О заключении договоров аренды без аукционов, или Правда хозяйственной жизни образовательных учреждений

Заключение контракта без лимитов бюджетных обязательств в общем случае является незаконной процедурой, однако легализация подобных правоотношений в некоторых случаях возможна, с учетом толкования норм бюджетного законодательства РФ. Рассмотрим, каким образом заключение контрактов без лимитов может быть осуществлено учреждениями бюджетной системы.

Кто должен соблюдать лимиты бюджетных обязательств?

Лимит бюджетных обязательств — финансовый параметр, который устанавливается только для казенных учреждений. Он представляет собой право учреждения на расходование определенного объема получаемых от распорядителя бюджетных средств (ст. 6 БК РФ).

Автономные и бюджетные организации осуществляют деятельность вне соответствующего лимита, и потому могут свободно заключать любые контракты, если это позволяют им сделать имеющиеся финансовые ресурсы — представленные, к примеру, средствами, заработанными в ходе коммерческой деятельности.

Порядок доведения лимита бюджетных обязательств до казенных учреждений определяется:

  • приказом Минфина РФ от 30.09.2008 № 104н — при исполнении федерального бюджета;
  • нормами региональных либо муниципальных нормативных актов — при исполнении бюджетов на соответствующих уровнях.

Можно отметить, что лимит считается доведенным до казенного учреждения уже в момент получения им расходного расписания от распорядителя — то есть еще до принятия учреждением сметы бюджетных расходов в соответствии с лимитами (которая должна быть утверждена в течение 10 дней после получения расходного расписания).

Казенное учреждение не вправе заключать контракты, превышающие лимиты бюджетных обязательств. В противном случае учреждение может быть оштрафовано на основании ст. 15.15.10 КоАП РФ с аннулированием через суд контрактов, заключенных с превышением лимита (п. 5 ст. 161 БК РФ).

Таким образом, принятие казенным учреждением обязательств в случае выработки лимита на текущий год в общем случае признается незаконным. Однако с учетом специфики толкования норм бюджетного законодательства в принципе возможны варианты законного вступления учреждения в соответствующие правоотношения даже при выработке имеющегося лимита. Рассмотрим их.

Как легально заключить контракт без лимитов?

Лимиты, отраженные в расходных расписаниях от распорядителей бюджетных средств, в общем случае доводятся до получателей бюджетных средств (в данном случае — казенных учреждений) до начала финансового года.

Право заключения договора аренды как НМА

Вопрос: Организация в сентябре 2018 г. приобрела на аукционе право заключения договора аренды торгового места в торговом ряду (далее — киоск) сроком на 3 года с октября 2018 г. по октябрь 2021 г.

Право заключения договора аренды киоска отнесли к нематериальным активам (НМА). Амортизацию начали начислять с ноября 2018 г., в том же месяце киоск начал работу. Нужно ли списать НМА в октябре 2021 г.

, если договор аренды продлевается на 3 года без проведения аукциона?

Ответ: Право заключения договора аренды, принятое к учету в качестве НМА, необходимо списать по окончании срока аренды.

Обоснование: Право заключения договора аренды помещения как имущественное право относится к НМА, если соблюдаются все условия признания (подп. 7.3 п. 7 Инструкции № 25).

Так, в качестве НМА принимаются к бухгалтерскому учету активы, не имеющие материально-вещественной формы, если (п. 4 Инструкции № 25):

— активы идентифицируемы, т.е. отделимы от других активов организации;

  • — активы предназначены для использования в деятельности организации, в том числе в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления в пользование;
  • — организация предполагает получение экономических выгод от использования активов и может ограничить доступ других лиц к данным выгодам;
  • — активы предназначены для использования в течение периода продолжительностью более 12 месяцев;
  • — организацией не предполагается отчуждения активов в течение 12 месяцев с даты приобретения;
  • — первоначальная стоимость активов может быть достоверно определена.

Недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды с учетом требований Положения № 150, если иное не установлено Президентом (п. 4 Положения № 150).

Если право заключения договора аренды недвижимого имущества приобретено на аукционе, как правило, все перечисленные условия признания НМА соблюдаются. В частности, победитель аукциона приобретает право заключения договора аренды после оплаты стоимости предмета аукциона и возмещения затрат на его организацию и проведение (п. 33 Положения № 1049).

Данные затраты учитываются по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы». На дату передачи помещения в аренду право на заключение договора аренды принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта НМА записью по дебету счета 04 «Нематериальные активы» и кредиту счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (ч. 6 п. 15 Инструкции № 25).

Принадлежащие обладателю имущественные права, по которым возможно установить ожидаемый период их использования в процессе предпринимательской деятельности, относятся к амортизируемым НМА (п. 15 Инструкции № 37/18/6).

Нормативный срок службы объектов и принимаемый равный ему срок полезного использования используемых в предпринимательской деятельности объектов НМА определяются исходя из времени их использования (срока службы), устанавливаемого патентами, свидетельствами, лицензиями, соответствующими договорами и другими документами, подтверждающими права правообладателя (абз. 1 п. 20 Инструкции № 37/18/6).

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды заключен на определенный срок (3 года), данный объект НМА относится к амортизируемому имуществу. Амортизационные отчисления по нему начисляются ежемесячно в течение срока его полезного использования, установленного равным сроку аренды помещения, указанному в договоре, — 3 года (абз. 1 п. 20, 37 Инструкции № 37/18/6).

Выбытие НМА оформляется по окончании срока полезного использования, окончании срока действия соответствующего правоустанавливающего документа (п. 22 Инструкции № 25). В рассматриваемом случае право заключения договора аренды заканчивается по истечении срока заключения этого договора — 3 года.

Допускается заключение договоров аренды недвижимого имущества без проведения аукциона в случаях сдачи в аренду на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды (абз. 8 ч. 3 п. 5 Положения № 150). Аналогичный порядок заключения договоров аренды рекомендовано применять в отношении недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности (абз. 2 п. 6 Указа № 150).

Однако заключение нового договора аренды или продление ранее заключенного договора по такому основанию является правом арендодателя, а не арендатора.

При этом последний не осуществляет каких-либо действий и не несет затраты, которые позволяли бы идентифицировать продление срока объекта НМА «право заключения договора аренды», принятого ранее к учету, или создание нового аналогичного объекта НМА.

Таким образом, у организации нет оснований продолжать учитывать в составе НМА приобретенное на аукционе право заключения договора аренды по истечении срока его действия.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Дача согласия государственным учреждениям Санкт-Петербурга, находящимся в ведении администрации района Санкт-Петербурга, на передачу в аренду объектов нежилого фонда, закрепленных за ними на праве оперативного управления В избранное

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Администрацией, должностными лицами Администрации, государственными гражданскими служащими Администрации в ходе предоставления государственной услуги.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой, в том числе в следующих случаях:

  • нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
  • нарушение срока предоставления государственной услуги;
  • требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги;
  • отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
  • отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • требование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • отказ Администрации, должностного лица Администрации, государственного гражданского служащего Администрации в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя (при наличии печати) и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
  • копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба может быть подана заявителем:

  1. При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Администрации, в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги).
    • Время приема жалоб должно совпадать со временем предоставления государственных услуг.
    • Жалоба в письменной форме может быть также направлена по почте.
    • В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  2. В электронной форме в Администрации, с использованием сети Интернет (в том числе посредством электронной почты), федерального Портала, Портала.

    При подаче жалобы в электронной форме документы, указанные в пункте 5.1 административного регламента, могут быть представлены в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, вид которой предусмотрен законодательством Российской Федерации, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

  3. Жалоба может быть подана заявителем через подразделение
Читайте также:  Копия дополнительного соглашения - недостаточное доказательство в суде

Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления — Компания «АПИ»

Ситуация: Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017) {КонсультантПлюс}

Как получить согласие собственника

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.

Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.

Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

  • Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.
  • Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.
  • Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

  1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.

Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

  1. Определить, кто будет организатором торгов.

Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

  1. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.

Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

  1. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя.

Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.

В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

  1. Вскрыть конверты с заявками.

Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

  1. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

  1. Определить победителя торгов.

Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:

  • проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
  • победитель торгов признан банкротом;
  • деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
  • победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.

Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят.

Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

  1. По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).
  2. Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.
  3. Что делать, если победитель торгов уклоняется от подписания договора

Если победитель не вернул подписанный договор в срок, предусмотренный документацией, он считается уклонившимся от заключения договора. В этом случае организатор торгов вправе либо заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер, либо в судебном порядке понудить победителя заключить договор, а также возместить причиненные убытки.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.

С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.

К заявлению прилагаются:

  1. документы, подтверждающие полномочия представителя.

Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).

Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;

В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.

Заявитель по своей инициативе может представить:

  • решение собственника о согласовании сделки;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.

Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:

  • семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
  • девять рабочих дней при подаче через МФЦ
  • три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Читайте также:  Как будем судить – по закону или по совести?

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ: нюансы заключения договора

При обнаружении несоответствий в этой статье оставьте оставьте заявку и получите скидку 30% на любой курс по госзакупкам

Из этой статьи вы узнаете:

  • Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ
  • Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки
  • Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ
  • Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ представляет собой закупку соответствующих услуг во временное пользование. Особенностью этой процедуры является тот факт, что в подобного рода наем передаются помещения для государственных и муниципальных нужд.

