Минфин предъявляет все больше требований к документам, которые необходимы для включения в расчет налога на прибыль арендной платы. Заявив в июне, что ее следует подтверждать ежемесячными актами с арендодателем, в июле чиновники «дисквалифицировали» незарегистрированный договор аренды как первичный документ.
Заключаемый на год и больше договор аренды недвижимости необходимо зарегистрировать. При этом собственно заключенным его можно считать только в момент госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Она требует времени. По закону это максимум месяц с момента подачи документов, и еще на месяц в некоторых случаях чиновники могут по своей инициативе процесс регистрации приостановить (п. 3 ст.
13, п. 2 ст. 19 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Не всегда сотрудники регистрационной службы эти сроки выдерживают. Любая ошибка или помарка в необходимых для регистрации документах ее затянут – их вернут на переделку. Причиной возврата вообще может стать что угодно – например, то, что вы сдали документы не сшитыми вместе, или наоборот – позаботились их сшить.
Подготовка документов – тоже не всегда дело быстрое. В общем, даже безо всяких безалаберности или злого умысла со стороны арендатора и арендодателя подписанный ими договор довольно долго может оставаться незарегистрированным, а следовательно, и незаключенным.
Здание все это время редко простаивает – арендатор получает его в пользование сразу же после подписания договора (или в указанный там день).
То, что договор не зарегистрирован, никоим образом не препятствует списанию в уменьшение налогооблагаемой прибыли расходов на аренду. Потому как не отменяет самого факта расходов, который только для налогообложения и важен.
Раз расходы понесены и понесены ради дела, направленного на извлечение прибыли, то в расчет налога должны попасть, неважно, произведены они в рамках договора или вне его. На этом в стародавние времена – еще когда действовал закон о налоге на прибыль с положением о составе затрат – сошлись все арбитражные суды.
Вступление в 2002 году в силу 25-й главы Налогового кодекса ничего в их позиции не изменило (см., в частности, постановления ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2004 г. № А56-28713/0303, Северо-Кавказского округа от 8 августа 2005 г. № Ф08-3567/05-1437А, Московского округа от 25 февраля 2005 г., 24 февраля 2005 г.
№ КА-А41/850-05, Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51, Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2004 г. № А58-1983/03-Ф02-3099/04-С1). Более того, с нею вроде бы примирились налоговики.
И в первых Методических указаниях МНС по применению 25-й главы появилось даже упоминание о том, что «арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды». Во вторых методичках этой фразы уже не было, однако и противоположной ей по смыслу не появилось.
Конкретизировать положение дел взялись в Минфине, решив подойти к вопросу с другой стороны. Там вспомнили, что «налоговые» расходы должны быть не только обоснованны, но и подтверждены документами (п. 1 ст. 252 НК).
Причем документами не абы какими, а оформленными в соответствии с российским законодательством. А оно требует, чтобы договор аренды недвижимости на год и больше был зарегистрирован.
Поэтому незарегистрированный, а, следовательно, незаключенный договор нельзя считать документом, который оформлен в соответствии с законодательством, а расходы на такую аренду – документально подтвержденными.
Правда, в письме Минфина от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172 эта мысль изложена несколько туманнее. Его авторы пишут сначала, что «отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль».
Звучит, конечно, успокоительно, если не замечать того, что при аренде недвижимости на год и больше регистрации подлежат вовсе не права по договору, о которых толкует Минфин, а сам договор как таковой (в отличие от, например, договора купли-продажи недвижимости, когда регистрируют не его, а переход права собственности).
Дальше в письме специалисты финансового министерства переходят к необходимости подтверждать расходы документами, оформленными в соответствии с отечественным законодательством. Порядок оформления первичных документов, напоминают они, установлен в законе о бухучете (п. 2 ст. 9 закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ).
В их трактовке этот порядок «предусматривает указание [в первичном документе] на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров».
Поэтому, следует вывод, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не соответствуют требованию статьи 252 Налогового кодекса о документальном подтверждении. А значит, арендную плату можно учитывать в расходах только с момента регистрации договора.
