Юридическая проверка позволяет сократить риски при покупке недвижимости
Марьяна переехала в Москву из провинции и спустя несколько лет наконец-то накопила на первоначальный взнос по ипотеке. Свой выбор девушка остановила на квартире в недавно сданном доме неподалеку от места работы.
На этапе обсуждения сделки продавец честно рассказал, что в процессе строительства дом сменил двух застройщиков, каждый из которых продал одни и те же площади нескольким дольщикам, и тут же предъявил решение суда, согласно которому он признан единственным собственником жилья.
Расположение, планировка, вид из окна – все настолько соответствовало ожиданиям, что покупательница решила закрыть глаза на нюансы. Специалист банка, сопровождающий оформление ипотеки, тоже не нашел в этих обстоятельствах ничего криминального, и через пять дней Марьяна стала счастливой обладательницей личной квартиры. Счастливой ненадолго.
Буквально через неделю после описанных событий на праздничном ужине у друзей девушка познакомилась с юристом, который посоветовал проверить на сайте суда актуальность вынесенного ранее решения. Как в воду глядел! Оказалось, что с момента покупки еще один дольщик (уже третий!) обратился в кассационный суд, и предыдущее решение аннулировано.
Теперь Марьяна рискует потерять жилье или его часть. А если бы она не поторопилась и своевременно обратилась к юристу, то наверняка получила бы заключение о том, что от приобретения такой квартиры стоит воздержаться.
Юридическая проверка – важный этап перед покупкой недвижимости, особенно если речь идет о вторичном рынке. Пропустив этот шаг, можно столкнуться с серьезными и необратимыми последствиями.
Стресс, судебные разбирательства, финансовые потери и даже угрозы – совсем не об это мечтаешь, когда представляешь жизнь в новой квартире.
Не рискуйте несколькими миллионами рублей, позаботьтесь о безопасности сделки заранее.
Некоторые нюансы можно выявить самостоятельно (например, с помощью платной услуги на сайте Росреестра), но лучше доверить это дело профессионалам, которые за относительно невысокую цену проверят объект сразу по многим параметрам.
Риски при покупке недвижимости
Банковская проверка при покупке в ипотеку, подписи в документах, регистрация права собственности не дают никакой гарантии чистоты недвижимости и не спасают от возможных рисков.
Какие опасности скрывает прошлое квартиры:
- ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости;
- пересмотр наследственных долей через суд по заявлению наследников, чьи права были нарушены;
- отсутствие согласия на сделку третьих лиц – супруги(а) продавца, получателя платежа по договору ренты или держателя залога;
- после покупки отдельных комнат или долей может выясниться что продавец проигнорировал приоритет дольщиков;
- в квартире произведена незаконная перепланировка;
- в ней могут быть прописаны люди с правом пожизненного проживания, не являющиеся собственниками;
- действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи;
- сделку признают незаконной, если продавец недееспособен;
- вас могут принудительно выселить, если жилье подлежит сносу или реконструкции.
Если не уделить должного внимания правовой оценке сделки, можно лишиться потраченных миллионов и прав собственности на недвижимость
Любое из этих обстоятельств способно привести к судебным разбирательствам и, в конечном итоге, к лишению права собственности или существенному ограничению в виде постороннего жильца.
Продавец квартиры может умышленно скрыть какие-то факты или не знать о нарушениях при предыдущих сделках с объектом, если недвижимость продавалась уже не один раз.
Для чего нужна дополнительная экспертиза
- Юридическая проверка помогает выявить существенные риски, неочевидные для рядового покупателя недвижимости.
- Специалисты тщательно анализируют личность и права продавца, документы на объект, его состояние, вероятность притязания третьих лиц.
- При оценке личности продавца юристы проверяют:
- его дееспособность,
- подлинность и целостность паспорта,
- даты заключения брака и оформления прав собственности,
- достоверность документов в случае продажи по доверенности.
Обязательный этап проверки – оценка документов, подтверждающих права продавца на владение объектом недвижимости (свидетельства о праве на наследство, дарственной, договора купли-продажи или мены и т. д.).
В случае выяснения факта оспаривания прав в суде необходимо запросить у продавца судебное решение. Если процесс по делу еще не завершен, от покупки стоит воздержаться.
Юрист оценит недвижимость по множеству критериев и поможет принять верное решение
Для проверки недвижимости на наличие незаконных перепланировок нужен план квартиры из БТИ (запросить его должен продавец). Если перепланировка произведена в нарушение законодательства, это станет препятствием для государственной регистрации перехода права.
- Чтобы убедиться в том, что у третьих лиц нет прав на приобретаемую недвижимость, потребуются данные из ЕГРН и расширенная выписка из домовой книги, в которой содержится информация обо всех, кто зарегистрирован в квартире, а также о временной выписке (то есть за человеком сохраняется право на проживание в квартире, и воспользоваться им он может в любой момент).
- Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, оговорите с продавцом необходимость получения разрешения органов опеки на продажу.
- Как видите, процедура проверки недвижимости – дело трудоемкое, требует довольно много времени и знаний для однозначного понимания полученной информации.
Гарантии клиента после выполнения юридической проверки недвижимости
В результате проверки заказчик получает от юриста развернутый документ, в котором содержатся все добытые сведения о рассматриваемой недвижимости, заключение о возможных рисках и советы по их минимизации.
Вы сможете вернуть свои деньги в случае лишения прав собственности на недвижимость, если в результате проверки юрист вынес заключение о безопасности покупки
Некоторые фирмы предоставляют гарантии по возврату стоимости жилья в случае лишения клиента права собственности на недвижимость, рекомендованную к покупке.
Какие документы требуются для юридической проверки недвижимости
Юридическая проверка возможна в отношении любого объекта недвижимости: жилой или коммерческой, квартиры, дома или земельного участка.
Для заказа услуги, как правило, нужны такие же документы, как при оформлении ипотеки:
- выписка из ЕГРН,
- документ-основание возникновения права собственности.
Правовая оценка сделки обычно занимает два-три дня, а стоимость варьируется в пределах 10-40 тысяч рублей (в зависимости от региона).
Согласитесь, это невысокая цена за сбереженные нервы и финансы?
Какие могут быть риски при покупке квартиры
Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов — дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.
То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости — это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!
В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.
При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.
Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).
Главная проблема — покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру. Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.
Рассмотрим самые важные и главные риски:
- Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
- Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
- Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
- Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
- История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года — задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
- Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
- Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
- Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
- Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
- Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
- Массовая регистрация
- Судебные процессы по объекту
- В списке на снос
- Проверка несовершеннолетних
- Незаконное строительство
Как избежать распространенных ошибок
Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные — кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.
Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках. Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.
Отчёт о рисках позволит вам проверить как объект, так и всех собственников:
- ФИО всех собственников с 1998 года
- Серию и номер свидетельства о регистрации
- Даты перехода прав на объект
- Информация о предыдущих собственниках
- Обременения (арест/залог/ипотека)
- Кадастровая стоимость объекта
- Задолженность собственников
- Проверка действительности паспорта
- Проверка на банкротство собственника
- Наличие судебных разбирательств как по объекту, так и по собственнику
- Проверка объекта на наличие в списке на снос
- Проверка на массовую регистрацию по адресу
- Проверка на запрет регистрационных действий
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
- Главная
- Недвижимость
- Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой порой очень и очень сложно. Но для того, чтобы в дальнейшем избежать рисков признания сделки недействительной, возможных финансовых потерь и долгих, изнурительных судебных разбирательств, покупатель еще до приобретения недвижимости должен быть уверен в ее юридической чистоте.
Рассказываем, как этого добиться.
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
- Утрата права собственности
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
- Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака
Зачем нужна дополнительная экспертиза, если объект проверяется банком
Клиент уверен, что при ипотеке банк проверяет его объект, однако проверка банком проводится на предмет возможности регистрации перехода права и залога на объект недвижимости.
Помимо этого нужен тщательный и глубокий анализ документов, истории переходов права и самих участников сделки.
Сервис «Юридическая проверка» помогает выявить неочевидные, но существенные риски для покупателя недвижимости и принять верное решение. Сделки с недвижимостью, прошедшей «Юридическую проверку» и рекомендованную к покупке специалистами ДомКлик, ни разу не были оспорены.
Специалисты тщательно оценивают риски для покупателя и дают рекомендации по минимизации рисков для максимально безопасной организации сделки.
Что получает клиент после выполнения юридической проверки недвижимости
Правовое заключение по приобретаемой недвижимости
После проведения детального анализа специалисты выносят экспертное мнение по объекту недвижимости. Их может быть три:
- Не выявлены факторы, влекущие негативные правовые последствия для покупателя — недвижимость юридически чиста и рекомендована для покупки
- Выявлены факторы, которые могут повлечь негативные правовые последствия для покупателя — обнаружены некоторые «острые углы», которые можно сгладить, следуя рекомендациям специалиста
- Объект не рекомендован к приобретению — эксперты обнаружили серьезные риски, которые впоследствии могут привести к проблемам, вплоть до признания сделки недействительной и утрате права собственности на объект.
- Также клиенту объясняются все основания по принятому решению и предоставляются детальные рекомендации юристов по снижению рисков и дополнения к договору купли-продажи
- После получения правового заключения клиент может задать специалисту в чате все возникшие вопросы.
- Посмотреть пример правового заключения
Сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости*
ДомКлик гарантирует возмещение кадастровой стоимости недвижимости при утрате покупателем права собственности на рекомендованный к покупке объект. Максимальная сумма выплаты — до 10 млн рублей.
* По ипотечным заявкам, которые были одобрены после 27.01.2021
Как заказать юридическую проверку недвижимости
- Клиент подает заявку на юридическую проверку
- Оплачивает услугу
- ДомКлик готовит юридическую проверку
- Клиент получает готовое правовое заключение в личном кабинете ДомКлик
Какие документы требуются от клиента для юридической проверки недвижимости
Клиенту для заявки на юридическую проверку недвижимости понадобятся только два документа
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРН, удостоверяющая право — выдается в МФЦ при регистрации права/перехода права. Содержит данные о документе-основания возникновения права
- Документ-основание возникновения права собственности
Важно! Для приватизации и ренты необходимы дополнительные документы
Приватизация
- Заявление к договору передачи и/или архивная выписка из домовой книги или справка из жилищно-эксплуатационного органа, содержащая сведения об отсутствии/наличии зарегистрированных лиц на момент приватизации
Рента
- Свидетельство о смерти рентополучателя, в форме, установленной органами ЗАГСа
Условия для проведения юридической проверки недвижимости
- Кредитные продукты «Приобретение готового жилья» и «Загородная недвижимость»
- Ипотечные и неипотечные сделки
- Объекты: квартиры, комнаты/доли, земельные участки, дома с земельными участками, апартаменты
- Только для вторичной недвижимости
- Только по объектам на территории РФ (за исключением Республики Крым и города федерального значения Севастополь)
- Собственники — граждане РФ или иностранные граждане/лица без гражданства, имеющие вид на жительство в РФ и Российские юридические лица
Срок получения правового заключения
От 1 до 3 дней после оплаты услуги.
Стоимость юридической проверки недвижимости
От 14 900 до 34 000 рублей, в зависимости от объекта недвижимости и региона его нахождения.
Была ли эта статья полезна?
Правовая экспертиза объекта недвижимости. Что важно понимать — блоги риэлторов | ЦИАН
Сегодня хотелось бы рассмотреть одну из актуальных тем в сфере недвижимости. Правовая экспертиза.
Нужна ли она или и так сойдёт? Что важно понимать самостоятельным покупателям, на что обратить внимание и стоит ли игра свеч (здесь о том, что нужен ли профессионал для проведения правовой экспертизы или можно отделаться минимальными затратами, проанализировав всё самостоятельно, основываясь на советах диванных экспертов).
⠀
Из года в год я сталкиваюсь с тем, что большинство покупателей слишком халатно подходят к вопросу юридической проверки объекта недвижимости, закрывают глаза на очевидные риски, которые в дальнейшем могут привести к фатальным последствиям (читать как утрата права собственности и денежных средств). Я всегда говорю так: найти квартиру в интернете и купить квартиру с минимальными рисками и кристально чистым пакетом документов-это два абсолютно разных процесса. Далеко не все объекты соответствуют требованиям действующего законодательства РФ.
⠀
Тема очень объёмная и рассмотреть все нюансы достаточно сложно. В соответствии с ГК РФ я бы отметила порядка 40 рисков утраты или ограничения права собственности.
Вот некоторые из них:
Отказники (приватизация), дети-инвалиды, сироты, иждивенцы, пропавшие без вести, супруги, брачный договор (пожизненное проживание как условие), отказополучатели по завещательному отказу, несовершеннолетние (использование материнского капитала и не выделение долей), банкротство продавца и субсидиарная ответственность продавца или предыдущих владельцев, недееспособный продавец и т.д. У меня вопрос к самостоятельным покупателям, которые говорят: а что такого сложного купить квартиру? Зачем риелтор/юрист? Скачал договор купли-продажи квартиры и сдал документы в мфц. Сотрудник мфц всё проверит (здесь занавес). Сотрудник мфц не обладает должным уровнем компетенций, чтобы провести правовую экспертизу документов на соответствие законодательству, а про предыдущие переходы права собственности я вообще молчу. Этого даже регистратор Росреестра не делает. Это просто не входит в их должностные обязанности.
⠀
Уважаемые покупатели, вы серьезно считаете, что при совершении одной из самых дорогих покупок в вашей жизни стоит экономить на оплате услуг специалиста? Конечно, можно справиться и самому, если вы имеете достаточный уровень компетенций в юридических вопросах, разбираетесь в действующем законодательстве и легко ориентируйтесь в судебной практике по сделкам с недвижимостью. Если же нет, то обращайтесь за помощью к проверенным специалистам и спите спокойно.
Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью — Ошеров, Онисковец и Партнеры
Сделки с недвижимостью, будь то покупка или продажа, – это всегда определенный риск. Есть вероятность нарваться на мошенников, ошибиться при оформлении документов, и в результате лишиться денег или имущества, не получив ничего взамен.
Чтобы избежать неприятностей, существует такая услуга как проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью, которая позволяет вначале убедиться, что все в порядке, а только после этого заключать договор.
О том, что это за услуга и что она включает, мы поговорим в рамках данной статьи.
Проверка сделок с недвижимостью
В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия.
Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее.
И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой.
Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.
Учитывая вышесказанное, не стоит брать на себя ответственность при оценке рисков сделки с недвижимостью, если, конечно, вы не обладаете необходимыми знаниями и опытом. Лучше доверить эту процедуру профессиональным адвокатам по недвижимости.
Юрист обеспечит не только полную проверку самого объекта недвижимости и второй стороны сделки, но и обеспечит полное сопровождение на всех этапах, начиная с переговоров и заканчивая составлением и подписанием договора купли-продажи.
При этом можно не волноваться, что на каком-то этапе будут допущены ошибки или важные моменты упустят из виду – сделка будет заключена с учетом всех формальностей и требований законодательства.
Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью
Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:
- Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
- Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
- Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
- Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
- Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.
Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.
Как поможет адвокат по недвижимости?
Если опытный адвокат берется за юридическую проверку сделок с недвижимостью, то они последовательно проходит все этапы, описанные выше. Вначале запрашиваются документы из государственных органов и реестров, затем – документы, предоставленные другой стороной.
После этого проводится анализ возможных рисков.
Клиент, заказавший услугу проверки юридической чистоты сделки, получает заключение, где будут перечислены все полученные сведения, различные риски и их значимость для сделки, а также рекомендации по поводу того, стоит ли подписывать договор в данной ситуации.
Если будет принято решение заключить сделку, адвокат поможет правильно составить договор купли-продажи, а также будет сопровождать на всех других этапах, чтобы удостовериться, что все прошло в рамках законодательства, и интересы клиента надежно защищены.
Заключение
Каждая заключаемая сделка с недвижимостью нуждается в предварительной проверке и оценке рисков. Заниматься данными процедурами должен грамотный адвокат в данной сфере – только в этом случае можно рассчитывать, что сделка пройдет в рамках законодательства, а вы не станете жертвой мошенников или неудачно сложившихся обстоятельств.
О порядке подготовки акта обследования объекта недвижимости и необходимости включения в его состав сведений о направленных уведомлениях о планируемом сносе и о завершении сноса от 11 марта 2021
Вопрос: О порядке подготовки Акта обследования объекта недвижимости и необходимости включения в его состав сведений о направленных уведомлениях о планируемом сносе и о завершении сноса.
Ответ:
Согласно части 1 статьи 23 Федерального закона от 13.07.
2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 утверждены Требования к подготовке Акта (далее — Требования).
Согласно пункту 3 Требований Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений ЕГРН, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости.
- В случае отсутствия в приложении к Акту документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости, в строке «Заключение кадастрового инженера» должна быть приведена причина их неиспользования.
- Таким образом, Требования допускают подготовку Акта и при отсутствии таких документов, и данное обстоятельство не является нарушением Требований и основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета.
- Обращаем внимание, что согласно части 1 статьи 55.30 Градостроительного кодекса (ГрК РФ) основаниями для сноса являются:
- решения собственника объекта капитального строительства или застройщика;
- решения суда или органа местного самоуправления — в случаях, предусмотренных ГрК РФ, другими федеральными законами.
Согласно части 8 статьи 55.30 ГрК РФ положения главы 6.4 ГрК РФ не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
Снос объекта капитального строительства (в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции иного объекта капитального строительства) осуществляется в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ для строительства объектов капитального строительства.
Основанием для сноса в этом случае является проектная документация для строительства или реконструкции объекта капитального строительства, содержащая раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» (пункт 24 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, далее — Положение). При подготовке данного раздела проектной документации в качестве исходных данных используются в том числе акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства — в случае необходимости сноса (демонтажа); решение органа местного самоуправления о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу — при необходимости сноса жилого дома подпункт «б» пункта 10 Положения). В указанном случае направление уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса ГрК РФ не предусмотрено.
Вместе с тем, использование при выполнении кадастровых работ и включение в приложение к Акту проектной документации объекта капитального строительства (за исключением проектной документации линейных объектов) в случае сноса или демонтажа объекта капитального строительства, его частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства предусмотрено подпунктом 2 пункта 9 Требований.
В соответствии с частью 12 статьи 55.31 ГрК РФ застройщик или технический заказчик после завершения сноса объекта капитального строительства направляет уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства. С учетом этого документом, подтверждающим снос объекта капитального строительства, является только уведомление о завершении сноса.
Таким образом, с учетом положений пункта 9 Требований при выполнении кадастровых работ и подготовке Акта не предусмотрено применение иных документов, в том числе указанных в частях 2 и 3 статьи 55.30, части 9 статьи 55.31 ГрК РФ, соответственно включение их в приложение к Акту или представление в орган регистрации прав в ином порядке не требуется.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом N 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами.
Начальник Управления законодательствав сфере регистрации недвижимостии кадастровой деятельности
Э.У.Галишин
- Электронный текст документа
- подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
- Официальный сайт Росреестра России
rosreestr.gov.ru
по состоянию на 23.03.2021
Перечень документов
Документы для проведения правовой экспертизы жилой недвижимости, являющейся предметом сделки.
| 1 | Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилую недвижимость или справка Росреестра о содержании всех правоустанавливающих документов, являющихся основанием государственной регистрации права собственности текущего собственника на недвижимость (если недвижимость была приобретена после 14.07.2016 г). | Копия, заверенная нотариально с обязательным предъявлением оригинала. |
| 2 | Указанные в свидетельстве о праве собственности / вышеуказанной справке Росреестра документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилую недвижимость (договор купли-продажи / мены / долевого участия в строительстве / свидетельство о праве на наследство / решение суда и др.) и полную его оплату (если недвижимость была приобретена по возмездной сделке) | Копии, заверенные нотариально либо подписью собственника недвижимости / подписью уполномоченного лица собственника недвижимости, являющегося юридическим лицом и печатью, с обязательным предъявлением оригинала. |
| 3 | Кадастровый паспорт жилого помещения, поэтажный план жилой недвижимости и экспликация к поэтажному плану, составленные по состоянию на текущую дату. | Оригиналы или копии, заверенные нотариально либо органом, выдавшим кадастровый паспорт, либо подписью уполномоченного лица собственника недвижимости, являющегося юридическим лицом и печатью |
| 4 | Выписка из домовой книги (как на текущую дату, так и архивная – за период с даты ввода дома в эксплуатацию по текущую дату), содержащая сведения о зарегистрированных в жилой недвижимости лицах). | Оригинал. |
| 5 | Нотариально удостоверенное согласие супруга/ супруги на заключение сделки (в случае если недвижимость была приобретена в период брака и является общей собственностью супругов), либо нотариально удостоверенное заявление текущего собственника недвижимости о том, что:
|
Оригинал. |
| 6 | Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая информацию о правах третьих лиц (и иных обременениях) недвижимости, выданная по состоянию на текущую дату. | Оригинал. |
| 7 | Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая информацию обо всех переходах права собственности на недвижимость за весь период ее существования. | Оригинал. |
| 8 | Справка, подтверждающая оплату коммунальных услуг (предоставляется при покупке недвижимости, при ипотеке не предоставляется) | Оригинал. |
| 9 | Справка об оплате услуг связи: телефон, интернет (предоставляется при покупке недвижимости, при ипотеке не предоставляется) | Оригинал. |
| 10 | В случае, если собственником недвижимости является физическое лицо должны быть представлены дополнительные документы (для ознакомления с перечнем нажать на гиперссылку) | |
| 11 | В случае, если собственником недвижимости является общество с ограниченной ответственностью(ООО) должны быть представлены дополнительные документы (для ознакомления с перечнем нажать на гиперссылку) | |
| 12 | В случае, если собственником недвижимости является акционерное общество(АО) должны быть представлены дополнительные документы (для ознакомления с перечнем нажать на гиперссылку) |
В случае, когда предметом сделки является отдельный жилой дом, предоставляются документы на земельный участок, необходимый для эксплуатации недвижимости и находящийся в собственности.
| 13 | Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или справка Росреестра о содержании всех правоустанавливающих документов, являющихся основанием государственной регистрации права собственности текущего собственника на участок (если участок был приобретен после 14.07.2016 г). | Копия, заверенная нотариально |
| 14 | Указанные в свидетельстве о праве собственности / вышеуказанной справке Росреестра документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на участок (договор купли-продажи / решение суда и т.п.) и полную оплату (если участок был приобретен в собственность по возмездной сделке). | Копии, заверенные нотариально либо уполномоченным лицом и печатью собственника. |
| 15 | Кадастровый паспорт земельного участка с датой выдачи не ранее трех месяцев до даты проведения юридической экспертизы. | Копии, заверенные уполномоченным органом, либо нотариально. |
| 16 | В случае, если в кадастровом паспорте здания (сооружения) отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка в пределах которого оно расположено, то дополнительно предоставляется письмо (справка), содержащее сведения о находящихся на земельном участке объектах недвижимости, выданное уполномоченным в соответствии с законодательством РФ на кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости федеральным органом исполнительной власти или государственным учреждением, подведомственным данному федеральному органу исполнительной власти, не ранее месяца до даты проведения юридической экспертизы. | Оригинал. |
| 17 | Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц (и иных обременений) на земельный участок, выданная по состоянию на дату не ранее одного месяца до даты проведения юридической экспертизы. | Оригинал или копия, заверенная нотариально. |
| 18 |
|
Оригинал |
- В случае, когда предметом сделки является отдельный жилой дом, предоставляются следующие документы на земельный участок, находящийся в аренде
- Если земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится в бессрочном пользовании
- Если право на земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит третьим лицам (участок не принадлежит на праве собственности собственнику недвижимости и не арендуется им)
| 25 | Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая зарегистрированное право третьих лиц на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение), выданная по состоянию на дату не ранее одного месяца до даты проведения юридической экспертизы. | Оригинал или копия, заверенная нотариально. |
| 26 | Справка уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками органа государственной власти (местного самоуправления), подтверждающая предоставление земельного участка третьим лицам, и отсутствие у собственника недвижимости права собственности или права аренды на земельный участок (в случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором расположено передаваемое здание (сооружение). | Оригинал или копия, заверенная нотариально. |
| 27 | В случае, если собственником недвижимости является физическое лицо должны быть представлены дополнительные документы (для ознакомления с перечнем нажать на гиперссылку) | |
| 28 | В случае, если собственником недвижимости является общество с ограниченной ответственностью (ООО) должны быть представлены дополнительные документы (для ознакомления с перечнем нажать на гиперссылку) | |
| 29 | В случае, если собственником недвижимости является акционерное общество (АО) должны быть представлены дополнительные документы (для ознакомления с перечнем нажать на гиперссылку) |