В рамках этой закупки возможно обеспечение нужд иностранных компаний, деятельность которых развернута на территории РФ. Арендовать для иных целей по 44-ФЗ невозможно. Существует два способа проведения закупки. Но и в том и в другом случае важно учесть кое-какие нюансы при подготовке и подписании контракта.

Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ

jpg»>

Бюджетным организациям часто приходится закупать услуги по аренде. Объектом в этом случае может быть и недвижимость (жилая и нежилая), и техника, и транспорт.

Такие сделки являются государственной закупкой и регулируются законом 44-ФЗ.

Выбор арендодателя может осуществляться через электронную конкурентную процедуру, либо заказчик вправе оформить договор с единственным поставщиком. Законом предъявляются следующие требования к процедуре закупки:

  1. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93, п. 32 ч. 1) либо иных объектов, стоимость которой в пределах лимитов, установленных для малых закупок, закупается у единственного поставщика.
  2. Электронный аукцион может быть выбран заказчиком в любых условиях, закон не устанавливает никаких специальных требований для этой процедуры, когда речь идет о закупке аренды.
  3. Электронный конкурс. Посредством этой процедуры может выбираться поставщик аренды нежилых помещений по 44-ФЗ, если она не включена в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
  4. Запрос котировок в электронной форме. Процедура проводится при условии, что НМЦК не более 500 тысяч руб.
  5. Запрос предложений в электронной форме. Процедура правомерна, если заказчик в одностороннем порядке расторгнул контракт либо признан несостоявшимся электронный аукцион или конкурс (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется по тем же самым правилам, которые установлены для прочих объектов сфере государственных закупок. Это означает, что наличие потребности государственной или муниципальной организации в найме помещений должно быть отражено в плане. Следовательно, заказчику необходимо заранее выполнить расчеты по данной позиции.

Иногда бывает затруднительно на этой стадии определить объем заказа и вычислить НМЦК. В таком случае нужно прописать предельную сумму контракта, начальную стоимость единицы услуги и начальную сумму цен этих единиц. Также не следует забывать, что необходимо будет приложить обоснование стоимости единицы объекта контракта (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки

  • У единственного поставщика

Проще всего закупать аренду нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93) у единственного поставщика, если общая сумма сделки не выходит за пределы разрешенных лимитов.

Все эти закупки также в обязательном порядке должны быть отражены в плане-графике. При заключении договора с единственным поставщиком не требуется публиковать извещение. Но заказчик обязан отдельно обосновать свой выбор поставщика и невозможность проведения закупки конкурентным методом. Помимо этого, в контракт включается информация с расчетом стоимости объекта закупки и ее обоснование.

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ предполагает использование коммунальных услуг. Следовательно, в договоре необходимо прописать, в каком порядке будут производиться расчеты за них.

Если же вопрос компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги не будет урегулирован в основном контракте, то стороны обязаны составить дополнительное соглашение, как того требует п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ.

Лучше всего издержки на коммунальные услуги включать в общую сумму контракта на аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды помещений длительностью от 12 месяцев должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Электронный аукцион всегда проводится по единому регламенту, независимо от объекта закупки. Эта процедура подходит в том числе для размещения заказа на покупку услуги аренды нежилых помещений и прочей недвижимости, оборудования и транспорта (ст. 59 44-ФЗ).

Победителем аукциона становится тот субъект, который предлагает самую низкую стоимость на услугу. При этом он должен полностью удовлетворять требованиям, изложенным заказчиком в аукционной документации.

Данная отборочная процедура проводится при одновременном наличии следующих двух обстоятельств:

  • НМЦК в пределах 500 тысяч рублей;
  • соблюден лимит, установленный ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ на годовой объем закупок, проведенных в форме электронного запроса котировок: 10 % от СГОЗ или 100 млн рублей.

Других ограничений закон не устанавливает. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ вполне может закупаться посредством данной процедуры. Заказчик в данном случае должен придерживаться того же регламента, что и в предыдущем случае.

Закупка планируется, готовится документация и размещается в ЕИС, собираются заявки потенциальных поставщиков, выбирается наименьшая стоимость и подписывается контракт с предложившим ее субъектом, который в том числе удовлетворяет всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ).

Заключительным моментом становится занесение сведений в реестр контрактов на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.

Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ

При заключении договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ необходимо включить в его текст все существенные условия:

Целью проведения закупки является получение заказчиком во временное пользование нежилого помещения на условиях аренды.

Сторонами арендного договора является заказчик (арендатор) и исполнитель (арендодатель), выбранный конкурентным либо неконкурентным способом. При таких договорных отношениях участие посредников не предусмотрено.

При составлении договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо также руководствоваться и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что в текст контракта нужно обязательно включать существенные условия. Таковыми в ст. 66 Гражданского кодекса РФ признаются следующие положения:

  • Информация об арендуемом объекте недвижимости, на основании которой его можно точно идентифицировать.
  • Сумма, которую обязан заплатить арендатор за временное пользование помещением.

В цену аренды нежилого помещения по 44-ФЗ может также входить сумма за использование земельного участка (для связанных объектов). В таком случае в тексте контракта прописываются условия, на которых заказчик может распоряжаться территорией.

Полномочия арендатора в данном случае будут ограниченны, так как наем не предполагает перехода права собственности.

Если же в договоре все эти моменты не предусмотрены, то заказчик может пользоваться участком в течение того срока, на который заключается сам контракт на аренду помещения.

Важно! Договор аренды нежилого помещения по 44-ФЗ будет законным лишь при условии его заключения в письменной форме. При этом сделка может быть признана недействительной, если в тексте контракта пропущен хотя бы один существенный пункт (ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что при подписании подобного договора не устанавливается юридических отношений между контрагентами.

Срок действия договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ должен соответствовать указанному в плане-графике. По всем пунктам контракта также должны быть прописаны свои сроки. Из текста должно явствовать, когда именно помещение передается в пользование заказчику и когда истекает срок аренды. На этот период устанавливается сумма аренды, которая не подлежит изменению.

Гражданский кодекс РФ не требует четко прописывать конечную дату действия договора, допуская его бессрочность. Но в отношении контракта на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо прописать точный период его действия. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор не выполняет своих обязательств.

Закон не обязывает стороны придерживаться какой-либо жесткой формы при составлении контракта. Но в нем должны присутствовать необходимые положения, одним из которых является указание на неизменность цены.

Кроме того, прописываются порядок передачи недвижимости в пользование, обязанности сторон и санкции за их неисполнение.

В качестве санкций законом предусмотрена пеня за срыв сроков, когда, например, арендодатель не успевает к указанной дате передать заказчику помещение, и штрафы за прочие нарушения.

Поскольку данный контракт попадает в сферу действия 44-ФЗ, то необходимо предусмотреть пункт об обеспечении исполнения либо его отсутствии. Если прописано обеспечение в виде денежной суммы, что нужно указать срок ее возвращения и способ.

Также следует включить пункт о возможности расторжения контракта и внесении в него изменений (кроме цены).

Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Цена сделки при аренде нежилых помещений по 44-ФЗ является одним из главных положений. Она не может изменяться в течение всего срока действия договора.

Также законом предельно ограничены возможности внесения корректировок в текст договора. Немногие случаи, по которым это допускается, предусмотрены в статьях 34 и 95.

Читайте также:  Тенденции-2010: судебная практика и полезные уроки

Но продлить отношения сверх предусмотренного контрактом срока стороны не могут, так как, во-первых, это не предусмотрено законом, а во-вторых, пролонгация приведет как удорожанию стоимости сделки, что противоречит запрету на изменение цены.

Обратите внимание! В договоре на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ стороны не могут ни в какой форме предусмотреть продление отношений. Контракт должен быть заключен на тот период, который прописан в плане-графике. Продление сроков является нарушением, которое наказывается по статье 7.32 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

У сторон договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ есть право досрочно прекратить отношения. Это возможно по взаимному согласию либо по решению одной стороны – через суд или обычным порядком. В последнем случае контрагент, решивший прекратить отношения, обязан официально письменно уведомить вторую сторону (ст. 95 44-ФЗ). По истечении 10 дней отношения расторгаются в автоматическом порядке.

Если арендатор является инициатором досрочного прекращения договора аренды, то сумма договора пересчитывается в зависимости от того периода, когда он фактически пользовался помещением.

Сторона договора аренды, преждевременно прекращающая отношения, направляя уведомление контрагенту, должна быть готова компенсировать ему также ущерб, возникший в связи с досрочным расторжением контракта.

Резюмируем. Заключение договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ федеральным или муниципальным заказчиком возможно как с единственным поставщиком, так и через конкурсную процедуру.

Особенности данных правоотношений установлены законодательством о госзакупках: односторонний порядок расторжения с возмещением ущерба второй стороне; невозможность продления срока; фиксированная стоимость, не подлежащая корректировке.

Аренда муниципального имущества. Порядок, сроки, договор, учет

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб.

(в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.

Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.

Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются.

К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее).

Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов.

Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении.

Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *