Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.
Право на арендные каникулы
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.
Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.
Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.
В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.
Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.
Получение отсрочки по арендной плате
Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.
Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.
Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).
В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.
В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.
Право на снижение арендной платы
Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.
Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.
Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.
Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.
Еще одна мера поддержки пострадавших из-за коронавируса отраслей бизнеса
Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы.
Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы.
Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.
Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.
Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.
Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.
Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.
Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.
Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:
- Арендатор — это компания или ИП из пострадавших отраслей экономики.
- Арендуемое имущество — нежилое помещение, в том числе федеральное, муниципальное или частное. Жилье не подходит.
- Договор аренды заключен до того, как в регионе введен режим повышенной готовности: для Москвы — до 5 марта, для Перми — до 15 марта, для Томска — до 18 марта.
- Арендатор на самом деле пострадал или может пострадать из-за коронавирусных ограничений. То есть он действует добросовестно, а не просто использует льготу, чтобы не платить.
Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду.
Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку. Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения.
А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.
Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности.
Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда. А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом.
Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.
Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.
Как вести бизнес по законуИ зарабатывать больше на своем деле. Подпишитесь на ежемесячную рассылку для предпринимателей и получайте важные статьи и новости о бизнесе
Арендные каникулы состоят из двух этапов:
- Пока действует режим повышенной готовности. В это время можно вообще не вносить арендную плату. Но оплачивать коммунальные услуги и содержание имущества придется, на них отсрочка не распространяется.
- Со дня окончания режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Когда все ограничения отменят, арендатор может вносить 50% обычной платы по договору.
Если вообще нет возможности пользоваться недвижимостью, арендодателя можно просить об уменьшении арендной платы. Это тоже норма закона и вид господдержки из-за пандемии, а не обычное условие на усмотрение сторон. Правда, никаких подробностей о размере уменьшения в законе нет.
Каникулы закончатся 1 октября. К этому времени накопится долг: вся арендная плата за время режима повышенной готовности и половина платежей после него. Об условиях погашения арендатор и арендодатель могут договориться сами — и зафиксировать все в допсоглашении.
Но есть условия, которые нельзя ухудшать по отношению к арендатору, их установило правительство:
- Арендатор начинает погашать долг не раньше 1 января 2021 года.
- Платежи для погашения долга нужно вносить раз в месяц или реже.
- Каждый платеж в счет долга — до 50% обычной ежемесячной платы.
Например, салон красоты платит за площадь в торговом центре 60 000 Р в месяц. С мая владелец решил использовать арендные каникулы. С 1 августа отменили режим повышенной готовности. К этому моменту накопилось 180 000 Р долга. В августе и сентябре салон будет вместо 60 000 Р платить только 30 000. Общая сумма долга за время каникул составит 240 000 Р: 60 000 × 3 + 30 000 × 2.
Никаких дополнительных платежей или штрафов из-за отсрочки быть не может. То есть арендодатель не имеет права выставить неустойку или еще какие-то проценты. Арендатор будет платить только сумму долга, даже если в основном договоре отсрочка изначально предполагала дополнительные платежи. А вот снизить сумму арендной платы, начисленную за время каникул, по договоренности можно.
https://www.youtube.com/watch?v=YVVdj-k1Y70
Чтобы получить и использовать отсрочку, нужно обратиться к арендодателю и заключить допсоглашение. Арендодатель будет обязан это сделать в силу закона. То есть у него как бы нет выбора: государство заставляет его предоставить льготу.
Но арендодатели не хотят терять деньги, поэтому часто не отвечают на запросы, отказывают или делают вид, что новая норма их не касается. На такой случай Верховный суд описал варианты, когда даже без ответа или согласия арендодателя арендные каникулы все равно действуют:
- арендодатель не отвечает на запрос арендатора по поводу отсрочки;
- арендодатель согласился с отсрочкой устно или в переписке, но допсоглашение не подписал;
- арендатор не платил, а арендодатель не возражал;
- арендатор не платил вовремя, но при этом арендодатель знал о его праве на отсрочку и не сообщил ему об этом.
Арендные каникулы — это как бы официальная, законная отсрочка. То есть вы не сами задержали платежи, а вам разрешило государство. С арендодателем оно потом разбирается с помощью льгот и налоговых отсрочек.
А если отсрочка законная, хотя и против воли арендодателя, значит, бизнесу арендатора не грозят последствия, которые бы настигли его из-за самовольной задержки платежей.
Больше господдержки для бизнеса:
Отсрочка арендной платы из‑за коронавируса: сроки, оформление, ответственность за нарушения
Арендодателей обязали дать отсрочку по арендным платежам за 2020 год бизнесу, который больше всего пострадал из-за пандемии. Дополнительно арендодатели могут снизить арендную плату, но это уже по желанию. Арендаторы выплачивают отложенные платежи с 2021 до 2023 года.
Правила отсрочки действуют по всей стране, её нельзя отменить в конкретном городе или торговом центре. Регионы могут дать больше льгот бизнесу по аренде. Например, в Москве плату за городскую недвижимость отменили до 1 июля.
Теперь обо всём подробно.
???????? ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ,
???????? Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439,
???? Обзор Президиума ВС РФ от 30.04.2020 № 2.
Кто обязан дать отсрочку
Дать отсрочку по арендным платежам обязаны арендодатели недвижимости государственной, муниципальной и частной собственности. То есть об отсрочке можно договариваться, если предприниматель арендует помещение или землю у частника, торгового центра, города, больницы, университета или предприятия.
Отсрочка не полагается, если предприниматель арендует жилое помещение, пусть даже обустроенное под бизнес и клиентов.
Взамен отсрочки арендодателям дадут послабления по налогам на имущество, НДФЛ, земельному налогу и платы за землю. Скидки и отсрочки установят местные власти в своём городе.
Кому полагается отсрочка
Предприниматели получат отсрочку при двух условиях:
-
Договор аренды заключили до введения в их регионе режима повышенной готовности из-за коронавируса. В разных городах это разные дни, но все в марте 2020 года. Раньше всех ограничения ввели в Москве — 5 марта.
-
Бизнес есть в перечне отраслей, которые больше всех пострадали из-за ограничений. Это перевозки, досуг и развлечения, фитнес, турагентства, гостиницы, общепит, няни, допобразование, выставки, бытовые услуги, некоторые виды розницы, стоматология и салоны красоты.
Арендатор не должен доказывать, что не работал в помещении. Но если окажется, что он принимал клиентов и зарабатывал несмотря на государственные запреты, отсрочку не дадут.
Отсрочку оформляют только на платежи за 2020 год. На хвосты задолженности из 2019 года правила не работают.
На какой срок отсрочка
Отсрочка даётся на таких условиях:
- Отсрочка всей суммы арендной платы — с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Грубо говоря до дня, когда бизнесу разрешат открыться для клиентов.
- Отсрочка 50 % арендной платы — с даты отмены ограничений для бизнеса до 1 октября 2020 года.
- На остаток оформляется рассрочка с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года. Арендатор платит не чаще раза в месяц равными платежами. Один платеж — не больше половины месячной арендной платы.
Пени и штрафы начислять запрещено. Брать процент за отсрочку тоже.
Отсрочка не действует для коммунальных платежей и расходов на содержание недвижимости. Но регионы могут дать льготы предпринимателям и в этой части. Будем следить за новостями.
Арендодатель и арендатор могут договориться о более мягкой и выгодной рассрочке. Так можно. А вот сделать условия суровее нельзя.
Как оформить отсрочку
Для отсрочки предприниматель обращается к арендодателю. Тот должен принять решение в течение 30 дней и подписать допсоглашение к договору аренды. Вот идеальная последовательность.
-
Написать письмо с просьбой об отсрочке. Обязательной формы обращения нет. В письме лучше сразу указать желаемые условия. Плюс попросить о снижении арендной ставки. Но скидка остаётся на усмотрение арендодателя.
-
Письмо отправить на юридический адрес собственника заказным письмом. Копию можно продублировать на электронку — так быстрее получится узнать ответ.
-
В течение 30 дней арендатор обязан подписать допсоглашение к договору аренды об отсрочке.
Арендодатель должен сам предложить отсрочку пострадавшему арендатору, если очередного платежа от него нет. Иначе считается, что отсрочку дали автоматом. То же самое — если арендодатель не хочет договариваться.
Как снизить арендную плату за время запрета деятельности
Правительство рекомендовало арендодателям уменьшать плату по аренде особо пострадавшему бизнесу за нерабочие дни. Есть условие: если в это время бизнес попадал под запрет.
Арендатор должен попросить арендодателя о снижении платы. Скидка не срабатывает автоматом.
Снижение или отмену арендной платы оформляют допсоглашением. Это можно сделать одновременно с отсрочкой или в любой момент до конца 2020 года. Размер скидки — как договоритесь. Плата считается сниженной или отмененной с даты введения режима повышенной готовности.
Арендодатель может отказать в снижении платы, но должны быть причины. Например, арендатор нарушил запрет на работу, или ограничения для бизнеса в их городе быстро сняли. Если дойдет до суда по долгу за аренду, пострадавшему предпринимателю помогут. Суд снизит плату сам.
Бизнес рушится, но его нет в перечне пострадавших отраслей. Что делать с арендой?
Не любой бизнес государство считает пострадавшим от пандемии. Но по факту в доходах потеряли почти все предприниматели. Вот чем можно воспользоваться, кроме господдержки.
-
Попробовать договориться об отсрочке и арендных каникулах, даже если законы не на вашей стороне. Арендодатель тоже заинтересован в сохранении доходов. На пустующую аренду в кризис вряд ли найдётся много желающих.
-
Сослаться на форс-мажор и не платить до снятия ограничений и первой прибыли.
???? Когда можно не платить по договорам во время коронавируса
-
С согласия арендодателя сдать помещение или часть в субаренду.
???? Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду
-
Подождать поддержку от властей в своём городе. Ну вдруг.
Статья актуальна на 08.02.2021
Арендная плата в условиях пандемии: как снизить или получить отсрочку
Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ предусмотрел возможность отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, а также снижения ее размера в связи с объявлением нерабочих дней и введением в субъектах РФ режима повышенной готовности. 6 апреля было опубликовано постановление Правительства РФ от 3.04.2020 № 439, в котором разъяснило, что претендовать на эти меры смогут не все.
Что говорит Закон?
Объявление Президентом России нерабочих дней и введение в субъектах Федерации режима повышенной готовности, предполагающего самоизоляцию граждан и запрет функционирования целого ряда объектов, обусловили появление гибкого законодательного регулирования отношений по аренде недвижимого имущества.
В соответствии со ст.
19 Федерального закона № 98-ФЗ, если договор аренды недвижимости был заключен до того момента, когда соответствующий орган государственной власти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе просить собственника недвижимости — арендодателя предоставить отсрочку внесения арендной платы. Обращение арендатора должно быть рассмотрено арендодателем в течение 30 дней, а отсрочка должна быть оформлена дополнительным соглашением сторон. Причем арендодатель не может отказаться от подписания дополнительного соглашения: согласно Закону, он обязан его заключить. В какой собственности находится имущество — государственной, муниципальной или частной, — значения не имеет. За Правительством РФ было закреплено полномочие определить «требования к условиям и срокам такой отсрочки».
Пункт 2 данной статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по таким договорам «по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года».
При этом, если в результате введения режима повышенной готовности использование имущества оказалось фактически невозможным (например, в связи с ограничением работы торговых центров), арендатор «вправе потребовать» уменьшения арендной платы за соответствующий период.
Впрочем, о том, есть ли у арендодателя безусловная обязанность уменьшить размер арендных платежей в ответ на требование арендатора, Закон ничего не говорит. Вместе с тем, полагаем, что формулировка «вправе потребовать» означает императивный характер такого требования.
Закон прямо не связывает отсрочку арендных платежей и снижение размера арендной платы. Следуя буквальному толкованию, эти меры могут применяться как одновременно, так и по отдельности. Например, арендатор вправе только потребовать снижения размера арендной платы, но при этом не просить об отсрочке, и наоборот.
Что предусмотрено постановлением Правительства РФ?
Важно отметить, что Закон № 98-ФЗ предоставил Правительству полномочия по регулированию только условий и сроков отсрочки арендной платы, но не вопросов, связанных с ее снижением.
Вместе с тем, Постановлением Правительства № 439 было рекомендовано юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости предусматривать «уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого деятельности, а также с учетом нерабочих дней» в случае «предоставления отсрочки уплаты арендной платы». Из этой формулировки неясно, распространяется ли возможность снижения платежей по договорам аренды на случаи, не связанные с предоставлением отсрочки — в частности, если арендатор в соответствии с частью 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ обращается к собственнику имущества с требованием уменьшения арендной платы (но при этом не просил об отсрочке). Считаем, что, поскольку федеральный закон обладает большей юридической силой, чем постановление Правительства РФ, в данном случае нормы Закона № 98-ФЗ имеют прямое действие, и любой арендатор недвижимости, если невозможность использования имущества была обусловлена введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе такое требование предъявить в любом случае.
Что касается отсрочки уплаты арендной платы, то первое и, может быть, главное, что предусмотрело Правительство РФ в Постановлении, это ограничение круга субъектов, имеющих право просить об отсрочке.
К таковым Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
К субъектам, имеющим право просить об отсрочке, Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Список таких отраслей установлен специальной Правительственной комиссией. Он сравнительно небольшой:
— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД-2 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1, 52.23.11, 52.23.12, 52.23.13, 52.23.19);
— культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);
— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);
- — деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);
- — гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);
- — общественное питание (ОКВЭД 56);
— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);
— деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);
— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).
Другое ограничение, которое установило Правительство, — это то, что отсрочка не предоставляется в отношении жилых помещений.
Период, на который предоставляется отсрочка, — с даты введения актом органа государственной власти субъекта Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года. Дата заключения дополнительного соглашения об отсрочке значения не имеет. При этом:
- — на срок действия соответствующего режима отсрочка предоставляется в размере арендной платы за данный период;
- — на срок со дня прекращения соответствующего режима и до 1 октября 2020 года — в объеме 50 % арендной платы.
- По соглашению сторон указанные размеры могут быть снижены.
Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в результате отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц.
Размер таких платежей не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (при этом не уточняется: какой размер арендной платы должен приниматься во внимание в случае его изменения — действовавший в период образования задолженности или действующий на момент внесения соответствующих платежей, в связи с этим этот вопрос следует детально урегулировать в дополнительном соглашении). Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с отсрочкой, а равно никакие дополнительные платежи применяться не должны.
Если в соответствии с договором аренды в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание имущества, то в отношении них отсрочка не предоставляется. Исключение составляют случаи, когда арендодатель в соответствии с актом субъекта РФ был освобожден от данных платежей на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Стороны договора аренды могут предусмотреть в дополнительном соглашении любые другие условия отсрочки, если они не приведут к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных утвержденными Постановлением Правительства № 439 требованиями.
В качестве компенсационной меры в отношении собственников недвижимого имущества Правительство РФ рекомендовало субъектам Федерации и муниципальным образованиям предоставить собственникам, заключившим дополнительные соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, «меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, на имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка».
Регулирование в субъектах Российской Федерации
В отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе предусмотреть иные условия отсрочки. Главное — чтобы эти условия не приводили к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением Правительства РФ № 439.
Например, распоряжением Губернатора Свердловской области от 7.04.2020 г.
№ 71-РГ утвержден План первоочередных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Свердловской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).
Планом предусмотрено предоставление субъектам МСП, осуществляющим определенные виды экономической деятельности (согласно приложению к распоряжению), отсрочки внесения арендной платы за аренду имущества, находящегося в областной (а также муниципальной) собственности за период с апреля по декабрь 2020 г. Согласно Плану, задолженность должна погашаться равными платежами в период с 1 января по 31 декабря 2021 года. В развитие данного плана должен быть принят указ губернатора, а также муниципальные правовые акты, регулирующие особенности и условия предоставления такой отсрочки.
Очевидно, что предложенные Планом меры поддержки ограничивают круг субъектов, имеющих право на получение отсрочки, только субъектами малого и среднего предпринимательства, в то время как постановление Правительства РФ № 439 распространяет свое действие на всех субъектов безотносительно того, относятся ли они к субъектам МСП или нет. В связи с этим уже сейчас понятно, что указ Губернатора Свердловской области, скорее всего, будет издан с учетом федерального регулирования и не ограничится лишь преференциями в пользу субъектов МСП.
В то же время, перечень отраслей экономики, утвержденный распоряжением губернатора № 71-РГ, шире федерального перечня. Например, в «губернаторский» перечень включены деятельность кинотеатров (ОКВЭД 59.14) и торговая деятельность (ОКВЭД 68.20.2, 68.32.2).
В отношении арендаторов, основным видом деятельности которых является один из этих дополнительных видов, не включенных в федеральный перечень, актами Свердловской области и муниципальных образований могут устанавливаться любые условия предоставления отсрочки платежей по договорам аренды недвижимости, находящейся в региональной или муниципальной собственности — как аналогичные тем, которые закреплены в постановлении Правительства РФ № 439, так и носящие более ограничительный характер.
Оригинал публикации: http://fpgs.ru/otsrochka-i-snizhenie-razmera-arendnyh-platezhej-v-uslovijah-pandemii/
Как получить отсрочку по арендным платежам: инструкция из 3 шагов | Rusbase
Андрей Кузьмин
Адвокат, кандидат юридических наук, старший партнер Адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнеры»
Государство приняло ряд мер, которые позволяют любой компании и индивидуальному предпринимателю получить отсрочку по выплате арендной платы.
Андрей Кузьмин, адвокат и старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнеры», рассказывает, как действовать тем, кто еще не нашел компромисс со своим арендодателем.
Как получить отсрочку по арендным платежам: инструкция из 3 шагов Ольга Лисина
Рассмотрим процесс получения отсрочки на примере обычного договора аренды офиса, где есть постоянная часть аренды в размере тысяч рублей и переменная часть в размере выставляемых арендодателем коммунальных платежей.
Все шаги актуальны не только для государственных арендодателей, но и для коммерческой недвижимости — для всех договоров аренды, которые заключены до установления режима повышенной готовности на территории соответствующего региона.
Шаг 1. Формирование условий отсрочки
Прежде всего необходимо определиться с условиями отсрочки, которую вы хотите получить. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года установлены минимальные условия, которые каждый арендатор может применить в одностороннем порядке. Эти условия могут быть применены, даже если стороны уже согласовали условия отсрочки и подписали документ до 3 апреля:
- Период платежей, на который предоставляется отсрочка — с момента введения режима повышенной готовности (например, в Москве — с даты принятия Указа мэра № 12-УМ от 05 марта 2020 года) до 1 октября 2020 года.
- Отсрочка не касается коммунальных платежей. То есть в нашем примере мы будем договариваться только в отношении 100 тысяч рублей, а выставляемую коммуналку продолжим платить, как и раньше. Исключение — только если арендодатель сам получил отсрочку по коммунальным платежам.
Для договоров аренды, где коммунальные услуги включены в сумму аренды и отдельно не выделены, отсрочка предоставляется на всю сумму. Выделять платежи не нужно.
- Размер арендного платежа, который можно отсрочить, определяется в зависимости от действия режима повышенной готовности. В период с момента его введения до отмены арендатор вправе получить отсрочку на 100% суммы. После отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года арендатор вправе получить отсрочку на 50% арендного платежа (то есть в нашем случае он начинает платить за аренду 50 тысяч рублей в месяц, а на другие 50 тысяч получает отсрочку).
- Задержанные арендатором платежи выплачиваются в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
- Размер выплаты должен составлять не более половины (может быть менее) размера ежемесячного платежа, на который предоставлена отсрочка. Соответственно, если в марте (первый месяц, на который предоставлена отсрочка) арендная плата составляла 100 тысяч рублей, она должна быть выплачена в январе и феврале 2021 года суммами по 50 тысяч рублей сверх обычной аренды за эти месяцы.
Рассмотрим, как будут применяться эти условия, на нашем примере. Предположим, режим повышенной готовности будет отменен 1 июня 2020 года. Таким образом, компания может не платить аренду за март, апрель, май в полном объеме (100 тысяч рублей в месяц), но при этом выплачивать коммунальные платежи.
За июнь, июль, август и сентябрь компания может платить коммунальные платежи и 50% от аренды (в нашем случае — 50 тысяч рублей в месяц).
Так, компания получит отсрочку на общую сумму 500 тысяч рублей. Эти полмиллиона должны будут выплачиваться с 1 января 2021 года ежемесячными платежами по 50 тысяч рублей сверх регулярных арендных платежей за этот период. Получается, что долг будет погашен за первые 10 месяцев 2021 года.
Отдельные регионы могут устанавливать более лояльные условия в отношении государственного и муниципального имущества.
По соглашению арендодателя и арендатора могут быть установлены другие условия в части размера арендной платы, которая подлежит отсрочке.
Изменение других договоренностей возможно только тогда, когда это не ухудшает положение арендатора. То есть нельзя повышать размер ежемесячной выплаты по отсрочке или устанавливать более короткие сроки погашения.
Шаг 2. Уменьшение размера арендной платы
Кроме отсрочки по аренде предусмотрена возможность уменьшения ежемесячного арендного платежа. Однако здесь закон не устанавливает жестких условий — есть только два общих критерия, когда это возможно:
- Неосуществление арендатором деятельности
Это может связано с объективными причинами (например, приостановление деятельности в результате введения режима повышенной готовности в отношении магазина непродовольственных товаров), либо просто с тем, что офис ушел на добровольную самоизоляцию.
Во втором случае подготовьте подтверждения в виде приказов о переходе на дистанционную работу и допсоглашения с сотрудниками. Если дистанционных сотрудников нет, можно приложить документы, которые подтверждают вынужденный простой. Например, приказ по организации.
- Установленные Президентом РФ нерабочие дни
Это актуально для тех компаний, которые не попали в категории продолжающих работать (с ними можно ознакомиться в Указе Президента).
При наличии этих двух условий организация может просить не только об отсрочке, но и о необходимости уменьшения арендной платы на период неиспользования недвижимости.
Арендатор должен рассчитать размер уменьшения исходя из конкретных обстоятельств. Если компания продолжает работать дистанционно, то объем уменьшения может быть незначительным. При полной остановке работы компании он может быть больше.
Шаг 3. Документальное оформление
Свои предложения арендатору нужно изложить в письменном виде — в свободной форме описать условия отсрочки, которые хотелось бы получить. Необходимо отразить следующие пункты:
- размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период режима повышенной готовности (100% или меньше);
- размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период после отмены режима повышенной готовности до 1 октября (50% или меньше);
- период погашения задолженности и размер платежа (50% от платы за месяц или меньше).
- степень уменьшения размера месячного арендного платежа.
- требование о заключении дополнительного соглашения к договору аренды на изложенных условиях в течение определенного времени с момента получения письма.
Документ необходимо отправить заказным письмом с описью вложения. В описи нужно указать, что направляется требование о предоставлении отсрочки (с указанием реквизитов договора аренды).
Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение в разумные сроки. При этом допсоглашение будет применяться не с момента его подписания, а с даты введения режима повышенной готовности. Обратите внимание, что арендодатель не имеет право брать с арендатора какие-то дополнительные суммы за предоставление отсрочки.
Если арендодатель не отвечает в разумные сроки, то арендатору рекомендуется соблюдать режим отсрочки, который он изложил в письме. Все последующие споры будут разрешаться в судебном порядке.
Фото на обложке и в тексте: Unsplash
Отсрочка уплаты арендной платы: как, в каком размере и для кого. Читаем Постановление Правительства РФ от 03.04.2020
8 апр 2020
3 апреля 2020 г., во исполнение Федерального закона № 98-ФЗ, который предусмотрел право арендатора требовать отсрочку уплаты арендной платы, Правительство Российской Федерации приняло Постановление № 439. Приложением 1 к указанному постановлению, утверждены требования к условиям и срокам такой отсрочки.
Субъектный состав отношений:
Арендодатели. Не определены, следовательно, любые, как государственные и муниципальные органы и организации, так и частные собственники, арендаторы в отношениях с субарендаторами, агенты и т.п.
Арендаторы. Во-первых, только организации и индивидуальные предприниматели. Физические лица без статуса ИП, в том числе самозанятые, не попадают под нормы Постановления № 439, установленное им право на отсрочку они не получили.
Во-вторых, – те, кто осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. И здесь проблема в том, что такого списка именно для целей Постановления № 439 или для целей аренды нет.
Есть не совсем нормативный документ — Информация Минэкономразвития России от 27 марта 2020 г. «Правительство определило 22 отрасли, которые первыми получат господдержку. Есть Постановление Правительства от 3 апреля 2020 г.
№ 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», но согласно п.2 текста Постановления № 434, оно касается только отсрочки по кредитам.
То есть либо будет разъяснение/дополнение в отношении применения этого списка и к иным отношениям, либо будет новый список. Если же принять за основу Постановления Правительства № 434, то банки его применяют, учитывая основной вид деятельности, тот самый основной ОКВЭД из ЕГРЮЛ.
Однако в арендных отношениях такая интерпретация неприменима. Недвижимое имущество сдается в аренду по общему правилу с определенным целевым назначением и здесь, думается, должен быть применен подход определения вида деятельности, включенного в ЕГРЮЛ, пусть не в качестве основного, но соответствующего реальному использованию арендованного имущества.
Такие субъекты, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в силу ч.2 ст.124 ГК РФ также попали в число арендаторов, имеющих право на отсрочку.
Предмет аренды.
Недвижимое имущество, то есть так же, как и в Федеральном законе № 98-ФЗ арендаторы оборудования (в том числе трансформаторных подстанций, промышленных объектов, не являющихся недвижимостью), а также арендаторы нестационарных торговых мест не попали в число защищенных арендаторов и не имеют права на отсрочку. На предоставление в аренду, наем жилых помещений Постановление № 439 не распространяется.
По каким платежам можно получить отсрочку:
Арендная плата с момента введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ПГ и ЧС соответственно) и до отмены этих режимов 100% арендной платы начисляется, но срок ее оплаты переносится.
Арендная плата с момента отмены режимов ПГ и ЧС и до 1 октября 2020 г. начисляется в полном объеме, но может оплачиваться только 50% от начисляемого за это период.
Задолженность по арендной плате, уже имеющаяся на данный момент, а также возникшая в связи с начислением, но неоплатой за период с момента введения режима ПГ и ЧС и до 1 октября 2020, как указано выше, будет уплачиваться арендатором на следующих условиях:
в период с 1 января 2021. и не позднее 1 января 2023 г., равными платежами, размер платежа не должен превышать ½ (половины) ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Как быть в ситуации, если с учетом ранее возникшей задолженности не удается погасить долг, Постановление № 439 ответа не содержит.
Так же, как и варианты трактовки размера ½ арендной платы дают простор для споров: то ли при расчете будет иметься ввиду действующая ставка 2021-2022 годов, то ли текущая ставка аренды до начала режимов ПГ и ЧС, то ли сниженный размер, о котором говорит Федеральный закон № 98-ФЗ.
Надеемся, что здравый смысл сторон договора аренды найдет компромиссное решение, а если нет – будем следить за судебной интерпретацией еще несколько лет.
Важно: отсрочке не подлежат даже включенные в арендную плату платежи за пользование коммунальными услугами и/или расходы на содержание арендованного имущества. Здесь также возможны споры в отношении их размера, т.к.
если арендная плата не была разделена на постоянную и переменную часть, выделение составляющей таких расходов и услуг проблематично.
И законодатель отдельно оговорился, что если арендодатель был освобожден от оплаты, то и с арендатора он не вправе требовать компенсации.
Постановление Правительства № 439 отдельно отметило, что штрафы, проценты за пользование чужими деньгами и иные меры ответственности, в том числе предусмотренные договором аренды (а это и досрочное расторжение, и повышение платы, и т.п.) в связи с отсрочкой не применяются, так же как и не допускается установление иных платежей в связи с отсрочкой.
Оформление отсрочки производится отдельным соглашением сторон, это следует из формулировки пункта 2 самого Постановления № 439 с рекомендациями при установлении отсрочки не забыть и о мерах по снижению арендной платы, учитывая сроки неосуществления арендатором своей деятельности, а также установленных последними указами Президента РФ нерабочих дней. Нужно ли совсем исключить эти дни из расчета или учесть, что и арендодатель не мог использовать сданные в аренду помещения, сторонам нужно определиться самостоятельно.
Даже если стороны уже заключили соглашение в отношении отсрочки или уменьшения арендной платы, в связи с принятием Постановления Правительства № 439 арендатор вправе требовать заключения нового.
Сторонам, в том числе в отношении государственного и муниципального имущества, предоставлено право предусмотреть иные условия отсрочки, если они не повлекут ухудшение условий для арендатора, а значит, есть возможность соглашением сторон разрешить все неясности Постановления Правительства № 439.
Про интересы арендодателей Правительство РФ также не забыло.
Арендаторам, которые предоставили отсрочку уплаты арендных платежей, субъекты РФ и муниципалитеты должны предоставить меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, но только в отношении того объекта недвижимости и за тот период, когда такой арендодатель сам предоставил отсрочку своему арендатору.
- В любом случае сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решениям, кабальные условия сделок в сложившейся ситуации должны остаться в прошлом.
- ЮК «Центральный округ» оказывает всю необходимую юридическую помощь бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. В частности, мы готовы:
- — представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;
— сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);
— оказать содействие в получении сертификата ТПП РФ об обстоятельствах форс-мажора.