Увеличение арендной платы задним числом. как отменить обратную силу нормативного акта

Теряют все: и город, и бизнес

– Представьте себе ситуацию. Вы два года снимаете квартиру за 6000 рублей в месяц. Потом происходит некий перерасчет, в результате которого аренда возрастает до 60 000 рублей, и вам говорят: «Оплачивайте и предыдущий период. Вы обязаны», – поясняют предприниматели действие постановления №108-п.  

В то же время в сложившейся ситуации в областном правительстве винят самих арендаторов: была бы земля в собственности, проблемы с долгами не появились бы.

Еще с начала 2000-х, когда начали говорить о мероприятиях, стимулирующих выкуп земельных участков в собственность, предполагалось, что в будущем собственник будет нести меньшие расходы, чем арендатор: принцип, когда они платят одинаково, якобы изжил себя.

Сейчас из-за постановления бизнес при возможности «сбрасывает» землю. К примеру, после того, как одному из арендаторов омской земли насчитали порядка миллиарда долгов, он оставил участок: город этих денег не увидит.

А если бы его не «напугали», он еще несколько лет мог приносить бюджету по 150 тысяч, инвестируя в участок. Уже запущены судебные процессы по расторжению договоров аренды: арендаторы уходят, налоги в бюджет уменьшаются.

Как быть тем, у которого на земле оказались объекты капитального строительства? Или банкротиться, или платить по свалившимся счетам.

Два миллиона вместо 180 тысяч

Ранее в редакцию «МК» в Омске» обратились члены гаражно-строительного кооператива «Север-27», в свою очередь, получившие «письмо счастья» от администрации города. 26 июня председатель ГСК «Север-27» Петр Зарубин из заказного письма депимущества узнал, что за два арендуемых участка, площадью 4367 кв.

метра и 4217 кв.метра, кооперативу придется выплатить несколько миллионов рублей «задним числом», а стоимость аренды с 2015 года возрастает более чем в десять раз. До 10 мая 2015 года ГСК платил за землю 5 тысяч рублей в месяц. С 11 мая 2015 года месячная аренда достигла 54,5 тысяч рублей в месяц.

В следующем году (с мая 2016 по май 2017) сумма ежемесячного платежа, без ведома арендаторов, поднялась до 58 тысяч рублей, а позднее возросла до 60. Всего кооператив должен выплатить больше 2 миллионов рублей вместо суммы в 181,5 тысячу, которая была бы насчитана до пересчета по 108-му постановлению.

Увеличение арендной платы задним числом. Как отменить обратную силу нормативного акта

Бухгалтер кооператива недоумевает, как быть с теми гаражами, которые были проданы ранее:

– Есть люди, которые продали гаражи на арендованной земле в 2015 году. Кто должен платить аренду? Прежний или новый хозяин?  

Выкуп земли в собственность, который мог бы стать для кооператива выходом из ситуации, оказывается делом почти невозможным – необходимо решение 100% собственников:

– Кто-то из них умер, а наследники еще не вступили в наследство или уехали в другие города, где их искать? А кто-то недееспособен и не сумеет даже ручку в руке удержать, не говоря уже о том, чтобы осознанно поставить подпись, – говорит Зарубин.

Как разобраться с долгами и удержаться «на плаву», в кооперативе не знают. Единственная мысль – искать юриста, который поможет если не избавиться от огромных сумм, то хотя бы уменьшить долг или смягчить условия.

Рассрочка не спасет

Под действие 108-го постановления попадает все больше омских предприятий, причем миллионные долги возникают не только у коммерческих организаций, но и у общественных.

В частности, 1 августа в областном Арбитражном суде представители регионального отделения Союза художников России выступили с иском в адрес депимущества, требуя признать незаконным действие 108-го постановления и произвести перерасчет суммы за аренду.

В связи с действием постановления у Союза «задним числом» накопился долг порядка 800 тысяч рублей. На данный момент исковое заявление оставлено без движения, а депимущества предъявил встречный иск.

От другой организации, уже коммерческой, в связи с ростом аренды отказался инвестор: сумма платежа с 1,5 миллионов в месяц повысилась до 7 миллионов. Заплатить их нужно в течение 2,5 лет, причем за просрочку начисляется пеня – за год «набегает» еще около миллиона рублей долга.

– Рассрочка такой бизнес не спасет, – уверены предприниматели. 

Помочь бизнесу или отремонтировать дороги

В Заксобрании области уже выразили сомнение в справедливости рыночной оценки земли, на основе которой произошел пересмотр арендной платы и планируют разобраться, как стоимость земли могла подскочить в десятки, а то и сотни раз.

Оформлен депутатский запрос, предлагается придать обратную силу недавно принятым изменениям в постановление №108, либо вновь снизить коэффициенты на 2018-2020 годы.

Мэрии Омска предложено предоставить рассрочку по долгам за аренду на 8-10 лет, аннулировать штрафы и пени, а также предоставить бизнесу возможность выкупить арендуемые участки на льготных условиях.

Город, в свою очередь, ссылается на выпадающие доходы бюджета: ликвидировать начисленные долги нельзя, потому что будут потеряны деньги, уже предусмотренные в бюджете.

Тем не менее, по данным депимущества, около половины земельных участков, находящихся в аренде, еще не оценены.

Отсюда вопрос – как можно было заложить доходы, не зная итоговых сумм? Тем не менее, по мысли действующего председателя Горсовета Галины Горст, помощь бизнесу может уменьшить доходы бюджета: 

– В этом случае у нас не срабатывают программы по ремонту дорог, по ремонту садиков и так далее. Во всем нужна умеренность. 

Так, на последнем заседании Омского городского Совета пятого созыва проект, касающийся спорного постановления, депутаты, проявив умеренность, отправили на доработку.

То есть разбираться с ним будет уже шестой созыв, состав которого будет сформирован лишь после выборов 10 сентября.

Предполагается, что рассрочку по погашению долгов по арендной плате, образовавшихся с 2015 года, увеличат с пяти до восьми лет.

Предпринимательский климат пора реанимировать

Среди представителей бизнеса немало тех, кто не считает справедливым установленный коэффициент для расчета аренды за землю. «МК» в Омске» связался с Александром Дмитренко, директором юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» и членом рабочей группы при Минимущства, который рассчитывает добиться признания недействительным Постановления №108-п. 

Увеличение арендной платы задним числом. Как отменить обратную силу нормативного акта Александр Дмитренко, директор юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС»

– Ни областное правительство, ни городская администрация не оценивают ситуацию, которую породили. Арендная плата возросла где-то в 10, где-то в 50, а где-то и в 280 раз. Если раньше, к примеру, гостиница «Иртыш» за аренду платила порядка 70 тысяч рублей в месяц, то сейчас – около миллиона. Я привожу грубые цифры, но суть понятна, – комментирует Дмитренко. 

Предприниматель предлагает внести изменения в Постановление 108-п и применить обратную силу. По словам Дмитренко, омский департамент имущества оценил еще не все участки и многие предприниматели еще не получили уведомление о долге:

– Сначала говорилось, что в городе существует менее 1300 договоров аренды, потом это число увеличилось до 3000. Сейчас их насчитывают уже более шести тысяч, а оценены менее половины. При этом многим задолженность насчитывается с 2012 года, и  через юристов им приходится добиваться перерасчета с 2014 года.

В большинстве случаев, люди не могут бросить землю, потому что там находятся объекты капитального строительства. Уже в восьми регионах акты, аналогичные Постановлению 108-п, отменены: это Северная Осетия и Алания, Ханты-Мансийский автономный округ, Кемеровская область и Приморский край, Волгоград, Оренбург, Чебоксары.

Мы приложили данную судебную практику к материалам дела в Омском областном суде, но их не приняли.

Решение суда было не в правовом, а в политическом поле, – полагает Дмитренко и рассчитывает, что порядок наведет Верховный суд РФ: если там он выиграет процесс, то с мая 2015 года арендная плата может быть пересчитана согласно Постановлению №179-п. Есть и другие варианты по выходу из сложившейся ситуации: 

  • – Если произойдет снижение ставок до 1,5-3%, если у предпринимателей хотя бы на год появится возможность льготного выкупа земельного участка под 2,5 процента, это позволит реанимировать предпринимательский климат и поспособствует резкому пополнению денежных средств в бюджет, – уверен Дмитренко.  
  • Мнение эксперта

Увеличение арендной платы задним числом. Как отменить обратную силу нормативного акта Фаррух Саримсоков, юрист (Москва)

Постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года N 108-п было создано во исполнение положений ч.3 ст. 39.7 ЗК РФ и текстуально почти идентично с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Определение размера арендной платы по новому Постановлению «задним числом» недопустимо, так как такое постановление не может работать с обратной силой, если в федеральных законах не указано обратное.

По данному вопросу не раз высказывался и Высший арбитражный суд РФ, и Верховный суд РФ: арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется с момента вступления в силу нормативного акта, меняющего размер такой платы или методику ее расчета. Учитывая то, что постановление вступило в законную силу в начале мая 2015 года, определение размера арендной платы и ее начисление законно только с данного момента. При этом начисление арендной платы по новым правилам будет законно даже в том случае, если договором аренды установлен другой размер арендной платы.