И не стоит надеяться, что Минфин имел в виду списание в периоде регистрации всей накопившейся к тому моменту суммы арендной платы. Судя по посылкам для сделанного его сотрудниками вывода, расходы на аренду за периоды до регистрации договора должны остаться для налога на прибыль потерянными навсегда.
Рассуждая таким же образом, налоговики «снимут» как документально не подтвержденные и другие расходы, связанные со зданием или помещением, договор на аренду которого не прошел необходимой регистрации. Это могут быть расходы на ремонт арендованного имущества, суммы амортизации не возмещаемых арендодателем неотделимых улучшений и даже неустойка за просрочку внесения арендной платы.
Где в пункте 2 статьи 9 закона о бухучете специалисты Минфина нашли процитированную в кавычках фразу, – загадка. Этот пункт действительно требует указывать в первичных документах содержание хозяйственной операции, но ни слова не говорит о том, что она должна быть определена исключительно условиями заключенного договора.
Нет такого и ни в одном другом положении закона о бухучете. Что совсем неудивительно, если вспомнить, что далеко не каждая хозяйственная операция происходит в рамках выполнения того или иного договора.
Например, выдача работнику командировочных из кассы ни к какому гражданско-правовому договору с ним отношения не имеет, а с трудовым если и связана, то лишь косвенно.
Это утверждение специалистов Минфина можно было бы списать на банальную ошибку (с кем не бывает) и забыть о нем, если бы не одно обстоятельство: это не в первый раз. Существуют еще как минимум два письма финансового ведомства такого же (дословно!) содержания – от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/ 33 и от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/ 1/325.
Аренда без договора
Начнем с того, что договор вообще сложно назвать первичным документом. Ведь договор не оформляет никакой хозяйственной операции, а представляет собой всего лишь документ о правах и обязанностях каждой из сторон.
Проведение хозяйственных операций в рамках реализации этих прав и исполнения обязанностей и отражают первичные документы. Но это не мешает договору служить дополнительным подтверждением затрат.
Ведь пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса не требует подтверждать их исключительно первичными документами – он толкует о документах вообще, лишь бы они были оформлены в соответствии с законодательством.
Первичными же документами по аренде могут быть акт приема-передачи здания или помещения, а также счета арендодателя вкупе с соответствующими им платежными документами арендатора.
Тут самое время вспомнить и другое требование Минфина – подтверждать расходы на аренду актами, составляемыми с той же периодичностью, с какой арендатор должен вносить арендную плату (письмо от 7 июня 2006 г. № 03-03-04/1/505).
На самом деле составлять их не обязательно (подробности – в июньском номере «Расчета» за 2004 год на стр. 65), но зачастую менее обременительно, чем спорить с налоговой инспекцией.
Но если аренда оформлена актами, то какое вообще для Минфина значение как подтверждающий расходы документ имеет договор аренды? Видимо, налоговики рассуждают так: акты и прочие документы составлены во исполнение договора аренды, а договора-то нет, поскольку он не заключен. А значит, такая первичка как бы недействительна.
Однако это неверно: первичные документы отражают конкретные хозяйственные операции в рамках реальных взаимоотношений сторон, неважно, оформлены эти отношения надлежащим с точки зрения гражданского законодательства образом, или нет. Главное, чтобы так, как требует законодательство, был оформлен сам первичный документ.
Минфин же по сути отрицает не наличие первичного документа, а наличие хозяйственной операции как таковой. Только в этом случае можно было бы утверждать, что первичного документа не существует.
Однако фактически операция есть – фирма по акту приема-передачи объект в пользование получила, им пользовалась и, если на то было условие в договоре, владела. И хотя договор не заключен, по существу отношения между сторонами нельзя считать чем-то иным, нежели арендой.
Арбитражные суды в этом утверждении единодушны (см., например, постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2000 г. № КА-А40/2421-00). Действительно, по пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Значит, пока договор не заключен, он для сторон не обязателен. Иначе говоря, они не должны исполнять предусмотренные в нем обязательства и реализовывать указанные в нем права. Но не должны еще не означает, что не могут.
Так что отсутствие заключенного договора аренды не отменяет самих уже состоявшихся отношений по аренде. Поэтому тот факт, что в ежемесячных актах написано «аренда и арендная плата» или есть ссылка на незаключенный договор, не делает их недействительными и несостоятельными как первичные документы.
Но даже если налоговики вопреки судебным решениям откажутся считать отношения до заключения договора арендой, то есть другой выход. И акты, и подписанный, но незарегистрированный договор можно рассматривать не как первичку, а как документы, косвенно подтверждающие расходы.
О том, что для списания расходов в расчет налога на прибыль годятся и такие, говорит все тот же пункт 2 статьи 252 Налогового кодекса, каковой факт в Минфин старательно игнорируют. Правда, есть версия, что документы, являющиеся косвенным подтверждением, годятся только для расходов, которые фирмы несут за рубежом.
Именно ее склонны придерживаться некоторые налоговики.
Более того, если в актах вы указываете все те сведения, которые Гражданский кодекс относит к существенным условиям договора аренды, то каждый такой акт при желании можно рассматривать одновременно и как отдельный договор аренды (в схожей ситуации такой подход применил ВАС – постановление от 31 января 2006 г. № 7876/05).
Причем договор, заключенный на срок менее года, а значит, не нуждающийся в госрегистрации. Ведь, как известно, являющийся договором документ не обязательно должен быть озаглавлен как договор. Что до существенных условий договора аренды, то ими являются собственно его предмет (ст.
650 ГК), сведения, позволяющие определенно установить здание или помещение, являющееся объектом аренды (п. 3 ст. 607 ГК), размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК).
Если вы акты не составляете, то роль «ежемесячного» договора и одновременно первички могут сыграть выставляемые арендодателем счета и платежки, свидетельствующие об их оплате (опять же при условии, что счет содержит все существенные условия договора аренды).
… и без спора
Рецепт, как без спора с налоговиками списывать в расходы арендную плату до регистрации договора, дал сам Минфин все в том же письме № 03-03-04/2/172.
В письме он указал, что налоговики согласятся со списанием в расходы арендной платы до регистрации договора, если действие его условий стороны распространили на период с момента передачи объекта в пользование. Сделать такую оговорку позволяет пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса.
В соответствии с ним стороны вправе установить, что условия договора применяются и к тем их отношениям, которые возникли до его заключения – в нашем случае, с момента передачи помещения арендатору в пользование. Такое условие можно оформить и в виде дополнительного соглашения к уже зарегистрированному договору.
Однако, скорее всего, оно тоже потребует госрегистрации (как неотъемлемая часть договора – п. 9 письма ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59). Поэтому лучше заботиться о том, чтобы такое условие попало в договор еще на стадии его составления и подписания.
Здесь Минфин противоречит своему утверждению о невозможности списать расходы по незаключенному договору. Пока договор не зарегистрирован, он не заключен – целиком, включая и условие о распространении его действия назад, на прошлые отношения сторон.
Возможно, Минфин имел в виду, что не следует включать арендную плату в расходы до регистрации договора, а сделать это нужно, лишь когда она состоится, то есть когда у фирмы появится подтверждающий документ.
Как это лучше сделать – пересчитав налогооблагаемую прибыль прошедших периодов или включив всю сумму арендной платы в расходы текущего периода – вопрос отдельный.
Есть способ и попроще. Фирма заключает с арендодателем два договора аренды одного и того же здания или помещения: один – краткосрочный и потому не требующий регистрации, а второй – основной, на более длительный срок, который нужно зарегистрировать.
В первом договоре стороны указывают, что он действует до момента регистрации второго, но не более 11 месяцев. Или же наоборот: во втором договоре записывают, что в момент начала его действия утрачивает силу первый – краткосрочный.
Таким образом, все время, которое займет регистрация основного договора, арендатор будет пользоваться помещением и вносить арендную плату на основании краткосрочного, «вспомогательного» договора.
А значит, у него будет такое документальное подтверждение расходов на аренду (а также на ремонт арендованного имущества и неотделимые улучшения в нем), которое устраивает налоговиков.
Ремонтным расходам нужен договор
Ремонт здания или помещения, договор аренды которых не прошел необходимой регистрации, – случай особый. Зачастую ремонт за свой счет делает арендатор.
Свои затраты на ремонт он может включить в налоговом учете в прочие расходы лишь тогда, когда договор или соглашение между арендатором и арендодателем предусматривают, что последний их не возмещает (п. 2 ст. 260 НК).
Но даже если в подписанном, но незарегистрированном договоре такое условие есть, то оно не поможет – де-юре договора в нашем случае нет, поскольку он не заключен. Соглашение, которое наряду с договором упоминает Налоговый кодекс, всегда можно составить, но будет ли оно иметь силу в отсутствие заключенного договора аренды? Сомнительно.
Поэтому браться за ремонт до госрегистрации лучше лишь тогда, когда в договоре указано, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Тем более, что налоговики против списания расходов на ремонт имущества, договор аренды которого не зарегистрирован (письмо Минфина от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/33).
Регистрация для цены
Зарегистрировать следует и соглашение об увеличении цены договора аренды, который сам подлежит регистрации. Пока соглашение не зарегистрировано, оно считается незаключенным (п. 9 письма ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59).
По убеждению Минфина, арендные платежи, внесенные в новом размере на основании соглашения, можно включать в состав прочих расходов только после его госрегистрации (письма от 5 августа 2005 г. № 03-03-04/ 4/34, от 30 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/471).
Заметьте, здесь Минфин не пытается утверждать, что арендную плату в повышенном размере, внесенную за периоды до регистрации соглашения, вовсе нельзя включать в расходы. Он всего лишь предлагает отложить ее списание до момента регистрации. В принципе же, можно этого момента и не дожидаться, списывая плату в тех периодах, за которые она причитается.
Ведь фактически расходы на аренду понесены, а подтверждающими размер платы первичными документами будут выставленные арендодателем счета, а также платежки, акты по аренде (если стороны решили их составлять). Косвенно подтверждающим документом будет подписанное, но незарегистрированное соглашение.
Избежать проблем с включением «незарегистрированной» арендной платы в расходы помогут два договора аренды одного и того же здания. Первый договор — краткосрочный, он будет действовать до регистрации второго — основного, и станет таким подтверждением расходов на аренду, которое устраивает налоговиков
Наталия МАРТЫНЮК
Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы
Сделка
При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное.
Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю.
Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи.
Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).
Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).
Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда.
Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена.
Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.
Риски арендатора
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу.
Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.
Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.
| После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137). |
Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться.
Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).
Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки.
Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).
Меры предосторожности
Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ).
Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение.
В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения.
Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.
Как поступить, если арендатор оставил имущество?
Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель.
В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.
Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).
Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).
Разберем каждое из этих оснований подробно.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка.
Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.
Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.
Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.
По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.
При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.
Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.
С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора.
После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше.
Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Удерживаем имущество
В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.
Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.
Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить принадлежащее ему имущество.
Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:
- имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
- у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
- имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.
Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю.
Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.
Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными.
Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).
Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.
Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены.
Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора.
Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа.
А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении итогового взыскания результатом.
Передаем на хранение третьим лицам
Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.
В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет.
Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).
Продаем
Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.
360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.
Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.
Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.
По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.
Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.
Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации имущества арендатора.
В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.
Брошенные вещи
Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества.
А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.
Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть.
В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.
На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор соответствующее положение, как показано в Примере 1.
Пример 1
«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».
Действия в чужом интересе
Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.
Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.
Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности.
При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.
Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.
Пример 2
«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.
Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».
Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.
Как лучше поступить?
У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто.
Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.
В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.
Пример 3
«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество.
Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.
Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».
В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.