, мы рассматриваем и рассчитываем их развивать в дальнейшем.
— Актуально ли сегодня инвестировать как в квартиры, так и в апартаменты на разных стадиях, на этапе «котлована», перед вводом в эксплуатацию? И можно ли их сравнить, как это традиционно делалось, например, с банковскими депозитами?
— Я думаю, этот вопрос волнует большое количество частных инвесторов, учитывая, что возможности для инвестирования всегда ограничены, особенно для частного лица, и выбор не настолько широк. Есть довольно большое количество инвесторов, которые великолепно разбираются в сегменте жилой недвижимости.
Оптимальные инвестиции — это инвестиции в качественные проекты с высоким потенциалом на начальной стадии, то есть когда только открываются продажи или есть так называемые закрытые продажи. В этом случае существуют прецеденты, когда стоимость вырастает на 20%-50%.
По своим проектам мы видим, что первые, кто приходят покупать, особенно на этапе начала продаж, — это инвесторы, они отслеживают все новые проекты. У каждого инвестора есть представление о критериях и требованиях, которые он хотел бы видеть в проекте.
Но если раньше, наверное, это было порядка 30-40% инвесторов, кто вкладывался в жилую недвижимость, сегодня это число сократилось. Мы видим стабильный спрос – около 10% людей покупают жилую недвижимость с целью инвестирования.
— Как вы думаете, вернется ли большее количество инвесторов с введением эскроу-счетов, предоставляющих большую защиту?
— Существенное снижение процента покупателей, которые приобретали недвижимость в инвестиционных целях, скорее, не связано с эскроу-счетами, потому что инвестор всегда смотрит на соотношение доходности и риска. И, несмотря на более высокие риски в прошлом, инвестиции были на весьма высоком уровне.
Я думаю, существенное отличие заключается в том, что раньше стоимость владения недвижимостью была практически равна нулю, так как налоговая составляющая была очень низкая, как и стоимость затрат. Сегодня все поменялось: владение чем-то, стоит определенных средств, и, соответственно, законодательная налоговая база поменялась.
Тех доходов, которые, наверное, потенциально были раньше, сейчас увидеть достаточно сложно. Но при том, что происходит общее снижение доходности как по депозитам, так и по альтернативным инвестициям, если ты можешь заработать 10-15% годовых на инвестициях в любой актив, — это считается весьма хорошим результатом.
Мы видим, что инвесторы, которые вкладывают средства на начальном этапе, вполне могут зарабатывать сопоставимые цифры.
И 10-12% годовых, учитывая, что проект, как правило, реализуется в течение двух-трех лет и рост стоимости может составить от 20% до 50% (в среднем 20-25%) — это вполне сопоставимое сравнение с банковскими депозитами, которые сегодня в среднем составляют 6-6,5%.
ЭСКРОУ: Новые возможности
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о предстоящем вступлении с 1 июня 2018 г. в силу Закона о финансовых сделках[1], существенно расширяющем возможности использования механизма эскроу.
Гражданский кодекс РФ дополняется новой главой 47.1, устанавливающей общие правила договора эскроу и устраняющей неполное и обрывистое регулирование эскроу в российском праве.
Основные положения
В рамках договора эскроу депонент передает на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения своего обязательства по передаче этого имущества другому лицу (бенефициару), а эскроу-агент обеспечивает сохранность депонированного ему имущества и передает его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.
Договор эскроу является трехсторонним и заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом в нотариальной форме на срок не более 5 лет. Простая письменная форма допускается в случаях депонирования безналичных денежных средств и/или бездокументарных ценных бумаг.
Эскроу-агент
Закон о финансовых сделках расширяет перечень субъектов, которые могут выступать эскроу-агентами. Теперь таковыми могут быть физические лица, в том числе нотариусы, и юридические лица. До вступления Закона о финансовых сделках в силу эскроу в российском праве представлен в ограниченном виде: в качестве эскроу-агента может выступать только банк.
| Представляется, что деятельность некоммерческих организаций по осуществлению функций эскроу-агента за вознаграждение должна подчиняться общим правилам ст. 50 ГК РФ: осуществление этой деятельности должно быть предусмотрено их уставами, служить достижению целей, ради которых они созданы и соответствовать таким целям. |
Деятельность эскроу-агента подлежит вознаграждению, обязанность по уплате которого, по общему правилу, несут депонент и бенефициар солидарно. Однако эскроу-агент не вправе засчитывать или удерживать депонированное у него имущество в счет оплаты причитающего вознаграждения. Иные правила могут быть определены сторонами в договоре эскроу.
- Объекты депонирования
- Перечень объектов депонирования также существенно расширен – стороны могут депонировать не только денежные средства, но и движимые вещи, бездокументарные ценные бумаги.
- Закон возлагает на эскроу-агента ответственность за сохранность депонированных вещей, если он не докажет, что утрата/повреждение вещей произошло вследствие непреодолимой силы, либо из-за свойств вещей, о которых он не знал и не должен был знать, либо в результате умысла или грубой неосторожности депонента.
- Передача имущества бенефициару
Эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару при возникновении оснований, указанных в договоре эскроу. Основаниями могут быть как совершение бенефициаром или третьим лицом каких-либо действий, так и наступление срока или события. Если же основания передачи имущества бенефициару не возникают, то имущество возвращается депоненту.
Наступление основания для передачи имущества может подтверждаться предоставляемыми бенефициаром документами. Эскроу-агент проверяет такие документы только на соответствие внешним признакам, если обязанность проверить наличие оснований для передачи имущества не предусмотрена в договоре эскроу.
Обеспечение защиты интересов сторон
Интересы сторон в эскроу обеспечиваются принципом неприкосновенности, который заключается в том, что, во-первых, депонированное имущество должно быть обособлено и учтено на отдельном балансе эскроу-агента. Эскроу-агент не вправе распоряжаться им или использовать его, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Во-вторых, устанавливаются общие меры защиты интересов сторон: не допускается обращение взыскания, арест или принятие обеспечительных мер на депонированное имущество по долгам эскроу-агента или депонента; депонент не вправе распоряжаться депонированным имуществом после его передачи эскроу-агенту.
В-третьих, принцип неприкосновенности получил дальнейшее развитие в специальных законах. Так, согласно ст.
101, 131 Закона о банкротстве[2] ни внешний, ни конкурсный управляющий не вправе распоряжаться депонированным имуществом должника-депонента, депонированное имущество не включается в конкурсную массу. Согласно ст. 73.
3 Закона об исполнительном производстве[3] на депонированное имущество не обращается взыскание по долгам эскроу-агента, депонента и бенефициара.
Прекращение эскроу
Законодателем не установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения договора эскроу. В числе возможных оснований названы: смерть гражданина – эскроу-агента, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; прекращение полномочий нотариуса – эскроу-агента; ликвидация юридического лица – эскроу-агента.
С учетом трехстороннего характера договора эскроу, установлено также такое основание его прекращения – отказ от договора депонента и бенефициара посредством направления эскроу-агенту совместного уведомления или посредством иного способа, предусмотренного договором эскроу.
Последствием прекращения договора эскроу является возврат депонированного имущества депоненту либо бенефициару при наличии оснований для его передачи ему, если иное не установлено соглашением между депонентом и бенефициаром.
О чем подумать, что сделать
Благодаря принятым изменениям институт эскроу в России приобрел жизнеспособный вид, соответствующий мировой практике. Этому, в частности, способствует расширение перечня объектов депонирования и круга возможных эскроу-агентов, а также установление в законодательстве конкретных мер защиты депонированного имущества от взыскания/ареста.
Мы рекомендуем обратить внимание на возможности эскроу, предоставляемые новым регулированием, и рассмотреть варианты его использования при структурировании сделок.
Помощь консультанта
Специалисты компании «Пепеляев Групп» обладают опытом работы в области структурирования сделок с использованием эскроу и готовы оказать необходимую юридическую поддержку по любым аспектам, связанным с указанными выше нововведениями.
[1] Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о финансовых сделках»).