Единственным способом для защиты от чрезмерной арендной платы в этом случае может стать оспаривание размера кадастровой стоимости: этот размер будет приравнен к средней рыночной стоимости, которая будет определяться на основании отчета оценщика. Как показывает судебная практика, суды в таких случаях довольно часто снижают размер кадастровой стоимости.

В случае пересмотра судом размера кадастровой стоимости, арендодатель обязан будет пересчитать размер арендной платы за все периоды, в которых кадастровая стоимость была завышена.

Изменение условий договора аренды согласно ГК РФ

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
Читайте также:  Риски смешанных договоров. Как разграничить поставку и подряд

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Увеличение арендной платы задним числом. Как отменить обратную силу нормативного акта

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
  • “При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”
  • Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
  • Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
  • В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Увеличение арендной платы задним числом. Как отменить обратную силу нормативного акта

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Индексация арендной платы: когда можно повышать стоимость аренды

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рано или поздно договор аренды требует индексации арендной платы, особенно если он долгосрочный. Что это значит, как часто арендодатель может менять стоимость и на каком основании – рассмотрим в этой статье.

8 октября 2021

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной.

Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено.

Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.

Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке: договор

Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.

Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:

  • возможность изменения арендной платы как таковая;
  • сторона, которая имеет на это право;
  • сроки изменения арендной платы;
  • периодичность изменений;
  • количественные пределы изменений;
  • порядок повышения арендной платы.
Читайте также:  Немного юридического юмора к 1 апреля

Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.

Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополни­тельное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора.

Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта.

Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона.

Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре.

Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.

Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

  • уведомление посредством почтовой связи;
  • публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
  • личное вручение уведомления;
  • отправка по электронной почте, указанной в договоре;
  • через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:

  • изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
  • ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
  • улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
  • рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
  • изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
  • изменение ключевой ставки Банка России;
  • изменение индекса инфляции.

К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответ­ствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государ­ственной статистики».

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ).

Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффи­циенты (Постанов­ление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

В случае, если арендо­датель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегули­рованный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответ­ствующих изменений в спорный договор невозможно.

Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!

улица Академика Волгина, 29к1посёлок Коммунарка, Бачуринская улица, 11Ак2Петровско-Разумовская 4 мин.Ставропольская улица, 56к2Большая Черёмушкинская улица, 6к3 Смотреть больше объявлений

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Распечатать

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

  • Вопрос
  • Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена
  • Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст.

450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

  1. {Вопрос: В каких случаях и в какой форме в договор могут вноситься изменения в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}}
  2. Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
  3. Такое изменение возможно:

— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

  • Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:
  • — сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
  • — порядок и момент такого изменения;
  • — периодичность и случаи изменения;
  • — ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

  1. Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.
  2. Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
  3. Примеры формулировки условия:
  4. «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».
  5. «Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

Читайте также:  «Кадиллак» против поезда: кто в ответе за нелепое ДТП?

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

  • Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
  • В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
  • — способ уведомления об изменении условий договора;
  • — перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
  • Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
  • — публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
  • — направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
  • — вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
  • Момент, с которого арендная плата считается измененной
  • В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

  1. Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
  2. — в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
  3. — по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
  4. — в связи с общим ростом цен (инфляцией);
  5. — ввиду изменения ключевой ставки Банка России.
  6. Пример формулировки условия:
  7. «Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».
  8. Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

  • Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.
  • Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
  • — в виде твердой величины;
  • — путем указания на порядок исчисления предела.
  • Примеры формулировки условия:
  • «Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, март 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Как защищаться от повышения арендной платы?

Общеизвестно, что земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, использование которого позволяет эффективно вести предпринимательскую деятельность и получать прибыль в самых разных отраслях экономики. По этой причине широко распространены отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, прикрываясь «общественными интересами», стремится выжать из арендаторов как можно больше, с целью чего периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату.

Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.

  Поэтому закономерно возникает вопрос: как с этим бороться? Что говорит на эту тему действующее законодательство и что говорят суды, его применяющие?

Начиная с 1999 года федеральным законом (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:

Федеральный закон Год Коэффициент увеличения ставок земельного налога Коэффициент увеличения арендной платы
Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2000 год» от 31 декабря 1999 года № 227-ФЗ (ст. 18) 2000 1,2 1,2
Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2001 год» от 27 декабря 2000 года № 150-ФЗ (ст.12) 2001 2 2
Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2002 год» от 30 декабря 2001 года № 194-ФЗ (14)  2002 2 2
Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24 июля 2002 года № 110-ФЗ (ст. 7)  2003 1,8 1,8
Федеральный закон от 07.07.03 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ч.2  НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» (ст. 7) 2004 1,1 Нет

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *