Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.

В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.

Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Законодательная база

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление

Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок. Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее.

Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным. За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера. Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика

Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия.

В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным.

Арендная плата по таким сделкам невыгодна собственникам, но выгодна лицу, отдающему недвижимость в аренду своим знакомым или родственникам, поэтому иск о признании договора аренды незаключенным – возможность вернуть имущество другим собственникам.

В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года.

В документе должны содержаться требования относительно:

Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
Применения последствий по возврату имущества собственнику.
Признания договора аренды недействительным.

Советы

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела.

Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации.

Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год. Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным.

Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду.

При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Риски Арендатора при признании договора незаключенным

Факт не заключения договора признается только в судебном порядке при условии, что стороны не начали исполнять его в натуре.

Но как быть, если арендатору уже передано в пользование имущество по договору аренды? Заинтересованное лицо в любом случае имеет право обратиться в суд.

Практика исходит из того, что арендатору начисляется плата за пользование объектом за период до вынесения решения. Какие еще риски жду арендатора в случае признания договора незаключенным, расскажем в статье.

Какие риски ждут арендатора

Общие основания для признания договора аренды незаключенным перечислены в статье 432 ГК РФ. В частности, речь идет о случаях, когда объекта аренды не передан и стороны не согласовали между собой существенные условия сделки. В договоре аренды к таким относятся:

объект аренды (за исключением случае фактической передачи вещи/недвижимости);
размер платы за пользование зданием, сооружением, участком земли;
для договора аренды недвижимости с правом выкупа – цена выкупа.

Но Пленум Верховного суда РФ подчеркнул, что если стороны приняли частичное исполнение договора, то, даже не согласовав существенные условия, добиться признания его незаключенным будет сложно.

Например, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то при ее отсутствии он не создает никаких правовых обязательств и последствий для его сторон. Поэтому если у здания меняется собственник, а новый договор аренды не зарегистрирован, арендатор не вправе ссылаться на сохранение этого договора.

Но! Если соглашение об аренде, хоть и подлежащее госрегистрации, заключено в соответствии с законом, то с момента, обозначенного статьей 453 ГК РФ, стороны его согласовали и, соответственно, взяли на себя обязательства до наступления момента регистрации. Поэтому сослаться на его не заключенность ввиду не завершения процедуры вступления в силу нельзя.

Признание договора незаключенным можно только в судебном порядке посредством подачи отдельного или встречного иска. Должны быть соблюдены 2 условия:

объект аренды не принят арендатором или им не совершены иные действия, свидетельствующие о принятии (например, оплачена доставка объекта до места);
договор арендатором начал исполняться в части; но его признание не заклюенным не нарушит принцип добросовестности в гражданско-правовых отношениях (например, была внесена предоплата за квартиру, но саму квартиру арендатор не принял и не заселился туда).

Риски при признании договора незаключенным для арендатора:

невозможность применения условий незаключенного договора;
взыскание платы за фактическое пользование имуществом через суд, если оно имело место быть.

Какие условия не будут применяться в любом случае:

стороны не вправе требовать исполнения договора (например, арендодатель не может обязать арендатора произвести ремонт вещи);
условия об ответственности сторон (например, штрафы и пени);
условия о гарантийном сроке и качестве товара.

Но в некоторых случаях договор все же будет действовать; это касается:

обязанности стороны возместить убытки, которые не были связаны с нарушением обязательств;
неустойки при недостоверности заверения об обстоятельствах;
подсудности споров суду в порядке договора;
арбитражной оговорки.

Существует еще один риск, который связан с арендатором, но непосредственно его не касается. Речь идет о договоре субаренды. Если имущество, полученное арендатором, было передано третьим лицам, но первоначальный договор признан незаключенным, договор субаренды расторгается и, соответственно, третьи лица несут убытки.

Помимо правовых последствие арендатор может нести иные риски:

финансовые – например, простой в работе предприятия до тех пор, пока не разрешится вопрос аренды;
репутационный – риск, связанный с деловой репутацией;
временной – необходимо искать новый объект.

Как минимизировать наступление риска

Для того чтобы минимизировать риск, арендатору нужно:

1. Согласовать все существенные условия договора аренды и прописать их в тексте документа.

2. Не вносить предоплату/аванс, не принимать имущество от арендодателя пока договор не начнет действовать (например, не пройдет государственную регистрацию).

3. Самое главное – описать предмет аренды более детально. Например, если речь идет об объекте недвижимости, необходимо указать следующие его характеристики:

адрес;
площадь;
если речь идет о части помещения, конкретизировать, какой именно;
этаж;
номер офиса (если есть);
на техническом плане/экспликации, приложенной к договору, обозначить помещение цветом, штрихом.

4. Если речь идет о движимом объекте, нужно прописать все технические характеристики от производителя, позволяющие идентифицировать эту вещь.

Когда стороны начнут исполнить обязательства при фактическом невступлении договора в силу, признать его незаключенным будет крайне сложно. Если арендатор заинтересован в договоре, он может предложить более раннюю передачу ему имущества и, соответственно, внесение арендной платы.

Но такой вариант несет риск того, что в случае признания договора незаключенным, взыскивать с арендодателя неосновательное обогащение нужно будет в судебном порядке.

Что делать, если риск наступил

После того, как суд признал договор незаключенным, арендатор не вправе требовать от арендодателя выполнения его части обязательств, так как фактически, сделка расторгнута и все договоренности недействительны.
Но как быть, если арендатор, например, внес аванс/предоплату, а арендодатель не хочет ее возвращать в добровольном порядке?
Обратимся к главе 60 ГК РФ, которая регламентирует вопросы неосновательного обогащения.
Алгоритм действий арендатора:

проверяем срок исковой давности; его течение начинается с момента, когда арендатор узнал, что его права были нарушены;
составляет иск, в который включаем требования о возврате, в том числе, процентом в порядке статьи 395 ГК РФ (их нужно рассчитывать с даты, когда вступило решение суда в силу о признании договора аренды незаключенным);
подаем иск к арендодателю (либо как встречный в рамках разбирательства о признании договора незаключенным или отдельным иском).

Если риск наступил, между сторонами не осталось никаких имущественных споров, они вправе вновь заключить договор аренды того же объекта, но уже согласовав все условия сделки более основательно.

При наступлении риска и заключении арендатором договора субаренды, ему необходимо уведомить суабрендатора о правовых последствиях, и если имущество последнему не передано, не брать с него арендную плату и не совершать никаких действий, которые будут свидетельствовать о начале исполнения договора субаренды.

Таким образом, признание договора незаключенным, влечет для арендатора не только правовые, но и экономические, репутационные последствия. При более детальной проработке договора аренды этих рисков можно избежать. Кроме того, закон не запрещает сторонам заключить новое соглашение об аренде аналогичного объекта.

Обычно суд признает договор аренды незаключенным из-за того, что в нем не согласованы существенные условия

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды — это условия: • о предмете договора; • размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); • выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).

Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.
Не согласован предмет договора

При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п.

15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было.

С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.

Не согласован размер арендной платы при аренде здания, сооружения или земельного участка

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что это также актуально и для аренды помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями и сооружениями, в которых находятся.

Не согласована выкупная цена в договоре аренды недвижимости с правом выкупа

Если условие о выкупной цене не согласовано, то договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе.

В каком порядке договор аренды может быть признан незаключенным

Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что: 1) вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды.

Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске, скорее всего, будет отказано; 2) договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли).

Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора.

Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.

Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Каковы последствия признания договора аренды незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами. Если договор признан незаключенным, большинство его условий не подлежат применению.

В частности, стороны не вправе требовать уплаты договорной неустойки. Некоторые условия незаключенного договора все же можно применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п.

12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ.

Индивидуализация объекта аренды

Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам.

На практике возникает вопрос: какие индивидуальные характеристики имущества, передаваемого в аренду, достаточно указать в договоре, для того чтобы выделить имущество из других вещей того же рода?

Для движимых вещей (за исключением транспортных средств) не установлены единый порядок и признаки индивидуализации объектов аренды. Поэтому индивидуализация таких вещей носит оценочный характер (в случае спора оценивается судом исходя из фактических обстоятельств дела).

Индивидуализация объекта аренды позволяет установить, что передано то же самое имущество, которое указано в договоре.

Важно! Следует иметь в виду, что индивидуальные характеристики должны быть определены не только в договоре, но и в акте приема-передачи. Это необходимо для того, чтобы идентифицировать объект аренды при передаче его арендатору, а затем установить, что арендодателю возвращен тот же объект.

По способу индивидуализации движимое имущество, передаваемое в аренду, можно разделить на следующие группы:
— оборудование;
— животные;
— предметы обихода.

Важно! Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в документах на объект аренды, фактическим данным. С этой целью можно, например, осмотреть объект. При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, истинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Если арендатор мог выяснить все особенности объекта аренды, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил, что характеристики имущества не позволяют использовать его в целях, указанных в договоре, он не сможет заявить о заблуждении и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ.

Суд вправе отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.

2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Возможна иная ситуация: арендатор знал о состоянии и особенностях объекта (например, если ранее арендовал его) и не убедился в том, что в договоре сведения отражены правильно и точно.

В этом случае он не вправе ссылаться на то, что заблуждался относительно предмета сделки. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ ему будет отказано (п.

4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).

Если при передаче имущества арендатор обнаружит, что состояние и иные характеристики объекта не позволяют использовать его в целях, предусмотренных договором, и не соответствуют условиям последнего, он вправе потребовать расторжения договора.

Если индивидуализирующие признаки объекта аренды не согласованы

Договор может быть признан незаключенным, поскольку не согласовано условие об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем в силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

Индивидуализация оборудования

Оборудование — это применяемое самостоятельно или устанавливаемое на машину техническое устройство, необходимое для выполнения ее основных и (или) дополнительных функций, а также для объединения нескольких машин в единую систему (абз. 15 п. 1 ст.

2 Технического регламента Таможенного союза ТР ТС 010/2011 «О безопасности машин и оборудования», утвержденного решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 823 (далее — Регламент). Машиной согласно абз. 7 п. 1 ст.

2 Регламента считается ряд взаимосвязанных частей или узлов, из которых хотя бы одна часть или один узел двигаются с помощью соответствующих приводов, цепей управления, источников энергии, объединенных вместе для конкретного применения (например, обработки, переработки, перемещения или упаковки материала).

Оборудованием по смыслу Регламента являются, в частности, деревообрабатывающие станки, снегоходы, перфораторы, бурильные установки, конвейеры, дизель-генераторы, промышленные вентиляторы (Приложение 3 к Регламенту).

Необходимо учитывать, что согласно ст. 1 Регламента его действие распространяется лишь на некоторые машины и оборудование.

В частности, он применяется к машинам и (или) оборудованию, выпускаемым в обращении на единой таможенной территории Таможенного союза, и не действует в отношении колесных транспортных средств (кроме установленных на них машин и (или) оборудования), летательных и космических аппаратов, аттракционов и др. (см. п. п. 1 — 5 ст. 1 Регламента).

Оборудование создается, как правило, в заводских условиях с присвоением изготовителем номера изделия (заводского номера).
Индивидуализация данных объектов аренды должна производиться путем указания в договоре:
— заводского (серийного) номера;
— данных о заводе-изготовителе (его наименование и местонахождение);
— даты изготовления вещи.
———————————
Пример формулировки условия:
«Объектом аренды является станок токарно-карусельный, модель 1525; год выпуска — 1981; завод-изготовитель _____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ______________ (указывается номер)».
———————————

Следует учитывать, что оборудование может состоять из нескольких взаимосвязанных агрегатов (узлов), которые имеют собственные заводские номера. При описании таких устройств необходимо указывать данные о каждом из агрегатов.

Например, при характеристике дизель-генератора, состоящего из трех номерных агрегатов (дизельного двигателя внутреннего сгорания, генератора постоянного тока, рамы, на которой они установлены), рекомендуется указывать данные о каждом агрегате.

———————————
Пример формулировки условия:
«Объектом аренды является дизель-генератор, состоящий из дизельного двигателя типа Ч10 с заводским номером ____________ (указывается номер); генератора постоянного тока с заводским номером ____________ (указывается номер); рамы с заводским номером ____________ (указывается номер); завод-изготовитель ____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); год выпуска — 1981».
———————————
Если в договоре не указан заводской номер оборудования

В этом случае при отсутствии иных данных условие об объекте аренды будет считаться несогласованным, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

Индивидуализация животных

Способ индивидуализации животных зависит от того, к какой группе они относятся.

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом

26.03.2012

Эксперт: Илья Дедковский Время чтения: 6 минут

Споры о взыскании арендной платы – одни из самых распространенных в сфере арендных правоотношений. Чаще всего недобросовестный арендатор под различными предлогами пытается избежать погашения долга по арендной плате.

Так, в ходе рассмотрения дела по иску клиента Бюро к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор в отзыве на иск указал, что договор аренды является незаключенным, и, как следствие, арендатор не должен уплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1051/08.

В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату.

Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, при незаключении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, арендодатель вправе основывать свои требования на нормах о неосновательном обогащении, а цена иска будет рассчитываться из размера арендной платы.

Важно отметить, если при подаче иска истец исходил из того, что договор аренды является заключенным и основывал свои требования на нормах договора, а в ходе рассмотрения дела суд установил, что договор является незаключенным, данное обстоятельство не является безусловным основанием для отказа в иске по причине неверного выбора истцом норм права (ч. 1 ст. 168, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ, п. 3 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 22.04.2010).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 25 февраля 2014 г. N 165
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

А.А.ИВАНОВ

Приложение
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРИЗНАНИЕМ
ДОГОВОРОВ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМИ

1. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации — собственника имущества унитарного предприятия — обратился в арбитражный суд с иском к этому предприятию (арендодателю) и обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительным краткосрочного договора аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения.

В обоснование своего требования истец указал, что ему для согласования был направлен подписанный сторонами договор аренды, однако он отказался от одобрения данной сделки, так как было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в пользование.

Поскольку сделка заключена без согласия собственника имущества предприятия, она является оспоримой и может быть признана недействительной по иску собственника имущества в силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Так как договор не исполнялся сторонами, истец не требовал применения последствий его недействительности.

Суд установил, что в договоре аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Представители предприятия и общества дали противоречивые пояснения о границах спорной части помещения, а установить эти границы на основании представленных в дело доказательств не представлялось возможным.

Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Вместе с тем, принимая решение, арбитражный суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку предъявленное истцом требование по своей сути направлено на констатацию отсутствия между предприятием и обществом правоотношения из договора аренды, а ошибка в правовой квалификации, которую допустил истец, считая сделку оспоримой, не приводит к различию в последствиях (эта сделка не исполнялась сторонами), в иске не может быть отказано лишь на основании такой ошибки.

В связи с этим суд иск удовлетворил, признав спорный договор незаключенным.

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.
Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).
Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.